Wykup działki w użytkowaniu wieczystym

Użytkowanie wieczyste jest prawem zbywalnym i podlega dziedziczeniu przez osoby fizyczne. Jest ujawnione w księdze wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości. Ustanawiane jest zazwyczaj na okres 99 lat, jednak gdy cel gospodarczy nie wymaga oddania gruntu w użytkowanie wieczyste na tak długi okres prawo to przyznawanej jest na okres nie krótszy niż 40 lat (40-99 lat). Po jego upływie (nawet już na 5 lat przed jego upływem) można wnioskować o przedłużenie, które nie będzie uwzględnione tylko z uwagi na ważny cel społeczny. Użytkownik takiej nieruchomości ma prawo korzystać z gruntu i rozporządzać prawem do niej. Corocznie odprowadza do kasy gminy opłatę roczną. Można starać się również o zmniejszenie opłaty rocznej, jeśli nieruchomość jest wykorzystywana do celów mieszkaniowych a miesięczny dochód brutto na jednego członka rodziny mieszkającej na danej posesji nie przekracza połowy średniego miesięcznego wynagrodzenia (wg.GUS).

Czytaj również: W czasie pandemii Polacy poszukują działek rekreacyjnych

Wykup gruntu w użytkowaniu wieczystym regulowany jest ustawą z lipca 2005 roku – o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Cena za przekształcenie to różnica pomiędzy wartością rynkową prawa własności i użytkowania wieczystego. Użytkownik może dodatkowo liczyć na bonifikaty od kwoty ostatecznej.

Wykupić grunt można od gminy bądź od skarbu państwa

Wykup od gminy odbywa się na preferencyjnych warunkach, w zależności od miasta. Uzyskać bowiem można bonifikatę. Kształtuje się ona na poziomie około 80% ceny nieruchomości. We Wrocławiu wynosi ona 90 % a w Gdańsku aż 95%. Dzieje się tak z racji prowadzonej polityki i ma służyć interesowi publicznemu. Niestety wysokość bonifikaty zależy od uznania organu właściwego do wydania decyzji. Często nawet nieruchomości położone na terenie tego samego województwa objęte są innym wskaźnikiem bonifikaty. Natomiast w Warszawie czy Krakowie zniżki są udzielane tylko spółdzielniom.

Cena wykupu ustalana jest na podstawie wyceny dokonanej prze rzeczoznawcę majątkowego. Od tej wartości rynkowej nieruchomości rzeczoznawca odejmuje wartość prawa użytkowania wieczystego. Opłatę wnosi się przed zawarciem umowy sprzedaży. Możliwe jest rozłożenie tej kwoty na raty. Nieopłacenie raty zabezpieczane jest hipoteką na nieruchomości. Wykup (po opłaceniu wszystkich kosztów) kończy się umową sprzedaży zawartą w formie aktu notarialnego.

Nie płacą za przekształcenie prawa we własność właściciele i ich następcy prawni, gdy ich majątek (którego byli właścicielami) został wywłaszczony lub nieruchomość gruntowa przejęta na rzecz skarbu państwa na podstawie innych tytułów przed 5 grudnia 1990 roku, a w zamian otrzymali nieruchomość w użytkowanie wieczyste. Na nieodpłatne przekształcenie mogą liczyć osoby (a także ich następcy prawni) które użytkowanie wieczyste uzyskały na podstawie art. 7 dekretu z 26 października 1945 roku o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze miasta stołecznego Warszawy

Z wnioskiem o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości może wystąpić osoba będąca w dniu 13 października 2005 roku użytkownikiem nieruchomości rozbudowanej na cele mieszkaniowe, zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju inwestycję a także użytkownik wieczysty nieruchomości rolnych oraz następcy prawni takich osób (np. ich spadkobiercy). Z wnioskiem o przekształcenie mogą wystąpić także osoby fizyczne i prawne będące właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego, choćby nabyły udział w użytkowaniu już po 13 października 2005 roku.

Czytaj również: Czy banki chętnie finansują zakup działki budowlanej?

Nowelizacja ustawy z dnia 26 lipca 2001 roku pozwala uwłaszczyć się na gruncie miasta lub skarbu państwa, jeśli miało się dom lub mieszkanie nieprzerwanie przez okres od 26 maja 1990 roku do 24 października 2001 roku (lub być spadkobiercą osób, które w tym czasie miały prawo użytkowania). Procedura ta toczy się z urzędu – osoba zawiadamiana była o toczącym się postępowaniu przekształceniowym. Urzędy miasta (starostwa) do 17 marca 2007 roku wywieszały wykaz nieruchomości, które zostaną przekształcone z użytkowania wieczystego na własność. Termin do składania odwołań minął 17 maja 2007 roku.

Wykup od państwa uzależniony jest od akceptacji takiego wniosku przez wojewodę. Te jednak praktycznie w całej Polsce nie są uwzględniane. Wojewodowie traktują udzielenie bonifikaty jako pozbawienie wpływu do kasy państwa takiego dochodu. Osoba na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego jeśli zbędzie nieruchomość przed upływem pięciu lat od dnia przekształcenia albo wykorzysta ją na inne cele niż te, które stanowiły podstawę bonifikaty wówczas musi zwrócić kwotę równą udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. O taki zwrot upomni się organ, który wydał decyzje o przekształceniu prawa.