Czy rządowe dopłaty do kredytów mieszkaniowych spowodują wzrost cen nieruchomości?

– Akcja kredytowa na rynku nieruchomości znacząco spadła, dużo mniej mieszkań i domów jest kupowanych przy współudziale kredytów (według danych BIK od stycznia do maja br. spadek liczby udzielonych kredytów mieszkaniowych wynosi 46,3 proc. r/r – przyp. red.). Program Bezpieczny Kredyt 2% wychodzi naprzeciw tej sytuacji. Szacuje się, że rocznie będzie udzielanych w nim ok. 30–40 tys. kredytów, w zależności od wysokości kwot dopłat. To oznacza, że tyle nieruchomości będzie finansowanych co roku, przez okres czterech lat, bo ten program jest zaplanowany do 2027 roku. Prognozy zakładają, że docelowo skorzysta z niego nawet 200 tys. Polaków – mówi agencji Newseria Biznes dr Rafał Koczkodaj, ekonomista, dziekan Uniwersytetu WSB Merito Szczecin.

Dzięki 10-letnim dopłatom do kredytu od państwa kredytobiorcy będą mogli liczyć na niższe raty niż w przypadku zwykłej hipoteki.

– Jeśli dzisiaj na rynku kredytów mieszkaniowych stałe oprocentowanie kredytu wynosi 8,5 proc., to w ramach tego programu będzie ono wynosić 2,85 proc., a różnica będzie pokryta dopłatami ze Skarbu Państwa. Ta redukcja jest znacząca i stanowi sporą korzyść dla kredytobiorców – mówi ekspert. – Ustawa przewiduje również wkład własny, określony na poziomie maksymalnie 200 tys. zł. To jest maksymalna kwota, którą kredytobiorca będzie mógł wnieść jako środki własne do takiego kredytu (w przypadku braku wkładu własnego lub niepełnego wkładu będzie można skorzystać z gwarancji Banku Gospodarstwa Krajowego).

Czytaj również: Warunki otrzymania bezpiecznego kredytu 2%

Dopłaty do rat kredytu mieszkaniowego w programie Bezpieczny Kredyt 2% będą stanowić różnicę pomiędzy stałą stopą ustaloną na podstawie średniego oprocentowania kredytów o stałej stopie w bankach kredytujących a oprocentowaniem kredytu zgodnie ze stopą 2 proc. Będą one przysługiwać beneficjentom programu przez 10 lat.

– Najważniejsze cechy tego programu to przede wszystkim wysokość kredytu, którą będą mogli uzyskać kredytobiorcy. To jest 500 tys. zł dla osób samotnych, singli oraz 600 tys. zł dla małżeństw lub par pozostających poza związkiem małżeńskim, ale wychowujących przynajmniej jedno dziecko – mówi dr Rafał Koczkodaj. – Drugi istotny warunek to okres kredytowania, który musi wynosić minimalnie 15 lat, przy czym dopłaty od państwa będą wypłacane przez pierwsze 10 lat funkcjonowania tego kredytu.

O kredyt na pierwsze mieszkanie lub dom w rządowym programie będzie mógł się starać każdy, kto nie ukończył 45. roku życia  (jeśli kredyt udzielany jest dwóm osobom prowadzącym wspólne gospodarstwo domowe, warunek wieku będzie musiała spełnić przynajmniej jedna z nich) i nie posiada (ani nie posiadał w przeszłości) własnej nieruchomości.

– Z tych warunków wyłania się grupa docelowych interesariuszy, które najbardziej skorzystają na tym kredycie. I w dużej części będą to zapewne osoby, które dzisiaj wynajmują mieszkania na rynku komercyjnym albo mieszkają u rodziców – mówi dziekan Uniwersytetu WSB Merito Szczecin.

Co istotne Bezpieczny Kredyt 2% ma być łatwiejszy do uzyskania niż zwykła hipoteka na komercyjnych warunkach. Ekspert wskazuje, że banki będą przychylniej oceniać zdolność kredytową osób wnioskujących o taki kredyt, a KNF zmieni dla tego produktu rekomendację S, która wpływa na sposób jej wyliczania.

– Przeznaczenie tego kredytu jest dowolne, to może być zakup lub budowa domu bądź mieszkania, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym – mówi dr Rafał Koczkodaj. – W związku z tym programem już dzisiaj widać ożywienie na rynku nieruchomości i w biurach sprzedaży deweloperów. Obserwujemy też, że właściciele mieszkań, którzy chcieliby je sprzedać, wstrzymują się z tą decyzją i czekają na uruchomienie tego programu. Tak więc kiedy już do tego dojdzie, spodziewane jest zwiększenie podaży.

W programie Bezpieczny Kredyt 2% przewidziane są też przypadki, po których zaistnieniu prawo do państwowych dopłat wygasa. Zalicza się do nich m.in. wynajęcie kredytowanego mieszkania, zmiana sposobu użytkowania lub zaprzestanie zamieszkiwania w nim przez okres dłuższy niż 12 miesięcy. W takich przypadkach kredyt preferencyjny zostanie przekształcony w zwykły kredyt komercyjny. Natomiast w przypadku zbycia prawa własności nieruchomości w okresie, w którym kredytobiorcy przysługują jeszcze dopłaty, wygasają one z ostatnim dniem miesiąca wystąpienia tego zdarzenia. Kwoty dopłat uzyskanych po tym terminie będą podlegać zwrotowi do Rządowego Funduszu Mieszkaniowego.

– Każdy program wsparcia kredytobiorców pobudza popyt na nieruchomości i moim zdaniem tak będzie również w tym przypadku. Zwiększy się liczba kredytobiorców, kredytów mieszkaniowych i liczba transakcji na tym rynku – prognozuje ekspert.

Jak wskazuje, rosnący popyt może jednak skutkować wzrostem cen nieruchomości.

– Nie spodziewam się, żeby skala tych wzrostów cen była znacząca. Jednak popyt, jaki pobudzi się dzięki temu programowi, może spowodować podwyższenie cen nie tylko w przypadku nieruchomości o małym metrażu, ale również tych ze średniego segmentu – mówi dr Rafał Koczkodaj.

Ekonomista wskazuje też, że na rządowym programie dopłat skorzysta rynek nieruchomości, ale niekoniecznie będzie to dotyczyć deweloperów i branży budowlanej.

– Duża część z tych kredytów zaciąganych w programie Bezpieczny Kredyt 2% będzie bowiem przeznaczona na zakup nieruchomości już funkcjonujących na rynku wtórnym – mówi dziekan Uniwersytetu WSB Merito Szczecin.

Czytaj również: Jak zaciągnąć kredyt hipoteczny w 2023 roku, żeby nie żałować?

Kredyty w rządowym programie będą udzielane przez banki, które zawrą w tej sprawie umowę z BGK. Jak poinformował tydzień temu minister rozwoju i technologii Waldemar Buda, do tej pory zrobiło to siedem banków komercyjnych, które dysponują siecią ponad 2 tys. placówek w całej Polsce. Rząd szacuje, że wydatki związane z programem Bezpieczny Kredyt 2% wyniosą rocznie od 800 mln zł w 2024 roku do 1,5 mld zł w 2027 roku.