Wynajem nie przynosi realnych zysków

Prezentowany przez nas wskaźnik ma charakter poglądowy i jego zadaniem jest próba odpowiedzi na pytanie, jakiego rzędu zwrotu można oczekiwać po inwestycji w mieszkanie pod wynajem. Wyliczony przez nas wskaźnik średniej rentowności najmu porównujemy zwyczajowo z odsetkami możliwymi do uzyskania na rocznej lokacie bankowej oraz dziesięcioletnich obligacji skarbowych (nazwa skrócona EDO). Na początku maja średnie oprocentowanie netto oferowanych przez banki rocznych depozytów, po delikatnym wzroście w porównaniu z poprzednim miesiącem, wyniosło 3,97 proc., czyli dokładnie tyle samo co nasz wskaźnik rentowności najmu. Przy takich stopach zwrotu i inflacji na poziomie 4,3 proc. (dane GUS z kwietnia br.) można niestety zapomnieć o realnym zysku. W sukurs nie przychodzi niestety wzrost wartości mieszkania, bo liczony przez Open Finance indeks cen transakcyjnych w ostatnich 12 miesiącach spadł o 2,8 proc., a od początku 2008 roku, od kiedy jest obliczany, stracił na wartości 12,3 proc. Na razie niewiele wskazuje jednak na to, aby ceny mieszkań miały zacząć rosnąć. Oczekiwany jest wręcz ich dalszy powolny spadek.

Czytaj również: Powrót stabilizacji na rynku nieruchomości

Znacząco poprawiła się za to sytuacja w przypadku obligacji dziesięcioletnich. Oprocentowanie papierów sprzedawanych w maju tego roku w pierwszym okresie odsetkowym wynosi 5,75 proc. brutto, czyli 4,66 proc. netto. Oprocentowanie tych obligacji ustalane jest w oparciu o wskaźnik inflacji z miesiąca poprzedzającego rozpoczęcie danego rocznego okresu odsetkowego powiększonego o 3 pkt proc. marży. Zakładając utrzymanie się inflacji na obecnym poziomie (4,3 proc.), począwszy od drugiego roku życia obligacji oprocentowanie wynosiłoby 7,3 proc. brutto, co po uwzględnieniu podatku daje 5,91 proc.

Czytaj również: Czy ziemie rzadkie sprawią rozwój technologii?

Trzeba pamiętać, że z dostępnych ofert lokat bankowych uda się wybrać wyżej oprocentowane niż prezentowana średnia. Ale także rentowność najmu należy obliczyć dla konkretnego przypadku, pamiętając, że na wynik obliczeń mają nie brane tu pod uwagę czynniki, takie jak dłuższe niż 1,5 miesiąca rocznie okresy przestojów, koszty remontów czy wreszcie zmiana wartości samego mieszkania.