Analiza europejskich rynków kredytowania nieruchomości

Dział ds. finansowania korporacyjnego firmy Cushman & Wakefield przeanalizował działalność 161 kredytodawców oferujących w Europie pożyczki uprzywilejowane, w tym o wydłużonym terminie spłaty, oraz finansowanie typu mezzanine, aby ocenić zainteresowanie kredytami i wskazać najważniejsze trendy, które mogą wpływać na europejski rynek finansowy w bieżącym roku. W celu zidentyfikowania sektorów i rynków o największej aktywności przeanalizowano również kredyty na nieruchomości komercyjne udzielone i refinansowane w ostatnich dwóch latach.

Na tradycyjne banki nadal przypada ponad połowa wszystkich kredytów na nieruchomości komercyjne uwzględnionych w przeprowadzonym badaniu, ale ich dominująca pozycja wyraźnie osłabła w ciągu ostatnich 12 miesięcy. Ich udział w rynku zmniejszył się do 55 proc. z 67 proc. w I kw. 2012 r.

Według autorów raportu mniejszy udział banków w rynku kredytowym nie wynika ze spadku wartości udzielanych pożyczek, lecz z łatwiejszego dostępu do nowych alternatywnych źródeł finansowania. Na przykład od I kw. 2013 r. liczba aktywnych na rynku funduszy dłużnych i kredytodawców typu private equity wzrosła o 29 proc.

Czytaj również: Kłopoty dla posiadających kredyty w obcych walutach?

Dane przedstawione w raporcie również wskazują na 30-procentowy wzrost wartości kapitału pożyczonego na nieruchomości w ostatnich 12 miesiącach. Jednocześnie 10-procentowy wzrost liczby aktywnych kredytodawców przyczynił się do większej konkurencji i spadku cen na rynkach europejskich.

Michael Lindsay, dyrektor działu ds. finansowania korporacyjnego w krajach EMEA w firmie Cushman & Wakefield, powiedział: „W ostatnich 12 miesiącach odnotowaliśmy postępującą dywersyfikację rynku kredytowego w Europie, który powoli upodabnia się do modelu amerykańskiego, gdzie na banki przypada taka sama ilość alternatywnych kredytodawców. Ze względu na związaną z wymogami regulacyjnymi presję na rentowność banków udzielających kredytów na nieruchomości komercyjne przewidujemy, że towarzystwa ubezpieczeniowe, fundusze dłużne i firmy private equity przyspieszą opracowywanie własnych strategii udzielania pożyczek”. 

Dalsze informacje na temat najważniejszych danych raportu:

Czytaj również: Więcej mieszkań w ramach MdM?

30-procentowy wzrost kapitału pożyczonego na nieruchomości komercyjne w Europie 

W 2013 r. zwiększyło się zainteresowanie finansowaniem dłużnym wśród kupujących. Wzrost o 30 proc. wartości kapitału pożyczonego na zakup nieruchomości komercyjnych w Europie od 2012 r. wskazuje, że kredytobiorcy byli bardziej zainteresowani nowymi kredytami niż refinansowaniem. W trakcie ubiegłego roku wielu kredytodawców zapowiedziało korektę w górę celów akcji kredytowej, co wskazywało na rosnący wolumen kapitału przeznaczanego na kredytowanie nieruchomości komercyjnych. Jednak na większości rynków wiarygodność kredytobiorcy jest nadal kluczem do uzyskania finansowania – jakość i dokładność danych przedstawianych instytucjom kredytowym mają obecnie nadrzędne znaczenie.

Wzrost aktywnych kredytodawców o 10 proc.

Liczba aktywnych kredytodawców na rynkach europejskich oferujących produkty zarówno nowym, jak i dotychczasowym klientom wzrosła od I kw. 2013 r. o ok. 10 proc., co przyniosło pożądany wzrost płynności i aktywności rynku inwestycyjnego oraz skrócenie czasu rozpatrywania wniosków kredytowych. Spośród 161 kredytodawców uwzględnionych w analizie na potrzeby raportu 78 proc. zadeklarowało chęć udzielenia kredytu nowym klientom, co stanowi wzrost o 19 proc. od ostatniego roku.

Czytaj również: Zakup samemu czy z pośrednikiem?

Większa konkurencja i różnorodność produktów finansowych

Rosnąca konkurencja przyczyniła się do spadku cen na praktycznie wszystkich rynkach europejskich, stwarzając atrakcyjne warunki dla kredytobiorców. Z tego względu niektórzy kredytodawcy w poszukiwaniu zysków chętniej podejmują większe ryzyko poszerzając zakres zainteresowań geograficznych i sektorowych. Ponadto zaciera się różnica pomiędzy pożyczkami uprzywilejowanymi a finansowaniem typu mezzanine, a kredytodawcy oferujący pożyczki uprzywilejowane obecnie są gotowi finansować całość kredytu przy wskaźniku LTV wynoszącym nawet do 75 proc.

41 funduszy dłużnych planuje pozyskać 22,1 mld euro kapitału w 2014 r.

Dział ds. finansowania korporacyjnego w firmie Cushman & Wakefield obecnie monitoruje 41 funduszy oferujących pożyczki uprzywilejowane i typu mezzanine, zainteresowanych inwestycjami lub już inwestującymi. Zakładają one możliwość osiągnięcia celów inwestycyjnych na poziomie ok. 22,1 mld euro. Według ekspertów firmy Cushman & Wakefield w ciągu najbliższych 12 miesięcy wartość pozyskanego kapitału może wynieść ok. 5 mld euro ze względu na rosnącą świadomość możliwości związanych z funduszami dłużnymi wśród inwestorów europejskich i globalnych.

Czytaj również: Nowa propozycja - MdM

Wzrost zainteresowania udzielaniem kredytów na rynkach drugorzędnych i mniejszych

Autorzy tegorocznego raportu zwracają uwagę na rosnący popyt na kredyty z przeznaczeniem na aktywa i lokalizacje drugorzędne. Kredytodawcy nadal najbardziej cenią sobie wysoką wiarygodność kredytobiorców, ale coraz chętniej udzielają wsparcia finansowego na zakup aktywów drugorzędnych w głównych lokalizacjach lub najlepszych aktywów w drugorzędnych lokalizacjach. Głównymi czynnikami tego trendu jest coraz lepsza sytuacja makroekonomiczna w wielu krajach europejskich, wzrost konkurencji i dążenie do większych zysków ze strony niektórych graczy rynku kredytowego. 

Wzrost finansowania dłużnego nowych inwestycji z 31 proc. do 42 proc. w ciągu dwóch lat

Systematycznie rośnie liczba kredytodawców chętnych udzielić wsparcia finansowego na budowę nieruchomości komercyjnych, dla których pozyskano umowy typu pre-let. Ich odsetek wzrósł w ciągu ostatnich 24 miesięcy z 31 proc. do ponad 42 proc. 

Czytaj również: Wynajmować samemu czy z pomocą firm?

Coraz większe wartości preferowanych transakcji

W 2012 r. odnotowano wzrost średniego pułapu transakcji preferowanych przez kredytodawców z ok. 50 mln euro do 65-70 mln euro. Trend ten utrzymał się również w ubiegłym roku. Świadczy o tym wzrost średniego pułapu udzielanych kredytów do 80-90 mln euro, co częściowo odzwierciedla realizację ambitnych celów kredytowych. Ponadto od 2012 r. podwoiła się liczba kredytodawców skłonnych udzielać pożyczek o wartości powyżej 50 mln euro. 

Europa Zachodnia nadal najbardziej atrakcyjna, ale wzrasta zainteresowanie innymi rynkami

Analiza kredytów udzielonych na nieruchomości komercyjne w 2013 r. pokazuje, że główne rynki Europy Zachodniej, tj. Wielka Brytania, Francja i Niemcy, są nadal najbardziej atrakcyjnym regionem. Przypadło na nie 70 proc. wszystkich kredytów zabezpieczonych nieruchomościami. Jednak coraz więcej kredytodawców bierze pod uwagę zaangażowanie się także na innych rynkach ze względu na pojawiające się okazje inwestycyjne. W ciągu roku liczba kredytodawców aktywnie działających w Hiszpanii, Portugalii i Włoszech wzrosła odpowiednio o 37 proc., 17 proc. i 11 proc. Popyt na dominujących rynkach Europy Środkowo-Wschodniej wzrósł o 17 proc., a w Skandynawii odsetek aktywnych kredytodawców utrzymał się na dość stabilnym poziomie. Warto podkreślić, że wolumen kredytów udzielonych na nieruchomości komercyjne w Hiszpanii i we Włoszech potroił się od 2012 r. W tym samym czasie wartość kredytów przyznanych w Wielkiej Brytanii, Francji i Niemczech wzrosła średnio o 17 proc.

Czytaj również: Kredyty w ramach MdM? Czy to się opłaca?

Wierzytelności i nieruchomości REO sprzedane w Europie za blisko 34 mld euro

Według danych firmy Cushman & Wakefield w 2013 r. wartość zawartych transakcji sprzedaży wierzytelności związanych z nieruchomościami komercyjnymi oraz nieruchomości sprzedawanych przez instytucje finansowe po przejęciu własności (REO) wyniosła w Europie 33,7 mld euro, co oznacza wzrost o 46,5 proc. w porównaniu z 23,2 mld euro w 2012 r. Świadczy to o dalszym oddłużaniu się europejskich instytucji i agencji zarządzających aktywami. 

Ożywienie na rynkach CMBS i sekurytyzacji kredytów hipotecznych

Autorzy raportu wskazują na ożywienie na rynku sekurytyzacji kredytów na nieruchomości komercyjne oraz instrumentów opartych na kredytach hipotecznych na zakup nieruchomości (CMBS). Wartość emisji w 2013 r. przekroczyła 8 mld euro, co stanowi ośmiokrotny wzrost w porównaniu z 2012 r. W związku z publikacją wytycznych CMBS 2.0 i coraz większym zainteresowaniem inwestorów takimi produktami wolumen emisji w Europie może wzrosnąć w 2014 r. (tak jak w przypadku Stanów Zjednoczonych). Według ekspertów firmy Cushman & Wakefield wartość emisji w bieżącym roku może wynieść 12-15 mld euro.

Mike King, starszy analityk w dziale ds. finansowania korporacyjnego firmy Cushman & Wakefield, powiedział: „Wzrost liczby aktywnych kredytodawców przyczynił się do szybkiego spadku cen na wielu rynkach europejskich. Z uwagi na silną konkurencję przewidujemy, że kredytodawcy będą akceptować coraz większe ryzyko i angażować się na rynkach spoza głównego obszaru zainteresowań w celu wykorzystania licznych okazji inwestycyjnych”.