Co polski rynek nieruchomości może zagwarantować inwestorom?

„W Polsce mamy obecnie 6,7 miliona mkw. nowoczesnych powierzchni biurowych, 7,5 miliona mkw. powierzchni logistycznych i magazynowych oraz ponad 9,5 miliona mkw. powierzchni handlowych, a Polski rynek jest coraz bardziej dojrzały. Nadal jednak oferuje sporo możliwości inwestorom planującym wejście na rynek lub rozszerzenie obecnych działań. Tym niemniej muszą oni, w stopniu nawet większym niż w przeszłości, posiadać dogłębną wiedzę na temat reguł, jakimi rządzi się nasz rynek nieruchomości. Muszą też orientować się w konkretnych uwarunkowaniach dotyczących rynków regionalnych” – mówi Joanna Mroczek, dyrektor Działu Badań i Doradztwa, CBRE w Polsce.

Rynek biurowy i sektor nowoczesnych usług dla biznesu (BPO)

Warszawa jest największym i najbardziej dojrzałym rynkiem biurowym w Polsce. W pozostałych większych miastach, w odpowiedzi na oczekiwania najemców, także powstają nowe obiekty biurowe. Po pewnym spowolnieniu deweloperzy znów wykazują większą aktywność – obecnie w budowie znajduje się ponad milion mkw. powierzchni biurowych, z czego 50% w większych miastach poza Warszawą.

Czytaj również: Nowy zakład produkcyjny w Wędkowach 

“Wskaźnik wolnych powierzchni nie odzwierciedla sytuacji panującej na rynku. W praktyce więksi najemcy mają ograniczone opcje – mogą wybierać spośród zaledwie dwóch lub trzech bezpośrednio dostępnych ofert. Po oddaniu do użytku obiektów znajdujących się obecnie w budowie, odsetek pustostanów w większości miast wzrośnie, co ułatwi dużym firmom znalezienie biura odpowiadającego ich wymogom. Będą one jednak musiały zawierać umowy typu pre-let” – mówi Daniel Bienias, dyrektor Działu Reprezentacji Najemców i Usług BPO, CBRE w Polsce.

Miasta takie jak Szczecin, Lublin, Bydgoszcz, Olsztyn czy Rzeszów mogą także w przyszłości okazać się ciekawą alternatywą dla inwestorów. W tych lokalizacjach, oferujących dobrej jakości powierzchnie biurowe, już mają biura zagraniczne korporacje, które przeniosły do Polski swoje procesy biznesowe. Mimo, że firmom łatwiej jest otworzyć nowe biura tam, gdzie nawiązały już współpracę z lokalnymi władzami, deweloperami i uczelniami, to jednak nowe lokalizacje dają szansę na obniżenie kosztów operacyjnych i zapewniają wysoko wykwalifikowanych pracowników gotowych pracować za konkurencyjne stawki. Często też można liczyć na atrakcyjne zachęty ze strony władz miejskich.

Czytaj również: Dobry kurs franka

Rynek powierzchni handlowych

Całkowita podaż powierzchni handlowej, obejmująca 420 obiektów, to ponad 9,5 miliona mkw. powierzchni najmu. Nowoczesne powierzchnie handlowe to przede wszystkim tradycyjne centra handlowe (niemal 90%), ale także parki handlowe oraz centra wyprzedażowe. Najwyższe nasycenie jest rejestrowane w aglomeracji trójmiejskiej, gdzie na 1.000 mieszkańców przypada ponad 500 mkw. powierzchni handlowej. Wskaźnik powierzchni niewynajętej utrzymuje się na relatywnie niskim poziomie i obecnie oscyluje w granicach od 1,6% w aglomeracji katowickiej do 4,5% w Krakowie.  

Warszawa, wraz z pozostałymi największymi miastami w Polsce, jest atrakcyjną lokalizacją dla międzynarodowych sieci handlowych – w ostatnich latach odnotowywano pojawianie się około trzydziestu nowych marek rocznie, m.in. następujących sieci: GAP, Next, The Body Shop, Jennyfer, Palmers, Spring, Guess by Marciano, Pollini, Cacharel, Ermenegildo Zegna, Hugo Boss, Emporio Armani, Church’s, J.M. Weston, TK Maxx, Desigual. W 2013 r. już pojawiło się osiem nowych sieci handlowych, nie funkcjonujących do tej pory w Polsce,  a kolejne zapowiedziały swoje wejście na polski rynek. Przykładem są marki: Hollister (z grupy Abercrombie & Fitch) czy & Other Stories (marka z grupy H&M).

Czytaj również: Dobry kurs franka

Przewiduje się, że stawki najmu za najlepsze lokale handlowe zlokalizowane w najbardziej popularnych centrach handlowych będą cechować się tendencją rosnącą, natomiast w starszych, mniej popularnych centrach lub w mniejszych miastach regionalnych stawki powinny utrzymać się na niezmienionym, obecnie rejestrowanym poziomie bądź nawet mogą lekko się obniżyć.

„Niezwykle ważną rzeczą zarówno dla istniejących marek, jak i wchodzących na polski rynek najemców, jest wiedza o możliwościach, opcjach i dostępności powierzchni w różnych formatach handlowych. Firma CBRE doradza sieciom handlowym czy wybrać ulicę handlową, dom towarowy czy tradycyjne centrum handlowe. Doradzamy także właścicielom obiektów handlowych jak stworzyć idealny mix najemców” – powiedziała Magdalena Frątczak, dyrektor Działu Powierzchni Handlowych w CBRE.

Czytaj również: System IT to nie wszystko - potrzeba jeszcze specjalistów! 

„W każdym formacie projektu handlowego, jednym z najistotniejszych elementów jest strategia wynajmu. Obejmuje ona wybór odpowiedniej lokalizacji, która zapewni wysoką odwiedzalność, poprzez dopasowanie wielkości projektu do lokalnego rynku, jego koncepcję architektoniczną, komunikację wewnątrz i na zewnątrz centrum oraz określenie obszaru oddziaływania centrum. To strategia wynajmu finalnie określi profil projektu, grupę docelowych odbiorców i użytkowników centrum handlowego. Ostatecznym i jednym z najistotniejszych etapów projektu jest odpowiedni dobór najemców, który sprawi, że projekt będzie wewnętrznie spójny – ma on decydującą rolę w przyciąganiu i zatrzymaniu klientów.” – dodała Magdalena Frątczak.

Rynek powierzchni magazynowych

Zasób nowoczesnych powierzchni magazynowych w Polsce wynosi obecnie 7,5 miliona mkw. Przyspieszenie w budowie autostrad na przestrzeni ostatnich kilku lat skutkuje rozwojem nowoczesnych centrów logistycznych przede wszystkim usytuowanych nieopodal głównych węzłów komunikacyjnych, w pobliżu największych miast: Warszawy, Wrocławia, Poznania, a także w centralnej Polsce i na Śląsku. Inne lokalizacje o dużym potencjale rynku magazynowego, np. Trójmiasto, Kraków, Szczecin, Bydgoszcz-Toruń i wschodnia Polska, od niedawna także rozwijają się szybko, wraz z powstawaniem nowych dróg.

Czytaj również: Inwestycja producentów w B2B 

Mimo notowanego ostatnio wzrostu aktywności ze strony najemców, deweloperzy niechętnie podejmują się budowy nowych obiektów magazynowych bez wstępnych umów najmu. Skutkiem tego jest spadek w 2013 roku wskaźnika wolnych powierzchni w większości lokalizacji. Odsetek ten wynosi średnio 10,3%, przy czym w niektórych lokalizacjach np. na Śląsku lub w okolicach Poznania, jest to około 4%.

„W miarę jak firmy optymalizowały swoją produkcję i logistykę, dostosowując się do spowolnienia gospodarczego, ich zapasy magazynowe znacznie malały. W ślad za wzrostem stanów magazynowych spodziewamy się wzrostu aktywności najemców i deweloperów na rynku powierzchni logistycznych i magazynowych. Jesteśmy także zdania, że handel internetowy, w miarę rozwijania przez firmy sprzedaży on-line, będzie stymulował popyt. Obserwujemy także trend polegający na zlecaniu operacji logistycznych specjalistycznym firmom, co również będzie kształtowało ten segment rynku.” – mówi Patrick Kurowski, dyrektor Działu Powierzchni Magazynowych i Logistycznych w CBRE.