Co mamy zrobić, gdy sąsiad nie płaci za czynsz?

Brak regularnie wpłacanych zaliczek może bowiem spowodować, iż budynek nie zostanie ocieplony na czas, a winda naprawiona. Co gorsza, należności z tytułu mediów zostają pośrednio rozdzielane na pozostałe lokale, a zatem pozostałym mieszkańcom wzrasta koszt utrzymania każdego z nich. Czy istnieje skuteczny sposób na niepokornego sąsiada? Owszem, choć jest on żmudny i skomplikowany, ale przecież nikt z nas nie chce utrzymywać niesfornego członka wspólnoty.

SĄD TO OSTATECZNOŚĆ

W miarę naszych możliwości, jak również ludzkiej cierpliwości, Zarządca powinien dążyć do polubownego rozwiązania sprawy. Zazwyczaj wystarcza sama rozmowa i uświadomienie właścicielowi mieszkania negatywnych skutków z tytułu powstałych zaległości na rzecz zarządzania nieruchomością. Zdarza się, że lokatorzy po prostu zapominają o terminowym regulowaniu należności. Wówczas zwykłe przypomnienie  powinno rozwiązać sprawę.

Rzeczywistość jest jednak mniej kolorowa. Jak wskazują eksperci, najczęstszym powodem zalegania z płatnością czynszu jest brak środków spowodowany utratą pracy. To dość niekomfortowa sytuacja dla obydwu stron, którą warto rozwiązać polubownie, chociażby poprzez rozłożenie na raty nagromadzonych należności. Zarządcy Nieruchomości, wychodząc naprzeciw obecnym problemom bezrobocia, proponują również niestandardową formę odpracowania zaległości. Jak informuje Mariusz Łubiński, Prezes Zarządu ADMUS Sp. z o.o. – Lokatorom, którzy zalegają z czynszem z powodów ekonomicznych, proponujemy odpracowanie długu poprzez pracę na innych, zarządzanych przez nas obiektach. Oferujemy między innymi drobne prace konserwacyjne typu malowanie płotów oraz utrzymanie porządku na terenach przylegających do nieruchomości.

 Czytaj również: Nowe przepisy w prawie pracy

Mniej przyjemnym rozwiązaniem jest groźba wpisania dłużnika do Krajowego Rejestru Dłużników (KRD), gdyż każdy, kto się tam znajdzie, będzie miał problem z zaciągnięciem pożyczki, kupnem czegokolwiek na raty czy nawet wzięciem telefonu na abonament. Skuteczność tego narzędzia potwierdzają badania, które wyraźne wskazują, że ponad połowa dłużników spłaca swe zobowiązania po otrzymaniu oficjalnego ostrzeżenia o planowanym wpisaniu ich do rejestru. Co czwarty wezwany reguluje swe zobowiązania dopiero po umieszczeniu jego danych w bazie.

W sytuacji, gdy kolejne próby w miarę polubownego rozwiązania sprawy nie przynoszą spodziewanego rezultatu, to tuż przed wniesieniem sprawy do sądu, można skorzystać z ustawy o własności lokali w pkt. 15, ust. 2, która umożliwia wspólnocie dochodzenie roszczeń w postępowaniu upominawczym. Jeśli zadłużony właściciel mieszkania nie zdąży odwołać się w ustalonym terminie, nakaz zapłaty otrzymuje moc wyroku sądowego. Wówczas to będziemy mogli wnieść wniosek o egzekucję komorniczą. W sytuacji odwrotnej pozostaje nam dochodzenie swych roszczeń na drodze sądowej.

Wszelkie czynność dążące do polubownego rozwiązania, choć nie zawsze gwarantują zakończenie sprawy, są istotne z punktu widzenia ewentualnego procesu sądowego. Podlegać one będą ocenie sądu i z pewnością będą mieć wpływ na ostateczny wynik ewentualnej rozprawy. W zbiorze dokumentów dołączonych do pozwu poza uchwałami dotyczącymi wysokości zaliczek, rozliczeniami zużycia mediów powinny się znaleźć wszelkie dowody potwierdzające naszą chęć szybkiego rozwiązania sporu, m.in. próbę wyjaśnienia z lokatorem powodów zalegania z opłatami oraz ostrzeżenie go przed ewentualnym przeprowadzeniem postępowania egzekucyjnego. Dla potrzeb procesowych negocjacje i wyjaśnienia powinny być przeprowadzane w formie pisemnej, a dla ich udokumentowania należy nadawać je listem poleconym z zachowaniem dowodu nadania.

 Czytaj również: Obowiązki dewelopera w zakresie ochrony danych osobowych

ZARZĄDCO, NIE ZWLEKAJ!

Wspólnota, pomimo prób łagodnego rozwiązania sprawy, nie powinna zwlekać w kwestii skutecznej windykacji nagromadzonego zadłużenia. Jeśli nie widzimy perspektyw na polubowne uregulowanie należności, natychmiast powinniśmy wdrożyć proces prawny w celu ściągnięcia długu. Po pierwsze i najważniejsze, po upływie trzech lat od daty wymagalności, roszczenia przedawniają się. Przy czym należy pamiętać, iż przedawnienie dla każdego okresu rozliczeniowego biegnie oddzielnie. Po drugie, narastające wydatki na bieżącą konserwację, utrzymanie porządku, należności z tytułu faktur czy ubezpieczenia budynku, podatków i innych opłat publicznoprawnych, skutecznie zrujnują aktywa wspólnoty w o wiele krótszym okresie czasu.

Dopiero uzyskanie prawomocnego orzeczenia sądowego dotyczącego obowiązku zapłaty przez dłużnika zaległości spowoduje, iż okres uregulowania należnej kwoty przedłuży się z 3 do 10 lat, liczonych od uprawomocnienia orzeczenia.

IDZIEMY DO SĄDU

- Prawdziwie skuteczną metodą wyegzekwowania niezapłaconych należności jest dopiero postępowanie sądowe. Ustawa o własności lokali w punkcie 16, ustępie 1 zezwala bowiem wspólnocie nawet na przymusową licytację lokalu należącego do jednego z jej członków w sytuacji, gdy jej właściciel długotrwale zalega z zapłatą należnych opłat lub też dokonuje wpłat niepełnych. – wskazuje Mariusz Łubiński.

 Czytaj również: Założenia ustawy „deweloperskiej” o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego

Podjęcie decyzji o skierowaniu do sądu powództwa jest kwestią wykraczającą poza standardowy zwykły zarząd, a w związku z tym wymaga uchwały członków wspólnoty oraz udzielenia odpowiedniego pełnomocnictwa zarządowi.

Sporządzony przez Zarząd pozew kierujemy do sądu okręgowego miejscowo właściwego dla nieruchomości. W jego treści przedstawiamy powód (zarząd wspólnoty mieszkaniowej), pozwanego (właściciela lub właścicieli lokalu), wartość przedmiotu sporu (mieszkania) zaokrągloną do pełnego złotego w górę. W żądaniu pozwu prosimy o nakazanie sprzedaży lokalu oraz zasądzenie na rzecz pozwanego kosztów procesu. Pismo uzasadniamy okolicznościami, które naszym zdaniem spełniają wymogi art. 16 w w/w ustawie. W naszym przypadku, tj. zalegania z czynszem należy podać jego wysokość, okres zaległości, przedstawić korespondencję z lokatorem, zestawienie zadłużenia lokalu z księgowości wspólnoty oraz opisać okoliczności przez które nie możliwe było polubowne rozwiązanie konfliktu.

Wraz z pozwem opłacamy wpis sądowy wynoszący 5 proc. wartości, zaokrąglony do pełnej złotówki. W sytuacji, gdy wspólnota wygra sprawę koszt wpisu jest jej zwracany przez lokatora, na przykład w drodze licytacji nieruchomości przez komornika. W efekcie wyroku sądowego i przeprowadzenia licytacji, lokator traci prawo do mieszkania, a zatem może zostać z niego eksmitowany. Po uregulowaniu wpłaty z tytułu zaległości i kosztów procesu, pozostała kwota jest przekazywana właścicielowi.

 Czytaj również: Jak odbierają ustawę deweloperską eksperci?

NIEPRECYZYJNE PRAWO

Spór między prawnikami, wynikający z nieprecyzyjności polskiego prawa sprawia, iż w środowisku prawniczym występują dwie drogi odzyskania należności poprzez licytację mienia. W drugim przypadku Zarząd na mocy przyjętej uchwały o pełnomocnictwie w postępowaniu sądowym zwraca się z pozwem do sądu o wydanie orzeczenia sądowego z nakazem uregulowania przez dłużnika należności. Dopiero po wyroku nakazującym uregulowanie zaległości, Wspólnota może wystąpić o nadanie orzeczeniu klauzuli wykonalności, po uzyskaniu której składa wniosek do komornika o wszczęcie postępowania egzekucyjnego. W treści zwraca się o wyegzekwowanie długów z rachunków bankowych, ruchomości lub też samej nieruchomości właściciela. Komornik w pierwszej kolejności przeprowadza egzekucję ze środków najbardziej dostępnych, wymagających najmniej formalności. W przypadku, gdy kwota uzyskana z konta bankowego czy też sprzedaży samochodu nie wystarcza, rozpoczyna się procedura egzekucji z nieruchomości.

W praktyce egzekucja z nieruchomości zdarza się bardzo rzadko. Komornik najczęściej zarządza sprzedaż nieruchomości, kiedy właściciel mieszkania posiada inne nieopłacone zobowiązania, na przykład raty za kredyt na zakup tegoż mieszkania. Drugim powodem jest wysoka biurokratyzacja, finansowo najbardziej obciążająca wierzyciela. Po trzecie, i ostatnie, jeżeli nawet mieszkanie zostanie sprzedane, trzeba będzie przeprowadzić postępowanie eksmisyjne, które oznacza dla wierzyciela egzekwującego dodatkowe koszty. Warto dodać, że sprzedaż zadłużonego mieszkania nie rozwiązuje sprawy, gdyż długi nie przechodzą na nowego nabywcę.

Zarządcy są zazwyczaj bardzo skuteczni w egzekwowaniu należności, dlatego nie radzimy zalegać z czynszem ani zaliczkami na zarządzanie nieruchomością, jak również liczyć na to, że sprawa się przedawni lub wyrozumiali sąsiedzi przymkną na nią oko. Wbrew pozorom nie są to wygórowane kwoty, jeżeli porównany je z odsetkami karnymi czy nawet groźbą utraty mieszkania.