25 lat "mieszkaniówki"

Dynamiczny rozwój i niezaprzeczalne sukcesy szeroko pojętego krajowego rynku nieruchomości w ostatnim ćwierćwieczu należą do tematów nie podlegających dyskusji. Najlepszymi wizytówkami ogromnego skoku cywilizacyjnego w tej sferze gospodarki są nie tylko imponujące panoramy centrów największych polskich miast z Warszawą na czele, nie znajdujące dziś jakiejkolwiek płaszczyzny porównania do stanu z roku 1989., ale też niezliczona ilość powstałych po tej dacie osiedli mieszkaniowych, centrów biurowych i handlowo-rozrywkowych, obiektów rekreacyjno-sportowych, najwyższej klasy hoteli , czy wreszcie szeroko pojętej infrastruktury. Według danych GUS od 1991 roku do maja br. w Polsce oddano do użytku ponad 2,6 mln mieszkań. Z kolei jak podaje w swoim raporcie firma CBRE, monitorująca globalny rynek nieruchomości komercyjnych, od 1989 roku wybudowano w Polsce 951 biurowców o łącznej powierzchni ponad 7 milionów metrów kwadratowych. Wydawałoby się, że nic dodać nic ująć. Tymczasem na tle faktycznie imponujących danych ilościowych polskiego rynku nieruchomości, choćby pobieżna analiza podstawowych wskaźników rodzimej mieszkaniówki nie daje wielu powodów do nadmiernego optymizmu.

Dochód w górę dostępność w dół 

Według danych GUS od początku transformacji ustrojowej krajowy PKB uległ podwojeniu, a ten sam dochód liczony na głowę mieszkańca wzrósł nawet więcej, bo aż dwuipółkrotnie. Teoretycznie oznacza to znaczący wzrost zamożności Polaków, a co za tym idzie istotną poprawę dostępności cenowej wszelkich dóbr i usług. Niestety, regule tej skutecznie opiera się rynek mieszkaniowy, na którym dostępność mieszkań nie tylko nie rośnie, ale wręcz, licząc od lat dziewięćdziesiątych ubiegłego wieku, podlega tendencji spadkowej z okresowymi korektami. W drugiej połowie lat dziewięćdziesiątych zeszłego wieku za średnią krajową płacę brutto można było nabyć w Polsce od jednego do półtora mkw. mieszkania deweloperskiego. Na młodym, dopiero co nabierającym rozpędu, a więc mocno niejednolitym rynku deweloperskim, zdarzały się okazje w okolicach dostępności cenowej na poziomie nawet 2,0, a więc porównywalnym z najbardziej zaawansowanymi gospodarczo krajami Europy zachodniej – pisze Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.com. Taki stan rzeczy wynikał z kilku czynników. Po pierwsze, w drugiej połowie ostatniej dekady ubiegłego wieku tylko dziesiąta część  transakcji na rynku mieszkaniowym była wspomagana kredytami hipotecznymi, których oferowanie banki dopiero wprowadzały do swojej oferty. Zdecydowanie ograniczało to presję popytową, a co za tym idzie także cenową. Po drugie, deweloperzy dopiero rozkręcali swój biznes, bardzo ostrożnie dostosowując ceny do możliwości finansowych potencjalnych nabywców, a także umiejętnie konkurując z ówczesną dominacją spółdzielni mieszkaniowych. Finansowanie inwestycji deweloperskich realizowane było prawie wyłącznie z wpłat klientów, co w dużym stopniu eliminowało koszt kredytu deweloperskiego wpływającego na ceny mieszkań z pierwszej ręki. Wreszcie po trzecie, państwo poprzez dotychczas najbardziej efektywną formę wsparcia rodzimej mieszkaniówki czyli podatkową tzw. „dużą ulgę mieszkaniową”, faktycznie redukowało i tak niezbyt wówczas wygórowane ceny mieszkań co najmniej o jedną piątą. Dziś, dwie dekady później, dostępność mieszkań w Polsce wg danych NBP oscyluje w granicach 0,6 – 0,8, a więc jest mniej więcej dwukrotnie niższa. Gdyby do jej wyliczeń - jak wolą niektórzy - posłużyć się średnim wynagrodzeniem nie brutto, a netto dla poszczególnych regionów kraju, to kupno ledwie połowy mkw. mieszkania na rynku pierwotnym za średnią płacę „na rękę” byłoby prawdziwym wyzwaniem.

Czytaj również: Podsumowanie 25-lecia polskiego rynku nieruchomości biurowych

Coraz bardziej ciasne, ale własne  

Miarą postępu i rozwoju segmentu mieszkaniowego każdego rynku nieruchomości na świecie, a więc niejako mieszkaniowego dobrobytu, abstrahując od kwestii cenowych, jest budowanie lokali coraz bardziej wygodnych, funkcjonalnych, a więc przede wszystkim coraz przestronniejszych, zlokalizowanych na jak najbardziej przyjaznych mieszkańcom osiedlach, w dodatku coraz bardziej atrakcyjnych architektonicznie i standardowo. Faktycznie trudno jest odmówić rodzimym deweloperom mieszkaniowym wieloletnich już starań o systematyczne podnoszenie poziomów standardu i atrakcyjności swoich inwestycji niezależnie od segmentu, któremu są dedykowane. Niestety, wyżej opisane warunki rynkowe zmuszają też inwestorów, szczególnie w ostatnich czasach, do budowania lokali o coraz bardziej „kompaktowych” powierzchniowo rozmiarach. Wg statystyk portalu RynekPierwotny.com średnia powierzchnia mieszkania dwupokojowego w aktualnej krajowej ofercie deweloperskiej wynosi 42,7 mkw. a trzypokojowego 55,4 mkw. To oznacza spadek rok do roku odpowiednio o 0,6 i 1,1 mkw. Trudno przewidzieć kiedy i na jakim poziomie ta niezbyt optymistyczna tendencja się zatrzyma – dodaje Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.com. Tak czy inaczej w ten sposób typowym rodzimym standardem na pierwotnym rynku mieszkaniowym stają się dziś lokale 2-pokojowe na 36 mkw., a 3-pokojowe na zaledwie 50-ciu. Takie są bowiem dzisiejsze preferencje większości rodzimych nabywców nowych mieszkań, dążących za wszelką cenę do mieszkaniowej własności przy ograniczonej zdolności kredytowej. Tym samym krajowy rynek pierwotny po 25 latach transformacji ustrojowej powraca w kwestii jednego z podstawowych parametrów do standardów lat 60-tych i 70-tych ubiegłego wieku, a jednocześnie Polska utrwala swoje niechlubne miejsce w ogonie państw europejskich pod względem ilości mkw. powierzchni mieszkalnej przypadającej na jednego mieszkańca.  Wg danych Eurostatu z wynikiem 24 mkw. plasujemy się pod tym względem wśród krajów europejskich na trzecim miejscu od końca, przed Rumunią i Łotwą. Jeszcze gorzej ma się sprawa z unijną klasyfikacją państw członkowskich pod względem ilości mieszkań przypadających  na 1 tys. mieszkańców.  W tej kwestii z wynikiem 351 lokali Polska w UE jest z kolei „wice outsiderem”, wyprzedzając jedynie Słowację.

Czytaj również: Wkład własny jest koniecznością przy zakupie własnego mieszkania

Deficyt wiecznie żywy

Kolejnym popularnym parametrem polskiego rynku nieruchomości jest tzw. statystyczny deficyt mieszkaniowy, obrazujący ilość mieszkań brakującą w kraju do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych wszystkich gospodarstw domowych. Różne źródła podają odmienne wartości deficytu od kilkuset tysięcy do prawie 2 milionów. Najbardziej prawdopodobną miarą przedmiotowego niedoboru  wydaje się na dziś dzień liczba około 700 tys. lokali mieszkalnych. Jak się okazuje okres ćwierćwiecza transformacji to w polskich warunkach ekonomicznych zbyt krótki czas dla satysfakcjonującego zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych rodaków. Przyczyn takiego stanu rzeczy można doszukiwać się w różnych czynnikach, poczynając od tradycyjnej już opieszałości państwa we wspieraniu rozwoju segmentów budownictwa mieszkaniowego dedykowanych mniej zamożnym warstwom społecznym, a na dość powolnym wzrastaniu rzeczywistej a nie statystycznej zamożności Polaków kończąc. Taki stan rzeczy doprowadził niestety do sytuacji, w której statystyczny deficyt mieszkaniowy ma wprawdzie dużą szansę już w najbliższych latach ulec całkowitej eliminacji, jednak w przeważającej mierze za sprawą ponownie przybierającej na sile emigracji młodego pokolenia Polaków, grożącej niebezpiecznym, przyśpieszonym wyludnianiem kraju, a co za tym idzie gwałtownym spadkiem popytu na mieszkania. Jak więc widać na zaprezentowanych przykładach, w ciągu minionych 25 lat transformacji ustrojowej rodzimej mieszkaniówce udało się wyprzedzić 2, może najwyżej 3 najbiedniejsze i najbardziej zacofane gospodarczo kraje Unii Europejskiej.  Tak to jednak bywa, gdy manewru wyprzedzania dokonuje się na jałowym biegu. Tego typu manewr zazwyczaj jest nie tylko mało efektywny, ale najczęściej też bywa dość niebezpieczny, by nie powiedzieć, że zupełnie pozbawiony sensu i logiki.