Co czeka biura w 2015r. ?

Biurowa bańka pęknie już w 2015 roku?

Nastroje w branży po międzynarodowych targach inwestycyjnych Expo Real w Monachium są entuzjastyczne – międzynarodowi inwestorzy ustawiają się w kolejce po najlepsze nieruchomości komercyjne w polskich miastach, ze szczególnym wskazaniem na obiekty biurowe. Według firmy doradczej JLL w pierwszym półroczu 2014 r. w Europie Środkowej i Wschodniej właścicieli zmieniły nieruchomości warte prawie 2,9 mld euro, z czego na Polskę przypadło aż połowę tej kwoty, czyli 1,43 mld euro. W porównaniu do pierwszej połowy 2013 r. jest to wzrost aż o 65 proc. Według innej firmy doradczej Cushman & Wakefield, całkowity wolumen transakcji inwestycyjnych w regionie w 2014 roku może sięgnąć nawet 7 mld euro. – Na rynku inwestycyjnym jest dużo pieniędzy wskutek ich „drukowania” zarówno za oceanem, jak i w państwach europejskich. Z nieruchomości typu prime zainteresowanie funduszy rozszerza się na gorzej postrzegane wcześniej rynki, np. Bułgarię, Rumunię i oczywiście Polskę. Tyle tylko, że nie ma co kupować - najlepsze obiekty już zmieniły ostatnio właścicieli – mówił Marek Koziarek (z prawej), dyrektor departamentu finansowania nieruchomości w Banku Pekao S.A. – Potwierdzam zainteresowanie naszym rynkiem wśród kapitału oportunistycznego – wtórował mu Karol Pilniewicz, dyrektor zarządzający na Europę Środkowo-Wschodnią funduszu VALAD Europe. – Otworzyliśmy ostatnio nowy produkt, 500 mln euro do zainwestowania w Polsce i w Czechach dla inwestorów spoza Europy, coraz bardziej zainteresowanych naszym regionem. Problem jest z dostępnością „towaru” - na rynkach core`owych brakuje odpowiednich produktów, dlatego inwestorzy coraz chętniej spoglądają na miasta, które do tej pory były dla nich lokalizacjami drugiego wyboru, jak Kraków czy Wrocław.

Trend ten potwierdzają liczby zgromadzone przez cytowaną już firmę doradczą JLL - według niej rok wolumen transakcji w miastach regionalnych może zamknąć się rekordowymi 400 mln euro. Czy deweloperzy i właściciele nieruchomości komercyjnych mogą zatem otwierać szampany? Niekoniecznie. Zagrożenia dla naszego rynku są dwa. Pierwszym z nich jest niestabilna sytuacja na pograniczu rosyjsko-ukraińskim. – W przypadku transakcji bardziej ryzykownych i krótkoterminowych kapitał już zaczyna się wycofywać z Polski. Jeśli konflikt na Ukrainie potrwa jeszcze ze dwa lata, to nasz kraj może zostać „wrzucony do tego samego worka” i niektóre fundusze zaczną postrzegać nasz rynek jako obłożony dodatkowym poziomem ryzyka – przestrzegał Maciej Zajdel, prezes zarządu IVG Polska.

Drugim zagrożeniem - zwłaszcza dla sektora biurowego - jest widmo możliwej bańki inwestycyjnej. Według Piotra Kaszyńskiego, dyrektora działu rynków kapitałowych w firmie doradczej Cushman & Wakefield wystąpienie takiej bańki jest bardzo możliwe na rynku warszawskim, i to w krótkiej perspektywie: – Wszystko wskazuje na to, że realia rynkowe nie wyhamują zbyt szybko planowanych inwestycji. Aktualnie właściciele biurowców nie mogą zatrzymać presji na spadki czynszów przy tej jakości jaką oferują, a na rynku jest zbyt dużo pieniędzy na realizację nowych inwestycji. Pod koniec przyszłego roku możemy mieć do czynienia z bańką.

Czytaj również: Odnowienie i rozbudowa szkół

Mniej optymalizacji podatkowej, więcej FIZ-ów

Innym czynnikiem, który może wpłynąć na ograniczenie liczby i wolumenu transakcji inwestycyjnych są zmiany w przepisach opodatkowania zagranicznych spółek kontrolowanych (CFC – controlled foreign corporation), które wejdą w życie na początku 2015 r. – Optymalizacja podatkowa ostatnimi czasy jest ograniczana, nie tylko za pomocą zmian dotyczących CFC, ale również za pomocą tzw. klauzuli obejścia prawa podatkowego, która niebawem może wejść w życie. Czasy, kiedy klient przychodził do doradcy i oczekiwał efektywnej stopy opodatkowania bliskiej zeru niedługo odejdą do przeszłości. Stopa ta będzie musiała wzrosnąć, chociażby ze względu na koszty tworzenia dodatkowych struktur obsługi podatkowej – mówił mecenas Marcin Grzelecki, doradca podatkowy z kancelarii Leśnodorski, Ślusarek i Wspólnicy. W tej sytuacji na rynku nieruchomości prawdopodobnie będzie wzrastać rola tzw. FIZ-ów, czyli funduszy inwestycyjnych zamkniętych. – Ze względów optymalizacyjnych po wejściu w życiu przepisów o CFC i klauzuli obejścia prawa podatkowego udział takich wehikułów inwestycyjnych będzie się zwiększał, bo być może będą „najczystszym” rozwiązaniem. Obecnie w Polsce mamy już ok. 350 FIZ-ów – przewiduje wiceprezes zarządu IPOPEMA TFI Maciej Jasiński.

Czytaj również: Powstają kolejne mieszkania energooszczędne z dopłatami NFOŚiGW

Magazyny - hit inwestycyjny nr 2

Nie tylko biurowce są przebojem na rynku inwestycyjnym - z jeszcze większym rozmachem kupowano nieruchomości magazynowe. Według Cushman & Wakefield w pierwszej połowie 2014 r. sprzedano w Polsce magazyny za 307,6 mln euro - to aż o 77 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2013 r. Skąd taki boom na tym rynku? – Nasz rynek cieszy się ostatnio wzięciem nie tylko wśród inwestorów, ale również najemców - w pierwszej połowie 2014 r. podpisano umowy najmu na 1 mln metrów kwadratowych, co już jest wzrostem o 20 proc. względem podobnego okresu w roku ubiegłym. O dobrej kondycji naszego rynku świadczy również fakt, że deweloperzy od zeszłego roku wznawiają projekty spekulacyjne. Oprócz dogodnej lokalizacji geopolitycznej mamy mocną kondycję ekonomiczną, silny popyt wewnętrzny i eksport. Procentują ogromne inwestycje w infrastrukturę, mamy już prawie 6 tys. km autostrad, a jeszcze 15 lat temu było to zaledwie 500 km. Inną naszą zaletą jest obfitość wykwalifikowanej kadry. Przewidujemy, że w ciągu kolejnych 15 lat polska stanie się jednym z topowych rynków logistycznych w Europie. Dziś mamy 8 mln m kw. magazynów, jeszcze 15 lat temu było to zaledwie 65 tys. m kw. – przewiduje Katarzyna Pyś-Fabiańczyk (w środku), dyrektor działu powierzchni magazynowych i logistycznych w BNP Paribas Real Estate.