Zanim kupisz mieszkanie na rynku wtórnym

Jeszcze kilka lat temu, kiedy znaleźliśmy mieszkanie, które spełniało nasze oczekiwania, musieliśmy niemalże natychmiast się decydować i wpłacać zaliczkę, żeby nikt nas nie ubiegł. Umowy przedwstępne często spisywane były na kolanie. Sprzedający urządzali czasem licytacje i sprzedawali lokal temu, kto zaproponował najwyższą cenę. Te czasy minęły i teraz to kupujący licytują najlepszą dla siebie cenę. Nie trzeba się też śpieszyć z podejmowaniem decyzji. Przeciętne mieszkanie sprzedaje się teraz kilka miesięcy i chociaż chętnych jest dużo, transakcji nie zawiera się wiele, a to z powodu słabej dostępności kredytów.

Jeżeli jednak nasza sytuacja pozwala na zaciągnięcie kredytu lub zakup mieszkania za gotówkę, możemy zabrać się do szukania. Musimy jednak pamiętać o kilku ważnych rzeczach, które musimy sprawdzić, zanim podpiszemy umowę.

 

Kondycja lokalu i budynku

Jeżeli zainteresuje nas jakieś mieszkanie, sprawdźmy dokładnie, w jakim jest stanie. Lokale w starym budownictwie mają też stare instalacje centralnego ogrzewania czy wodno-kanalizacyjne. Budynki takie zazwyczaj mają starą elewację, a klatki schodowe pozostawiają wiele do życzenia. W takim przypadku dowiedzmy się, czy i na kiedy planowany jest remont. Zbywcy zazwyczaj zapewniają, że wymiana instalacji, remont klatki schodowej czy ocieplanie budynku przewidziane są w najbliższym czasie. Niestety czas mija i nadal nic się nie dzieje. Aby się przed tym uchronić, dowiedzmy się w administracji budynku lub spółdzielni, jak faktycznie wygląda sytuacja i czy planowane są remonty.

– Warto też sprawdzić najbliższe sąsiedztwo – mówi Aleksandra Szarek, specjalista rynku nieruchomości Home Broker. – Mieszkanie przy zajezdni autobusowej czy przepompowni ścieków na pewno nie należy do najprzyjemniejszych, dlatego warto poświęcić chwilę na spacer po okolicy. Jeśli obok naszego budynku są tylko puste działki i nic nie zakłóca nam widoku na zieleń, lepiej sprawdzić, czy coś nam tego widoku w najbliższym czasie nie zasłoni. I nawet jeśli sprzedający zapewnia nas, że na sąsiednich działkach nic nie powstanie, wybierzmy się do urzędu gminy i sprawdźmy, co może w tych miejscach powstać.

 

Własność

Jeżeli osoba sprzedająca mieszkanie podaje się za właściciela, sprawdźmy, czy na pewno nim jest. Nie chcemy paść przecież ofiarą oszusta, który twierdzi, że mieszkanie jest jego własnością, a w rzeczywistości tylko je wynajmuje. Po pierwsze, poprośmy o dokumenty świadczące o własności, czyli akt notarialny nabycia nieruchomości. Tam zapisane będzie, kto dokonał zakupu mieszkania.

– Jeśli mieszkanie ma założoną księgę wieczystą, znajdziemy w niej informację o tym, kto jest właścicielem – wyjaśnia Aleksandra Szarek. – Taki zapis znajduje się w dziale II księgi wieczystej, a jej odpis możemy dostać w wydziale wieczystoksięgowym sądu rejonowego. Jeżeli widnieją tam też inni właściciele, muszą oni także przystąpić do transakcji. Ewentualnie może to zrobić jedna osoba posiadająca ich pełnomocnictwa potwierdzone notarialnie. Pamiętajmy jednak o dokładnym sprawdzeniu danych w pełnomocnictwie, ponieważ musimy je również przekazać do banku, który będzie udzielał nam kredytu na zakup mieszkania. Jeżeli dane nie będą się zgadzały ze stanem faktycznym, proces otrzymania kredytu może się przedłużyć.

W przypadku mieszkań spółdzielczo-własnościowych powinniśmy iść do spółdzielni, gdzie otrzymamy informacje o właścicielach. Takie zaświadczenie ze spółdzielni może nam też przedstawić sprzedający.

 

Księga wieczysta

Kupując mieszkanie hipoteczne, dokładnie sprawdźmy jego księgę wieczystą. Posiadając numer KW (właściciel powinien nam go udostępnić bez problemu), otrzymamy odpis w wydziale wieczystoksięgowym sądu rejonowego. Koszt odpisu to 30 złotych.

W dziale I znajdziemy informacje o mieszkaniu. Oprócz adresu jest tam również dokładny metraż i liczba pomieszczeń. To pozwoli nam zweryfikować, czy właściciel nie wprowadził nas w błąd, mówiąc o wielkości mieszkania. W dziale II natomiast znajdziemy informację o tym, kto jest właścicielem nieruchomości.

Dział III zawiera informacje o ograniczonych prawach rzeczowych i ograniczeniach w rozporządzaniu nieruchomością. Ta część księgi wieczystej powinna być pusta, a jeśli znajdują się tam jakieś wpisy, musimy poprosić o ich wyjaśnienie.

Jeżeli mieszkanie obciążone jest kredytem hipotecznym, dowiemy się tego z działu IV (oczywiście lepiej, jeśli najpierw powie nam o tym właściciel). Tu znajdziemy informacje o tym, jakie są to hipoteki (kaucyjna czy zwykła), z dokładnym określeniem wysokości, waluty, nazwą banku, który udzielił kredytu, oraz terminu spłaty. Wpisana hipoteka nie jest niczym niebezpiecznym, ponieważ po spłacie kredytu przez zbywcę zostanie wykreślona z księgi wieczystej.

Odpis KW jest ważny około miesiąca, więc przed podpisaniem umowy ostatecznej powinniśmy postarać się o nowy. Sprawdźmy wtedy, czy nie pojawiły się jakieś nowe informacje, które mogłyby zaważyć na zawarciu transakcji.

 

Inne dokumenty

Jeśli kupowane przez nas mieszkanie jest spółdzielczo-własnościowe, zbywca powinien nam dostarczyć zaświadczenie ze spółdzielni o możliwości sprzedaży lokalu. Pismo takie zawiera potwierdzenie tego, że właściciel dotychczas wywiązywał się z zobowiązań wobec spółdzielni i że nie ma przeciwwskazań do sprzedaży mieszkania oraz że wcześniej nie były składane wnioski o sprzedaż. Poprośmy też o informacje ze spółdzielni o tym, czy przewidziane są jakieś remonty, które obciążać będą właścicieli. Dodatkowe koszty mogą sprawić, że cena mieszkania wzrośnie. Jeżeli tak będzie, spróbujmy negocjować z właścicielem niższą kwotę.

– Warto też sprawdzić w administracji lub spółdzielni, czy właściciel nie zwleka z opłatami – mówi Aleksandra Szarek. Najlepiej poprosić o zaświadczenie na piśmie. Co prawda sprzedający w umowie oświadcza, że nie ma żadnych zadłużeń względem mieszkania, ale kiedy po kilku miesiącach okaże się, że jednak ma, możemy mieć problem z odnalezieniem go i całą należność będziemy musieli uregulować. Wprawdzie możemy sprawę skierować do sądu, ale czasem gra nie jest tego warta.

 

Umowa przedwstępna

Kiedy już sprawdzimy mieszkanie i skompletujemy dokumenty, czas na podpisanie umowy przedwstępnej. Dla naszego bezpieczeństwa najlepiej podpisać ją w formie aktu notarialnego. Jednak bez względu na to, czy jest to umowa notarialna czy cywilnoprawna, musimy pamiętać o najważniejszych zapisach.

Bardzo ważne jest określenie terminów podpisania umowy ostatecznej, przekazania zadatku, wyprowadzenia się zbywcy z mieszkania oraz jego przekazania. W umowie musi być bardzo dokładnie opisane mieszkanie, które kupujemy, jego metraż i cena. Powinno się tam też znaleźć oświadczenie sprzedającego, że mieszkanie nie jest w żaden sposób zadłużone (np. zaległości w opłacaniu czynszu lub podatku gruntowego). Jeżeli jest obciążone hipoteką, musi być ona dokładnie określona (wartość, nazwa banku). Zbywca musi zobowiązać się do spłacenia kredytu w określonym terminie (a później przedstawić nam zaświadczenie o spłacie), co najczęściej następuje już po umowie ostatecznej.

W umowie przedwstępnej można też wyszczególnić, co pozostaje w mieszkaniu. Najlepiej zapisać to jako aneks do umowy.

Pamiętajmy, żeby jak najlepiej dopasować terminy do własnych możliwości. Zanim podpiszemy umowę, dowiedzmy się w banku, jak długo będziemy czekać na udzielenie kredytu, dodajmy do tego dwa lub trzy tygodnie i na tej podstawie określmy termin podpisania umowy ostatecznej.

 

Umowa ostateczna i przekazanie mieszkania

Umowa ostateczna zawsze jest podpisywana w formie aktu notarialnego i zazwyczaj wygląda tak samo. Przed jej podpisaniem zbywca musi przedstawić zaświadczenie o wymeldowaniu wszystkich osób z mieszkania.

W umowie określamy, kiedy wpłacone zostaną pieniądze (określmy to rozsądnie, zgodnie z naszymi możliwościami) oraz termin przekazania mieszkania.

W dniu przekazania mieszkania należy spisać protokół zdawczo-odbiorczy. Musi się tam znaleźć między innymi stan liczników. Od tego momentu to my, jako nowi właściciele, jesteśmy zobowiązani do dokonywania wszelkich opłat. Powinniśmy podpisać umowy z zakładem energetycznym i gazowym. W tym celu musimy przedłożyć protokół zdawczo-odbiorczy, akt notarialny nabycia mieszkania oraz dowód tożsamości.

Kiedy już dostaniemy klucze do mieszkania, będziemy mogli poczuć się jak prawdziwi właściciele (nie licząc oczywiście banku, który udzielił nam kredytu). Pozostaje nam już tylko rozpocząć urządzanie naszego wymarzonego M