Ceny najmu mieszkań w Polsce

Poniżej w kilku słowach Dział Badań i Analiz firmy Emmerson Realty S.A. podsumowuje jak kształtowały się średnie ceny w największych miastach w kraju, podając także kilka przykładów  wpływających na nie zarówno teraz jak i w przyszłości.

„Bezkonkurencyjna” stolica

Wykres średnich cen na rynku najmu w wybranych miastach wskazuje na względną stałość na rynku od pary lat. Najdroższych mieszkań możemy spodziewać się w stolicy. Ceny mocno odbiegając od innych oscylują wokół wartości 3 500 zł. Pozostałe miasta są daleko w tyle, czasem osiągając ceny nawet o połowę niższe. Zbliżoną do siebie wysokością czynszu miesięcznego cechują się Wrocław i Kraków – ok. 2 050 zł. W następnej kolejności – Gdańsk, w którym średnio oferuje się mieszkania w cenie 1 890 zł, oraz nieco tańsze Katowice, które w ostatnim czasie przegoniły stolicę Pomorza. Najmniejsze zmiany w ciągu dwóch lat dostrzegalne są w jednocześnie najtańszym Poznaniu (wahania od 1 550 do 1 630 zł).

Wakacyjne spadki i wzrosty

Charakterystyczne w każdym analizowanym mieście wahania w okresie czerwiec – październik są powszechne i łatwo je uargumentować. Poza tym, że są to miasta z czołówki pod względem wielkości, łączy je również to, że każde jest dużym ośrodkiem akademickim. Czerwiec to czas, gdy w portalach pojawiają się pierwsze ogłoszenia o możliwości wynajmu mieszkania z znaczącej części rynku zajmowanej przez studentów. Choć niektóre umowy wygasają w trakcie wakacji, właściciele oferują mieszkania wcześniej, by zapewnić sobie ciągłość dochodu. Oprócz niższej ceny zwiększa się też podaż co sprawia, że w tym okresie rynek mieszkań możemy nazwać „rynkiem najemcy”. Oferta jest w tym czasie bardzo szeroka, dlatego właściciele, by przyciągnąć najemców muszą konkurować między sobą ceną. Z drugiej strony szeroki wybór sprawia, że najemcy mają możliwość wyboru najlepszego mieszkania spełniającego ich oczekiwania.

Czytaj również: Pierwszy kwartał 2014 roku udanym okresem dla deweloperów

Sytuacja odwraca się w październiku, gdy najtańsze mieszkania zostają wynajęte i na rynku pozostają już te, które nie cieszyły się zbyt dużym zainteresowaniem lub właściciele „przespali” studenckie poszukiwania. W konsekwencji średnie ceny wynajmu mieszkań są wyższe.

Niepokojące prognozy demograficzne

W branży pojawiają się pierwsze obawy o dalszą przyszłość rynku najmu. Według prognoz Głównego Urzędu Statystycznego do 2030 r. na wszystkie 16 województw tylko w małopolskim przybędzie ludności. Malejąca i tak już niska liczba urodzeń doprowadzi do tego, że za 20 lat najpopularniejsza docelowa grupa najemców (studenci oraz młodzi ludzi wchodzący na rynek pracy) będzie bardzo ograniczona. Dla właścicieli mieszkań na wynajem najbliższe lata mogą być ostatnim czasem wysokich dochodów z tej działalności.

Czytaj również: Raport z rynku deweloperów

Realnie niższe zarobki

Zapisy Ustawy o ochronie praw lokatorów, które dopuszczają w określonych warunkach podwyższenie czynszu, by zapewnić właścicielom zwrot poniesionych nakładów i godziwy zysk dają im prawo do zapobiegania sytuacji, w której ich dochody maleją. Jednak jak to często bywa, wolny rynek rządzi się własnymi prawami i także tu strona popytowa w pewien sposób ogranicza możliwości właścicieli. Z danych rynkowych wynika, że zarówno w trakcie jak i po zakończeniu umowy wynajmujący rzadko korzystają z prawa do podniesienia ceny, zapewne obawiając się całkowitej utraty dochodów, a nawet ponoszenia dodatkowych kosztów utrzymania pustego lokalu. Tym sposobem obserwowane jest zjawisko, w którym dochody właścicieli z czynszów w wybranych miastach nie zmieniają się nawet o stopę inflacji.

Przemysław Kotwicki za serwisu otoDom.pl zauważa, że zmiany demograficzne zmuszą właścicieli do działań dostosowawczych wobec oczekiwań rynku i obniżenia cen. Proces ten jednak można odłożyć na kilka lat. Większym zagrożeniem w najbliższym czasie, zwłaszcza w dużych miastach przyciągających młodych ludzi może okazać się państwowy program stworzenia Funduszu Mieszkań na Wynajem, w których stawki czynszu mają nie sięgać tak wysoko jak rynkowe. Fundusz ten jest jednym z priorytetów działań rządowych na bieżący rok.