20. rocznica gospodarki wolnorynkowej na rynku nieruchomości

Pierwsze cztery lata transformacji ustrojowej w Polsce, a więc okres pomiędzy rokiem 1989 a 1993, uznaje się dziś za okres zmian strukturalnych, mających m.in. na celu stworzenie podstaw funkcjonowania rynku nieruchomości odpowiadającego realiom gospodarki wolnorynkowej. Głównymi warunkami dokonania tego typu przejścia było upowszechnienie własności hipotecznej nieruchomości mieszkaniowych kosztem odejścia od dominacji spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, a dalej dokooptowanie do grona głównych uczestników rynku nieruchomości banków oraz deweloperów.

Pierwszy cykl, pierwsze ożywienie 1994-1999

Lata 1994 -1999, to okres pierwszego cyklicznego ożywienia na polskim rynku nieruchomości, który jednocześnie był startem funkcjonowania mieszkaniówki w formie wolnorynkowej. Na te właśnie lata przypada początek działalności pierwszych firm deweloperskich, z których szereg dziś zaliczanych jest do branżowych tuzów.

Także w połowie ostatniej dekady ubiegłego wieku wśród uczestników rynku nieruchomości na dobre zagościł dziś najbardziej pożądany jego uczestnik – sektor bankowy wraz ze swymi wówczas jeszcze dość egzotycznymi, dziś zaś absolutnie niezbędnymi z rynkowego punktu widzenia produktami – kredytem hipotecznym i deweloperskim.

Jednak rozwój krajowej mieszkaniówki w latach dziewięćdziesiątych to głównie zasługa jej silnego stymulowania przez państwo, głównie poprzez ulgi w podatku dochodowym od osób fizycznych służące szeroko rozumianej realizacji potrzeb mieszkaniowych poprzez zakup(tzw. duża ulga budowlana), ale także najem (ustawą z dnia 26 października 1995 roku o niektórych formach popierania budownictwa ustawodawca powołał do życia instytucje kas mieszkaniowych oraz Towarzystwa Budownictwa Społecznego) .Trzeba przyznać, ze ówczesna determinacja państwa we wspieraniu budownictwa mieszkaniowego z dzisiejszego punktu widzenia może budzić respekt – podkreśla Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.

Czytaj również: Jak wygląda MdM w Warszawie?

Pierwsza recesja 2000-2003

Z kolei początek pierwszej dekady XXI wieku zapisał się jako czteroletni okres pierwszej poważnej recesji początku polskiej transformacji ustrojowej z PKB spadającym blisko zera, za to z bezrobociem szybującym do ponad 20 procent. Znaczne okrojenie programów wspierających budownictwo mieszkaniowe przez państwo w połączeniu ze wzrostem stóp procentowych i zaostrzeniem polityki kredytowej banków znacznie osłabiło popyt na mieszkania.

2004 – 2008, czyli hossa na wszystkich frontach

Przyznanie Polsce członkowstwa w Unii Europejskiej w maju 2004 roku zbiegło się ze zdecydowaną poprawą koniunktury gospodarczej, która zwyczajowo bezpośrednio znalazła przełożenie na rynek nieruchomości. Unijne członkowstwo przyciągnęło na dotąd niespotykana skalę inwestorów zagranicznych, dla których ryzyko inwestycji w Polsce, zwłaszcza na rynku nieruchomości, uległo znacznemu ograniczeniu.

Natomiast przed rodzimymi amatorami własnego M, dzięki radykalnemu poluzowaniu polityki kredytowej banków, otworzyły się perspektywy praktycznie nieograniczonego dostępu do finansowania zakupów mieszkaniowych, co w końcu zaowocowało boomem kredytowym windującym ceny mieszkań zaledwie w ciągu 3-4 lat o 100 – 150, czy nawet więcej procent.

Hossa zapanowała nie tylko w mieszkaniówce, ale przede wszystkim na warszawskiej GPW, gdzie jej liderami były spółki deweloperskie i budowlane. Deweloperzy bez problemu plasowali na rynku nowe emisje akcji po abstrakcyjnie wyśrubowanych cenach, co z jednej strony dało impuls rozwojowy całej branży, z drugiej jednak  przyczyniło się do powstania bańki spekulacyjnej na walorach spółek budowlanych i deweloperskich. Tylko w ciągu zaledwie dwóch lat (2005-2007) akcje wybranych deweloperów poszybowały w górę nie tylko o kilkaset (GTC), ale nawet o kilka czy kilkanaście tysięcy procent (Polnord, Gant).

Czytaj również: Jak wygląda polski rynek inwestycyjny?

Kryzys zwany spowolnieniem 2009 – 2013

Nieruchomościową pięcioletnią hossę dość gwałtownie zastopował światowy kryzys finansowy wywołany załamaniem amerykańskiego rynku nieruchomości, co w końcu doprowadziło do pamiętnego bankructwa banku Lehman Brothers i globalnego krachu giełdowego jesienią 2008 roku.  Konsekwencje tamtych wydarzeń pozostają aktualne do dziś w krajach eurolandu, z których część wciąż boryka się z kryzysem zadłużenia, a często także recesją.

Dla krajowego rynku nieruchomości „wyrokiem” światowego załamania gospodarczego okazał się pięcioletni okres uciążliwego spowolnienia koniunktury, połączonego z silną korektą cen zarówno samych mieszkań jak i notowań giełdowych deweloperów. Jak wynika z odczytów głównych wskaźników stanu gospodarki, a następnie statystyk publikowanych przez wiodące krajowe firmy deweloperskie, koniunkturalny dołek na rynku nieruchomości stał się faktem w drugiej połowie minionego roku.  Czy aby na pewno?

Argumenty za i przeciw

Jak wynika z powyższego streszczenia krótkiej historii polskiego rynku nieruchomości, przebiegające w jego ramach cykle koniunkturalne jak do tej pory zamykają się okresami około 5-letnimi z niewielkimi odchyleniami w jedną lub drugą stronę. Ten fakt zdecydowanie potwierdzałby możliwość zakończenia spowolnienia koniunktury w krajowej mieszkaniówce w okolicach trzeciego-czwartego kwartału 2013 roku. Tezę tę potwierdzają najnowsze dane statystyczne polskiej gospodarki, dotyczące przede wszystkim wskazań polskiego PKB, PMI czy produkcji przemysłowej.

Co więcej, o ile teza o początku koniunkturalnego ożywienia jest prawdziwa, jego kulminacja powinna nastąpić na przełomie 2017/2018 roku. Tym samym obecna wstrzemięźliwość deweloperów mieszkaniowych w kwestii rozpoczynania nowych inwestycji już za dwa-trzy lata może okazać się kosztownym błędem, który może doprowadzić do kolejnej, odwrotnej do obecnej nadpodaży mieszkań deweloperskich, nierównowagi rynkowej.

Z drugiej strony istnieją argumenty stawiające spory znak zapytania obok twierdzenia o definitywnie dokonanym już przesileniu koniunktury tak w ramach całej krajowej gospodarki, jak i jej znaczącym segmencie – rynku nieruchomości.

Czytaj również: Po co MdM?

Przede wszystkim dokonującej się poprawy kondycji rodzimej mieszkaniówki nie dyskontują w istotnym stopniu giełdowe notowania czołowych krajowych spółek deweloperskich, co należy uznać za czynnik ostrzegawczy przed zbyt optymistycznym postrzeganiem średnioterminowych perspektyw branży deweloperskiej w Polsce. Indeks WIG-deweloperzy od prawie dwóch i pół roku pozostaje jedynie w trendzie bocznym, budując zapewne szeroką bazę pod przyszłe silne wybicie, z tym jednak zastrzeżeniem, że nie ma żadnej gwarancji, że będzie to wybicie w kierunku hossy, pieczętujące powrót prosperity na rynek nieruchomości.

Poza tym prognozowanie trwałej poprawy szeroko pojętej koniunktury gospodarczej w okolicznościach bardzo wysokiego, sięgającego prawie 14 procent bezrobocia, w dodatku z aspiracjami do dalszego wzrostu, jest obarczone sporym ryzykiem – zauważa Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.

Wciąż także znaczącym zagrożeniem dla rodzącego się ożywienia w polskiej gospodarce jest nierozstrzygnięta sytuacja gospodarcza dużej części krajów eurolandu, a także polityka monetarna Stanów Zjednoczonych, z planowanym wygaszaniem programu skupu aktywów QE3, które rykoszetem może uderzyć przede wszystkim w gospodarki krajów rozwijających się.