Zakup działki na kredyt - porady i uwagi

Nie każda działka na kredyt

Jedną z nich jest zakup działki w pobliżu miasta i wybudowanie tam wymarzonej rodzinnej siedziby. Jeśli nie planujemy szybkiej budowy, ziemia może posłużyć także jako alternatywna wobec aktywów finansowych lokata kapitału. W ostatnich latach jej ceny znacząco wzrosły, dlatego w wielu wypadkach jednorazowy wydatek nie wchodzi w grę - musimy wspomóc się kredytem. Zobaczmy co skłonne będą skredytować banki i jakie produkty oferują one osobom poszukującym własnego kawałka gruntu.Wybór odpowiedniej działki to proces, w którym konieczne będzie rozważenie szeregu czynników — lokalizacji, dojazdu, ukształtowania terenu, otoczenia. Poszukując wymarzonego miejsca należy jednak pamiętać, że cechy wybranej przez nas działki mogą mieć wpływ na to jak łatwo, lub trudno, będzie starać się o kredyt na sfinansowanie jej zakupu.

Czynnikami o podstawowym znaczeniu są zagadnienia związane z własnością nieruchomości – fakt istnienia księgi wieczystej, jej aktualność, czy mamy do czynienia z własnością, współwłasnością czy też z użytkowaniem wieczystym oraz występowanie wpisów w III i IV dziale takich jak m.in. obciążenia hipoteczne. Sytuacja prawna działki powinna zostać ustalona ze stuprocentową pewnością przed skierowaniem się do banku po kredyt. Wszelkie niejasności wokół statusu prawnego działki mogą bowiem skomplikować późniejszą procedurę kredytowania. Wiele potencjalnych przeszkód (jak np. nieaktualne wpisy w księdze wieczystej) można usunąć przed zakupem, jeśli tylko sprzedający wykaże dobrą wolę. Brak urządzonej księgi wieczystej może stanowić problem, lecz w wielu bankach odpis z tego rejestru zastąpić można dokumentem potwierdzającym stan prawny nieruchomości (np. aktem notarialnym nabycia nieruchomości przez poprzedniego właściciela).

Niebagatelne znaczenie dla łatwości uzyskania kredytu, jak również dla późniejszej realizacji dalszych planów nabywcy, ma rodzaj kupowanej działki określony w planie zabudowy na określonym terenie. Na rynku możemy napotkać działki:

- Budowlane – przeznaczone przede wszystkim na budownictwo jednorodzinne, jak również nieuciążliwą dla otoczenia działalność produkcyjną i usługową,

- Przemysłowe – na których można wznosić obiekty związane z działalnością gospodarczą, także uciążliwe dla otoczenia (w granicach działki),

- Rekreacyjne – przeznaczone pod budowę domków letniskowych, a jeśli przewiduje taką możliwość miejscowy plan zabudowy, również domów całorocznych.

- Siedliskowe – ściśle powiązane z gruntami rolnymi. Na działce siedliskowej można wybudować budynki gospodarcze oraz dom pod warunkiem uzyskania pozwolenia na budowę, co uzależnione jest m.in. od powierzchni związanego z działką gruntu rolnego (musi ona co najmniej dorównywać wielkością średniej wielkości gospodarstwa rolnego na terenie danej gminy).

- Rolne – w zasadzie nie przeznaczone do zabudowania. Możliwe jest jednakże odrolnienie działki – zabieg ten może być łatwiejszy w przypadku gruntów rolnych niższej klasy.

- Leśne – nie nadające się do spożytkowania na cele mieszkaniowe.

W większości banków przedmiotem kredytowania mogą być działki budowlane, trochę rzadziej siedliskowe i rekreacyjne. Uzyskanie kredytu hipotecznego na zakup działki rolnej może okazać się problematyczne, nawet jeśli mamy uzasadnione nadzieje na zmianę jej przeznaczenia. Spośród indagowanych przez nas banków tylko Bank Gospodarstwa Krajowego skłonny był skredytować tego rodzaju transakcję. Alternatywą okazać się może skorzystanie z innego, niestety droższego, produktu kredytowego jak np. pożyczki hipotecznej zabezpieczonej posiadaną przez nas inną nieruchomością.

Dla późniejszego wykorzystania działki, oraz ewentualnych starań o kredyt na budowę domu, istotne znaczenie ma także istnienie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Określa on m.in. rodzaj możliwej do wzniesienia na działce zabudowy, dopuszczalną wysokość budynków, rodzaj dachu. Brak miejscowego planu oznacza konieczność starania się o decyzję o warunkach zabudowy (jeśli nie została wydana dla poprzedniego właściciela nieruchomości).

Działka została wybrana – kolej na bank

Wybór banku, do którego udamy się po kredyt powinniśmy poprzedzić analizą dostępnych na rynku możliwości. W zawężeniu liczby branych pod uwagę ofert powinno nam pomóc udzielenie odpowiedzi na następujące pytania:

- Jaką sumę jesteśmy w stanie przeznaczyć na wkład własny w inwestycję?

- Na jaki okres chcemy zaciągnąć kredyt?

- Czy jesteśmy skłonni podjąć ryzyko niekorzystnej zmiany wysokości raty w trakcie spłaty kredytu, a więc czy bierzemy pod uwagę także kredyty denominowane w walutach obcych?

Osoby nie dysponujące wolnymi środkami powinny w pierwszej kolejności zwrócić uwagę na oferty banków, które proponują kredyty na 100% wartości nieruchomości (współczynnik ten określany jest mianem LTV – loan to value). Zwykle skredytowanie całości inwestycji oznacza konieczność dodatkowego ubezpieczenia brakującej części wkładu własnego (np. powyżej 80% wartości działki). W przypadku kredytów na zakup ziemi wymagany wkład własny jest często wyższy niż gdy celem kredytowania jest np. nabycie mieszkania. Warto upewnić się jakie podejście stosują wstępnie wybrane przez nas banki — nie należy od rzadkości sytuacja, gdy w materiałach informacyjnych bank zapewnia, że jego kredyty hipoteczne umożliwiają zakup nieruchomości bez angażowania własnych środków, podczas gdy przy rozmowie z doradcą dowiadujemy się, że maksymalny wskaźnik LTV w przypadku zakupu działki wynosi np. 50% (patrz np. serwis internetowy Banku Millenium).

Maksymalny okres spłaty kredytu na zakupu działki w poszczególnych bankach waha się w granicach od 7 do 30 lat. Część instytucji przyjęła podejście, iż ten cel kredytowania traktowany jest równorzędnie z pozostałymi celami mieszkaniowymi i pozwala klientom na wykorzystanie finansowania długoterminowego. W nielicznych bankach tego typu kredyty traktowane są odmiennie — horyzont czasowy finansowania skraca się do średniego terminu (7-10 lat). Kwestia wyboru waluty zaciąganego zobowiązania omawiana była już wielokrotnie, także na łamach serwisu Bankier.pl. Warto jednakże przypomnieć, że decydując się na kredyt walutowy zyskujemy niższe oprocentowanie, ale w zamian narażamy się na ryzyko kursowe oraz, w wielu bankach, musimy liczyć się z koniecznością wniesienia wyższego wkładu własnego.

Podstawowym kryterium ostatecznego wyboru oferty są koszty kredytu, na które składają się oprocentowanie oraz opłaty i prowizje. Oprocentowanie kredytów hipotecznych w większości banków powiązane jest z parametrem odzwierciedlającym cenę pieniądza na rynku lokat międzybankowych — w przypadku kredytów złotowych jest to z reguły WIBOR 3M lub 6M. Parametr ten powiększany jest następnie o marżę banku. Regulamin wybranego przez nas kredytu powinien szczegółowo określać warunki zmiany oprocentowania, a co za tym idzie wysokości spłacanych przez nas rat. Za niekorzystne wypada uznać formuły z rzadka stosowane przez niektóre instytucje, gdzie o zmianie ceny kredytu decyduje arbitralnie bank (np. Multibank).

Wysokość marży jest pochodną ryzyka, jakie przejmuje na siebie finansujący zakup nieruchomości bank. W wielu przypadkach ustalana jest ona indywidualnie na podstawie oceny zdolności kredytowej klienta. Część banków uzależnia wysokość marży od LTV i kwoty kredytu — im wyższy wkład własny klienta i im wyższa pożyczana kwota, tym niższą marżą zadowala się bank. Zmienność marży jest przyczyną, dla której trudno jednoznacznie wskazać najlepszą na rynku ofertę — każdy z potencjalnych kredytobiorców musi samodzielnie dokonać analizy dostępnych ofert pod kątem ich atrakcyjności w konkretnej sytuacji (przy posiadanym wkładzie własnym, danej kwocie kredytu). Zadanie to komplikuje dodatkowo fakt, że wiele instytucji wprowadza różnego rodzaju promocje, polegające np. na obniżeniu marży przez pierwszy okres spłaty kredytu.

W zestawieniu ofert złotowych kredytów przeznaczonych na zakup działek dostrzec można, iż najbardziej odczuwalną dla portfela kredytobiorcy opłatą są prowizje pobierane za przygotowanie kredytu oraz za jego uruchomienie. Zwykle zawierają się one w przedziale od 1%-3%, lecz nie należy do rzadkości sytuacja, gdy walczący o udział w rynku bank decyduje się na zawieszenie pobierania tego typu dodatkowych opłat (np. Lukas Bank). Dla planujących szybszą spłatę kredytu istotne mogą być również opłaty związane z wcześniejszym spłaceniem zobowiązania (w większości przypadków mieszczące się w przedziale 1%-2% pozostałego długu). Niezależnie od samodzielnie dokonanych obliczeń (np. z użyciem kalkulatorów publikowanych na stronach internetowych banków), w podjęciu ostatecznej decyzji pomóc powinny nam symulacje przygotowane przez doradców wybranych przez nas instytucji, ewentualnie którejś z firm trudniących się pośrednictwem finansowym.

Zanim otrzymasz kredyt — wymagane dokumenty

Kolejnym etapem po wyborze działki i najkorzystniejszej oferty kredytowej powinno być skompletowanie wymaganych dokumentów. Bank będzie oczekiwać danych niezbędnych do oceny naszej zdolności kredytowej oraz pozwalających określić stan prawny i wartość nabywanej działki (także w celu ustanowienia zabezpieczenia hipotecznego). Oczekiwania poszczególnych instytucji są do siebie zbliżone, a zatem w większości przypadków potrzebować będziemy:

- Udokumentowania osiąganych przez nas dochodów,

- Wypisu z rejestru gruntów i budynków dotyczącego kupowanej działki,

- Decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego,

- Odpisu z księgi wieczystej, wyceny nieruchomości (dokonanej przez rzeczoznawcę z listy akceptowanej przez bank lub dokonanej przez bank),

- Umowy sprzedaży działki w formie aktu notarialnego lub umowy przedwstępnej.

- Zabezpieczeniem kredytu na zakup działki nie musi być nabywana przez nas nieruchomość. Wiele banków dopuszcza ustanowienie zabezpieczenia w postaci hipoteki na innej należącej do kredytobiorcy nieruchomości (np. mieszkanie) lub nieruchomości należącej do osoby trzeciej (np. bliskiej rodziny).

Jeśli planujemy budowę domu na nabytym przez nas gruncie i planujemy ponowne skorzystanie z kredytu, możemy rozważyć jedno z dwóch rozwiązań — spłatę kredytu na zakup działki i zaciągnięcie kredytu na budowę domu lub sfinansowanie za jednym razem obydwu celów poprzez kredyt budowlano-hipoteczny. W pierwszym przypadku warto zgromadzone oszczędności wykorzystać jako wkład własny w zakup działki i zaciągnąć mniejsze zobowiązanie (uzyskując lepsze warunki charakterystyczne dla kredytów o niższym współczynniku LTV). Po spłacie „gruntowego” kredytu posiadana przez nas działka może zostać zaliczona jako wkład własny przy staraniu o kredyt na budowę domu. W drugim przypadku kredyt będzie wypłacany w transzach, z których pierwsza przeznaczona będzie na zakup działki, a następne (po zakupie projektu i uzyskaniu pozwolenia na budowę) na finansowe wspomaganie inwestycji budowlanej.

Podsumowanie

„Ziemi nie przybywa” mówi znane powiedzenie, za którym kryje się domniemanie, że jej ceny będą stale rosły. Stosunkowo niskie ceny kredytów hipotecznych zachęcają do tego rodzaju inwestycji, nawet jeśli w przyszłości nie planujemy budowy domu. Zaciekła konkurencja na bankowym rynku doprowadziła do znacznego obniżenia marż (w wielu bankach oscylujących w okolicach 0,5%-1%), uproszczenia procedur oraz skłoniła niektórych z bardziej agresywnych graczy do czasowej rezygnacji z dodatkowych opłat za rozpatrzenie wniosku, udzielenie kredytu czy wycenę nieruchomości. Warto z tej okazji skorzystać, bo gdy banki się biją, kredytobiorca zyskuje. W czasach łatwo dostępnego kredytu największy problem stanowić może… znalezienie ładnej działki o rozsądnej cenie.