Upadłość dewelopera

Kupujący mieszkania na rynku pierwotnym, kiedy decydują się na zakup swojego M, które jest jeszcze w budowie, muszą pamiętać o tym, że sprzedający są przedsiębiorcami prowadzącymi działalność gospodarczą i mają zdolność upadłościową. W przypadku powstania okoliczności niewypłacalności przedsiębiorcy wierzyciele lub sam przedsiębiorca mogą złożyć wniosek o ogłoszenie upadłości, a sąd po jego rozpoznaniu może ogłosić upadłość z opcją układową lub likwidacyjną. Przy dzisiejszym bumie mieszkaniowym może wydać się śmieszna wizja ogłoszenia upadłości jakiegoś dewelopera lub spółdzielni mieszkaniowej, kiedy wszystkie mieszkania sprzedaje się na pniu za duże pieniądze. Zachowanie ostrożności jest jednak niezbędne z uwagi na fakt, iż w polskim prawie brak jest ustaw i regulacji chroniących klientów przed nieuczciwym deweloperem czy też niesolidną spółdzielnią. Dla nich to znakomita okazja do zarobienia szybkich pieniędzy, które klienci przynoszą w pośpiechu przed galopującymi cenami.

Pamiętać należy, że w obecnym stanie prawnym, w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera czy spółdzielni mieszkaniowej, klienci stają się wierzycielami upadłego, a ich roszczenia kwalifikowane są zgodnie z prawem upadłościowym i naprawczym do kat. III i zaspakajane są w planach podziału zgodnie z przepisami prawa upadłościowego i naprawczego, z wyjątkiem wierzycieli posiadających zabezpieczenie rzeczowe – skutecznie wpisane w księgach wieczystych hipoteki. W tej kategorii na równych prawach są wszyscy wierzyciele-dostawcy usług, firmy budowlane, dostawcy materiałów, spec, stoen itp. Jeżeli deweloper nie wybudował jeszcze osiedla i aktem notarialnym nie przeniósł własności mieszkania czy domu na kupującego, roszczenie o wybudowanie i wydanie lokalu zamienia się w roszczenie pieniężne i może być zaspokojone z podziału majątku masy upadłości na równych prawach ze wszystkimi wierzycielami z tej grupy po wcześniejszej spłacie grupy I i II.

W niewielu przypadkach zaspokojenie roszczeń tej grupy ma wysoki procent spłaty. Z uregulowań prawa upadłościowego i naprawczego – przy opcji likwidacyjnej – wynika wprost, że syndyk przystąpi do sprzedaży przedsiębiorstwa lub nieruchomości w drodze przetargu, a z uzyskanych środków będzie spłacał zobowiązania w kolejności uznanych kategorii. W wyjątkowych przypadkach sąd może wyrazić zgodę na prowadzenie działalności gospodarczej i dokończenie budowy rozpoczętej inwestycji. Nie jest to obowiązek lecz tylko możliwość, z której mogą skorzystać wierzyciele, jeśli syndyk podejmie się takiego zadania. Muszą jednak zaistnieć pewne przesłanki gwarantujące możliwości realizacji i finansowania przedsięwzięcia, wskazujące zasadność podjęcia kontynuacji budowy.

Niejednokrotnie kupujący przed ogłoszeniem upadłości wpłacili 100% wkładu budowlanego – ceny za mieszkanie – i na to zaciągnęli kredyty mieszkaniowe. Po ogłoszeniu upadłości ich roszczenia wciągane są na listę wierzytelności i zaspakajane są dopiero w drodze podziału. Niestety kredyt trzeba nadal spłacać – jeżeli bank zezwoli na jego spłatę w ustalonych ratach dotkliwość sytuacji nie jest jeszcze tak problematyczna jak z chwilą wypowiedzenia umowy i postawienia całej kwoty w stan wymagalności. Jeżeli syndyk podejmie się dokończenia budowy kupujący może próbować negocjować z bakiem, aby uzyskać zmianę warunków umowy. Pamiętać jednak należy, że aby dokończyć inwestycję rozpoczętą przez spółdzielnię mieszkaniową syndyk musi pozyskać środki finansowe. Wierzyciele-spółdzielcy zainteresowani dokończeniem budowy swojego mieszkania będą musieli jednak dopłacić pomimo, iż spółdzielni zapłacili już 100% wkładu budowlanego. Ta sytuacja u wielu budzi opór – dlaczego muszą jeszcze raz płacić za to, z czego nie wywiązał się zarząd spółdzielni mieszkaniowej. Ceny jakie zapłacili nie były takie małe.

Jeżeli upadły pozyskane od klientów środki przeznaczył na proces budowlany – postępy prac były duże, a stan zaawansowania budowy był znaczny można liczyć na to, że dopłaty wymagane od niedoszłych właścicieli będą relatywnie nieduże. Gorzej jest jeżeli rozpoczęta budowa nie odzwierciedla wniesionych nakładów, a pieniądze rozeszły się na wysokie wynagrodzenie zarządów, zły proces budowlany, spłacanie innych długów albo wręcz zniknęły z kasy przedsiębiorstwa. Wtedy może okazać się, że aby dokończyć inwestycję będzie trzeba dopłacić bardzo dużo. Co jednak zrobić jak nie ma już skąd wziąć drugiego kredytu? W obecnym stanie prawnym pozostaje tylko czekać na to, co uda się dostać po sprzedaży majątku przez syndyka. Takie są realia dzisiejszego stanu prawa, które nie chroni nabywców lokali mieszkalnych z rynku pierwotnego.

Czasami upadłość dewelopera albo spółdzielni następuje w trakcie realizacji inwestycji, w której cześć budynków jest już zamieszkała przez właścicieli. W swoich aktach mają oświadczenia, iż wpłacili pełne wkłady, a inwestor zobowiązuje się dokończyć inwestycje np.: drogi, infrastrukturę, zieleń itp. Syndyk prowadzący postępowanie upadłościowe nie ma możliwości finansowania z majątku masy dokończenia budowy. Z tytułu niewykonanych prac muszą zgłosić roszczenia do listy, a na dokończenie budowy wpłacić na nowo niezbędne kwoty. W interesie mieszkańców osiedla jest dokończenie inwestycji, aby uzyskać pozwolenie na użytkowanie obiektów. Przede wszystkim, aby zamieszkać w osiedlu z pełną infrastrukturą gwarantującą właściwe funkcjonowanie.

W upadłych spółdzielniach nagminnie zdarza się, iż do aktów przeniesienia własności lokalu przystępowano kiedy budowa nie została zakończona, nie dokonano ostatecznego rozliczenia rzeczywistych kosztów budowy. Syndyk przejmując majątek upadłej spółdzielni rozlicza inwestycję wg stanu na dzień ogłoszenia upadłości i dopomina się dopłaty do faktycznie poniesionych kosztów zgodnie z prawem spółdzielczym. We wszystkich znanych mi przypadkach wszyscy nabywcy protestują, bo w aktach zarząd spółdzielni złożył oświadczenie o wniesieniu wymaganego wkładu budowlanego. Oświadczenia złożone bez zachowania procedur prawa spółdzielczego mogą być podważone na drodze postępowania sądowego unieważnienia aktu przeniesienia własności w zakresie skwitowania wniesienia wymaganego wkładu budowlanego pokrywającego rzeczywiste koszty wybudowania lokalu realizowanego w trybie przepisów prawa spółdzielczego. Oczywiście, jeżeli syndykowi nie uda się uzyskać porozumienia ze spółdzielcami proces sądowy, jaki podejmie, będzie długi i kosztowny. Z rozliczenia dokonanego przez syndyka i jego rzeczoznawców może również ujawnić się nadpłata, której zwrotu mogą dochodzić spółdzielcy zgłaszając się do listy wierzytelności.

Wielki bum mieszkaniowy, z jakim mamy do czynienia w bieżącym roku, długotrwałe procedury uzyskiwania stosownych pozwoleń mogą stać się okazją do podejmowania przez inwestorów działań „na skróty”: rozpoczęcie sprzedaży planowanych inwestycji, na które nie uzyskano stosownych pozwoleń, a nawet bez tytułu własności do nieruchomości. Ogromnym problemem dla syndyka może stać się sytuacja przejęcia nieruchomości z rozpoczętym cyklem budowlanym, który jest samowolą budowlaną. Legalizacja takiej samowoli jest kosztowna, a czasami niemożliwa. Co zrobić z osiedlem mieszkaniowym, w którym ludzie wykupili lokale, a nawet zamieszkali, a w toku prowadzenia spraw okazało się, że jest samowolą budowlaną. Inspektor Nadzoru Budowlanego musi nałożyć kary za dopuszczenie do użytkowania bez pozwolenia i wyliczyć stosowne opłaty legalizacyjne. Kto ma za nie zapłacić – właściciele czy syndyk, który nie ma środków na prowadzenie postępowania upadłościowego i dalszej budowy? Opłaty te są ogromne przy budynkach wielorodzinnych.

Bez ustawowego uregulowania praw i obowiązków inwestorów prowadzących działalność gospodarczą na rynku nieruchomości mieszkaniowych oraz praw i obowiązków nabywców lokali na rynku pierwotnym nie ma możliwości skutecznej ochrony klientów dewelopera czy spółdzielni mieszkaniowej. Regulacja prawa upadłościowego i naprawczego w obecnym brzmieniu nie daje żadnej ochrony – kupujący swoje M jest takim samym wierzycielem jak wielki przedsiębiorca, bank lub inny dostawca usług dla upadłego. Regulacja prawa spółdzielczego – ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych też nie rozwiązuje problemów spółdzielców oraz ochrony wniesionych wkładów budowlanych. Dowolność i swoboda prowadzenia działalności gospodarczej przez różne podmioty, spółki kapitałowe, osoby fizyczne, spółdzielnie i inne organizacje w obecnym stanie prawnym nie daje możliwości żadnej kontroli zewnętrznej (oczywiście z wyjątkiem kontroli skarbowej i ewentualnego postępowania prokuratorskiego, jeśli wpłynie wniosek o podejrzeniu popełnienia przestępstwa).

Dowolność zawieranych umów, możliwość rozpoczęcia prowadzenia działalności gospodarczej w branży budownictwa mieszkaniowego bez żadnych ograniczeń i jakiejkolwiek kontroli zewnętrznej nie stwarza nabywcom usług na tym rynku ochrony i bezpieczeństwa – w tak ważnej dziedzinie jaką jest budownictwo mieszkaniowe podstawa prawidłowego rozwoju i funkcjonowania rodziny. Długo oczekiwana ustawa, nad jaką ponad 5 lat pracuje rząd i resort budownictwa, nie może zostać skierowana na drogę legislacji. Regulacja ta jest niezbędna do realizacji programu rządowego w zakresie rozwoju budownictwa mieszkaniowego.

Potrzebne regulacje prawne gwarantujące maksimum bezpieczeństwa na pierwotnym rynku nieruchomości mieszkaniowych powinny określić:

- podmioty uprawnione do prowadzenia działalności przy wskazaniu warunków jakie powinny spełnić do podjęcia działalności w tym zakresie;

- wymogi prowadzenia księgowości i obowiązkowej ewidencji zawartych umów;

- wymogi, jakie musi spełnić deweloper, spółdzielnia mieszkaniowa czy TBS zanim wystawi ofertę inwestycji do publicznej sprzedaży, tj. m.in. bezwzględny wymóg przygotowania pakietu informacyjnego o przedsiębiorcy, o realizowanej inwestycji i źródłach finansowania;

- bezwzględny wymóg wprowadzenia obowiązku zawierania umów o realizację budowy w formie aktu notarialnego, z obowiązkiem ujawniania faktu zawarcia umowy w dziale III księgi wieczystej, przy zapewnieniu zryczałtowanej opłaty za czynności notarialne dla tej umowy;

- zabezpieczenia wpłaconych środków na rachunkach powierniczych lub rachunku dewelopera posiadającego polisę ubezpieczeniową od ryzyka niewywiązania się z realizacji inwestycji;

- wprowadzenia odrębnej regulacji prawnej w postępowaniach upadłościowych firm deweloperskich, spółdzielni mieszkaniowych i TBS-ów;

- wprowadzeniu organu uprawnionego do prowadzenia kontroli podmiotów gospodarczych zajmujących się budownictwem mieszkaniowym i obowiązku badania bilansu rocznego przez biegłego rewidenta, lustratora oraz jego obowiązkowego publikowania w wyznaczonym dzienniku urzędowym;

- zapewnienia inwestorom na rynku nieruchomości mieszkaniowych dostępności do kredytów inwestycyjnych gwarantujących sfinansowanie całego projektu inwestycyjnego.