Wzrost czynszów na Chińskim rynku nieruchomości

 Łączne koszty najmu uwzględniają także opłaty eksploatacyjne i lokalne podatki, co umożliwia bezpośrednie porównanie państw. Według danych firmy Cushman & Wakefield rosnący popyt i coraz mniejsza podaż sprawiają, że czynsze za powierzchnie biurowe szybko rosną w krajach Azji i Pacyfiku, a zwłaszcza w Pekinie. Czynsze za najlepsze lokalizacje w stolicy Chin wzrosły rok do roku o 75% w porównaniu ze wzrostem o 48% w 2010 r. Był to jednocześnie największy wzrost czynszów spośród wszystkich miast świata w ubiegłym roku.

Pekin jest obecnie droższą lokalizacją biurową niż Szanghaj i trzecim najdroższym miastem w Azji po Hongkongu i Tokio. Poza Pekinem czynsze najszybciej rosną w Szanghaju (27%) i Singapurze (24%). Hongkong jest nadal najdroższym miastem na świecie pod względem kosztów najmu powierzchni biurowej przed Londynem (West End) i Tokio. Pierwsza trójka lokalizacji biurowych w rankingu nie zmieniła się od ubiegłego roku, natomiast w 2010 r. liderem było Tokio, które wyprzedziło Londyn i Hongkong. W ujęciu regionalnym, w 2011 r. największy wzrost czynszów o 8% odnotowano w regionie Azji i Pacyfiku. Wśród lokalizacji na obu kontynentach amerykańskich na pozycję lidera rankingu wysunął się Nowy Jork (Środkowy Manhattan), który wyprzedził Rio de Janeiro.

 Czytaj również: Jak zarobić, kupując mieszkanie przed EURO 2012 w Gdańsku?

„W skali światowej do wzrostu czynszów przyczyniła się przede wszystkim nieznaczna poprawa sytuacji gospodarczej i ograniczona podaż nowej powierzchni” – powiedział Glenn Rufrano, prezes i dyrektor generalny Cushman & Wakefield.

W skali globalnej w 2011 roku odnotowano wzrost popytu na powierzchnię biurową, spadek podaży oraz wzrost czynszów o 3% (1% w 2010 r.). Rosnące czynsze świadczą o coraz mniejszej podaży powierzchni klasy A w wielu krajach.  W ubiegłym roku czynsze wzrosły drugi rok z rzędu po spadkach, które nastąpiły we wszystkich regionach w 2009 r. Jednak wzrost zainteresowania nadal dotyczy wyłącznie najlepszych nieruchomości biurowych i jest ono najsilniejsze w miastach z dużymi węzłami komunikacyjnymi. Pomimo dobrych pierwszych miesięcy ubiegłego roku niepewność co do losów światowej gospodarki spowodowała spadek aktywności na rynku najmu w trzecim kwartale, ale w 2012 r. możliwe jest stopniowe ożywienie.

Czynsze w ostatnich pięciu latach

_{Źródło: Cushman & Wakefield 2011}

Ameryka Północna i Południowa

Na półkuli zachodniej największe wzrosty czynszów za powierzchnie biurowe w 2011 r. odnotowano w Sao Paulo i Brasilii - odpowiednio o 24% i 21%. Czynsze na Środkowym Manhattanie w Nowym Jorku będącym najdroższą lokalizacją wzrosły o 4%. Wyjątkowo duży wzrost czynszów w 2010 r. w Rio de Janeiro (o prawie 50%) nie powtórzył się w ubiegłym roku, w którym czynsze za najlepsze powierzchnie obniżyły się o 8%. Z tego względu w 2011 roku Rio de Janeiro utraciło pozycję najdroższego rynku biurowego w regionie na rzecz Nowego Jorku.

 Czytaj również: Usługa Concierge na Żoliborzu

W 2011 r. odnotowano silny popyt na powierzchnie biurowe na obu kontynentach amerykańskich. W niektórych krajach wzrost aktywności na rynku najmu był wyjątkowo duży, a zwłaszcza w San Francisco, gdzie czynsze wzrosły o 20% dzięki ponownemu ożywieniu w sektorze wysokich technologii. Na wzroście na rynku wysokich technologii, opieki zdrowotnej i energetycznym skorzystały również inne lokalizacje, w tym Toronto i Houston.

Europa

W 2011 r. największy wzrost czynszów na rynkach europejskich odnotowano w Moskwie (41%), która została czwartą najdroższą lokalizacją biurową świata. Oslo ze wzrostem czynszów o 15% znalazło się na drugim miejscu wśród najdroższych miast europejskich. Natomiast londyńska dzielnica West End utrzymała pozycję najdroższej lokalizacji w Europie i drugiej najdroższej w świecie pod względem kosztów najmu powierzchni biurowej drugi rok z rzędu przy wzroście czynszów o prawie 8%.

 Czytaj również: Kompaktowy dobrobyt mieszkaniowy

Europejska gospodarka będzie musiała stawić czoła wielu przeciwnościom, przynajmniej na początku 2012 roku, ale w ciągu najbliższych dwóch lat Moskwa, Frankfurt, Monachium, Paryż, Stambuł, Sztokholm i Londyn mogą rozwijać się szybciej niż inne rynki biurowe Europy.

Barrie David z zespołu globalnych badań i analiz firmy Cushman & Wakefield powiedział: „Pomimo problemów gospodarczych czynsze za powierzchnię biurową wzrosły w ubiegłym roku w większości państw, aczkolwiek nierównomiernie. Zważywszy jednak na wzrost ostrożności i niepewności w 2011 r., czynsze w bieżącym roku raczej znacząco nie wzrosną, a najemcy będą nadal cieszyć się silniejszą pozycją od wynajmujących”.

John Siu, Dyrektor Generalny biura firmy Cushman & Wakefield w Hongkongu, powiedział: „Kryzys w Europie w drugiej połowie 2011 r. bardzo silnie wpłynął na rynek nieruchomości biurowych w Hongkongu, zwłaszcza w Centralnym Obszarze Biznesu (COB). Szczególnie najemcy z sektora bankowego i finansowego bardzo ostrożnie podchodzili do ekspansji i zmiany zajmowanej powierzchni. Z tego względu wynajmujący obecnie chętniej oferują dodatkowe zachęty, aby utrzymać dotychczasowych najemców i pozyskać nowych. Czynsze w COB mogą zmniejszyć się w najbliższych 12 miesiącach o 10-15%”.

Andy Zhang, Dyrektor zarządzający biura firmy Cushman & Wakefield w Chinach, powiedział: „W 2011 r. odnotowaliśmy presję wzrostową na czynsze w nieruchomościach biurowych w większości najważniejszych miast. Bezprecedensowy proces urbanizacji w Chinach i silny wzrost gospodarczy będą w dalszym ciągu generować popyt na powierzchnię biurową, a czynsze najbardziej wzrosną na już dość dojrzałych rynkach Pekinu i Szanghaju z licznymi międzynarodowymi najemcami. Przy rekordowo niskim jednocyfrowym wskaźniku pustostanów i niewielkiej podaży obiektów wysokiej jakości w najbliższych latach Pekin i Szanghaj będą nadal rynkami wynajmującego w 2012 r., ale wzrost czynszów będzie wolniejszy”.

Guy Taylor, Dyrektor biura Cushman & Wakefield w londyńskiej dzielnicy West End, powiedział:  „Firmy poszukujące powierzchni biurowej w West Endzie będą mieć ograniczone możliwości wyboru, ponieważ podaż w tej dzielnicy jest znacznie mniejsza niż w City. Wielu najemców jest mniej przywiązanych do lokalizacji i uważa koszt najmu za coraz ważniejszy czynnik. Będą brać pod uwagę powierzchnie dobrej jakości oferowane po niskiej cenie w alternatywnych lokalizacjach, pod warunkiem że będą atrakcyjne dla pracowników. Ze względu na sytuację gospodarczą decyzje o najmie są odkładane w czasie, ale obserwujemy niesłabnące zainteresowanie z uwagi na atrakcyjność West Endu”.

Mikołaj Kowalski-Barysznikow z biura Cushman & Wakefield w Warszawie powiedział: „Wyjściowe stawki czynszów w najlepszych warszawskich lokalizacjach w Centralnym Obszarze Biznesu (COB) osiągały w 2011 roku poziom 24-27 EUR/mkw., natomiast uśrednione stawki transakcyjne mieściły się w przedziale 20-25 EUR/mkw.”