Czy na kamienicach i gruntach można dobrze zarobić? - pytamy Kubę Karlińskiego

Wcześniej spędził 4 lata w Novo Nordisk, gdzie był odpowiedzialny za rozwój biznesu na międzynarodowych rynkach w Europie, Afryce, Azji i Ameryce Południowej. Ukończył studia magisterskie na kierunku Zarządzanie i Marketing w Szkole Głównej Handlowej. Obecnie, od wielu lat, aktywnie działa na rynku nieruchomości.

Dlaczego postanowił Pan spróbować swoich sił na rynku nieruchomości?

Kuba Karliński: Nieruchomości pasjonują mnie od wielu lat, a od ponad 5 lat zajmuję się nimi na 150%. Dzięki „połączeniu kropek” stworzyliśmy ze wspólnikami model grupowego inwestowania najpierw w ziemię (Inwestycje Ziemskie), a potem także w istniejące budynki (Warszawskie Kamienice). Przez ostatnie 5 lat ponad 380 inwestorów zainwestowało u nas blisko 50 milionów złotych, za które kupiliśmy łącznie 140 ha gruntów w 40 lokalizacjach w Warszawie i okolicach. Grunty te systematycznie odralniamy, dzielimy na mniejsze działki, uzbrajamy w media i sprzedajemy finalnym nabywcom na cele mieszkaniowe lub komercyjne. 

Działki budowlane oraz stare kamienice, sam Pan przyzna, że jest to ciekawe połączenie dla inwestora.

Kuba Karliński: Zarówno działki, jak i kamienice to nieruchomości, a łączy je jeszcze lokalizacja, która przy inwestowaniu w nieruchomości jest bezdyskusyjnie najważniejsza. Nawet najbardziej wyszukany pomysł na nieruchomość nie zagra, jeśli znajduje się ona w słabej lokalizacji.

Grunty – zarówno te rolne, jak i budowlane, w które inwestuję, leżą w okolicach Warszawy, a kamienice – w Warszawie. Jestem warszawiakiem, tutaj pracuję, a mieszkam pod Warszawą. Stolica ma wiele do zaoferowania ludziom, także wspaniały potencjał dla inwestorów zainteresowanych nieruchomościami.

Jakim kapitałem początkowym trzeba dysponować, aby zacząć inwestować w ziemię?

Kuba Karliński: Żeby zacząć inwestować w ziemię, nie trzeba dysponować od razu milionami. Ceny gruntów budowlanych w okolicach dużych miast, gdzie warto inwestować, spadły w ostatnich latach. Nastąpiła solidna korekta po fali wzrostów, których zwieńczeniem był 2008 rok. W wyniku kryzysu finansowego akcja kredytowa banków uległa drastycznemu ograniczeniu, co przełożyło się na mniejszy popyt i niższe ceny, które miejscami spadły o kilkadziesiąt procent.

Niewielką (1000-1300 m2) działkę budowlaną w odległości 35-50 km od Warszawy można dziś kupić już za kwotę 30-40 tys. zł. Działki w tej odległości są oczywiście też oferowane za kwoty kilkukrotnie wyższe, więc trzeba bardzo dobrze poznać rynek i wiedzieć, jak się na nim poruszać.  Natomiast portfel kilku działek można zbudować, dysponując kwotą jedynie ok. 120-150,000 zł.

Jakiego rodzaju pułapki czekają na osoby, które chcą zainwestować w nieruchomości gruntowe?

Kuba Karliński: Jest ich wiele. Nieustannie zmieniające się przepisy, np. w najbliższych miesiącach zmianie ulegnie ustawa regulująca obrót ziemią rolną, ale zmiany dotyczą także planowania przestrzennego, ustroju rolnego oraz podatków. Do tego dochodzą nieprecyzyjne i niejasne przepisy, które są różnie interpretowane i stosowane w urzędach oraz zjawiska makro- i mikroekonomiczne. Trzeba być też przygotowanym na trudne relacje z niektórymi lokalnymi samorządami, gdzie występuje brak chęci i dominuje podejście „nie da się”.  Warto wiedzieć, jak z nimi rozmawiać i jak planować działania, żeby miały szansę zostać zrealizowane.

Inwestowanie w nieruchomości gruntowe wymaga czasu i ciągłej uwagi. Już na etapie planowania warto założyć przynajmniej 2 razy dłuższy czas na realizację inwestycji. Przy inwestycji w grunty szczególnie poza terenem miast, wszystko dzieje się wolniej… Mówi się, że pańskie oko konia tuczy, to powiedzenie pasuje tu jak ulał.

Należy pamiętać, że specyfika rynku nieruchomości gruntowych, który jest w wielu (ale nie wszystkich) aspektach podobny do innych segmentów rynku nieruchomości, ale rządzi się swoimi prawami. Trzeba zrozumieć ten rynek, żeby być w stanie przewidywać określone zjawiska i w odpowiedni sposób na nie reagować.

Nad inwestorami, którzy posiadają znaczny portfel ziemi ciąży widmo nadchodzącej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Restrykcje nałożone przez rządzących mogą znacznie ograniczyć obrót gruntami rolnymi. Czy zamieszanie z obrotem ziemią rolną może mieć jakiś wpływ na działki budowlane?

Kuba Karliński: Zmiany w obrocie ziemią rolną, które mają wejść w życie już od maja 2016 r. i które zamkną rynek gruntów rolnych, będą mieć także silny wpływ na rynek działek budowlanych. Zablokowanie możliwości handlu gruntami rolnymi zwiększy zainteresowanie części inwestorów gruntami budowlanymi. Spodziewam się, że ich ceny powinny bardziej zdecydowanie rosnąć. Z drugiej strony raczej nie stanie się od razu, gdyż zamieszanie związane z gruntami rolnymi wpłynie także ochładzająco na nastroje inwestorów oraz kupujących zainteresowanych działkami budowlanymi.

Okres zmian i niepewności sprzyja większym wahaniom cen. Takie ciekawe czasy to jednak eldorado dla wytrawnych inwestorów, którzy wiedzą, czego chcą. Wahania cen z pewnością stworzą świetną okazję dla inwestorów na dodatkowe zyski.

Czy można w jakiś sposób oddziaływać na wartość zakupionej ziemi?

Kuba Karliński: Oczywiście, inwestor, któremu zależy na zwiększeniu wartości gruntu ma do wyboru szeroką gamę działań, które podnoszą cenę nieruchomości. Dokładnie taką strategię zwiększania wartości przyjęliśmy w ramach realizowanych przez nasz zespół Inwestycji Ziemskich. Kupowaliśmy grunt o większej, kilkuhektarowej powierzchni, a następnie dzieliliśmy na mniejsze działki.

Doprowadzenie mediów do działki oraz utwardzenie drogi dojazdowej również znacznie podnosi atrakcyjność i wartość ziemi. Działkę można również uatrakcyjnić wizualnie np. przez uporządkowanie działki, wyburzenie starych zabudowań, wycięcie zakrzewień i zadrzewień oraz regularne koszenie roślinności. To znacznie poprawia wrażenia wizualnie działki i zwiększa jej postrzeganą wartość, a ludzie kupują oczami. Kolejnym działaniem, które podnosi wartość gruntu jest zmiana jego przeznaczenia, czyli na przykład zakup gruntu rolnego i przekształcenie go na budowlany. Do tego dochodzą również takie czynności jak przygotowanie koncepcji docelowego zagospodarowania działki, projektu budowlanego i uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Oprócz ziemi zajął się Pan inwestowaniem w kamienice. Czy zakup zabytkowej nieruchomości pod renowację jest ryzykownym przedsięwzięciem?

Kuba Karliński: Każda inwestycja, nawet lokata bankowa, jest związana z ryzykiem. Inwestycje w kamienice, szczególnie te stare i zabytkowe, to skomplikowane projekty, zarówno z technicznego, jak i administracyjnego punktu widzenia. Całe szczęście! Dzięki temu, że są trudne i skomplikowane, niewielu inwestorów jest nimi zainteresowanych i jest w stanie im podołać. Lista kryteriów atrakcyjności starej kamienicy pod kątem inwestycji jest znacznie dłuższa niż przy działce gruntu.

Natomiast ryzyko można zidentyfikować i trzeba nim zarządzać przez cały okres trwania projektu. Przy spełnieniu określonych warunków odpowiednio zorganizowane inwestycje w stare kamienice generują atrakcyjne zyski.

Czytaj również: Jak zarządzać portfelem nieruchomości?

^{Kuba Karliński (na zdjęciu po prawej)}

Jakim modelem inwestycyjnym posługiwał się Pan przy zakupie kamienicy?

Kuba Karliński: Kupić w atrakcyjnej cenie, wyremontować w ramach rozsądnego budżetu i sprzedać za cenę rynkową, wypracowując marżę i zysk (uśmiech).

Na jaką stopę zwrotu mogą liczyć inwestorzy grupowi, którzy zainwestowali w starą kamienicę?

Kuba Karliński: Zainwestować w kamienicę można na dwa różne sposoby. W ramach projektu Warszawskie Kamienice, Magmillon proponuje inwestorom wykup „cegiełki” – udziałów w spółce celowej realizującej projekt. Takie inwestycje trwają ok. 2-3 lat i stopy zwrotu dla inwestorów w zależności od projektu mogą sięgać nawet ponad 10% rocznie.

Alternatywnie inwestor doceniający klimat starych murów i wysokich stropów może kupić mieszkanie w wyremontowanej starej kamienicy. Jeśli kupi takie mieszkanie jeszcze przed zakończeniem remontu, jest w stanie nabyć perełkę w bardzo atrakcyjnej cenie, poniżej średniej rynkowej. Na oddanie lokalu przyjdzie mu wtedy poczekać, ale już na etapie zakupu otrzymuje znaczną premię w postaci ceny niższej o kilka lub więcej procent od porównywalnych nieruchomości. W kamienicy na ul. Brzeskiej 18, której remont będzie niedługo się rozpoczynać, zostało już niewiele dostępnych mieszkań. Ponad 40 z 54 dostępnych lokali mieszkalnych zostało już wykupionych/zarezerwowanych.

 _{Rozmawiał Jarosław Mikołaj Skoczeń.}

_{Kuba Karliński będzie jednym z prelegentów na biznesowej konferencji ,,Tylko Dla Orłów” , która odbędzie się 29-30 kwietnia w warszawskim hotelu Gromada AIRPORT.}

Czytaj również: Ulgi inwestycyjne dla przedsiębiorców wdrażających innowacje.