Czy warto aktualnie inwestować w grunty?

Warto jednak wiedzieć, że takie stwierdzenie nie zawsze pokrywa się z rzeczywistym stanem rzeczy. Nie wszystkie inwestycje w grunty pozwalają osiągać dochody inwestorom. W niektóre nieruchomości gruntowe w praktyce nie warto inwestować, a jeśli już – to w dłuższej perspektywie czasu. Specjaliści rynku inwestycyjnego najczęściej wskazują, że inwestycje w grunty, podobnie jak inwestycje w złoto, są dobrą lokatą kapitału długoterminowego. Nie można więc oczekiwać, że przyniosą one zyski w ciągu roku czy dwóch. 

Sytuacja polskiego rynku nieruchomości

W ciągu ostatnich kilku lat ceny ziemi w Polsce generalnie wzrastały, co sprawiło, że inwestycje w grunty stały się bardziej popularne – nie tylko w dłuższym horyzoncie czasowym, ale też w średnim okresie. Na rynku przeważa popyt gruntów nad podażą. Jest więcej chętnych na zakup gruntów, niż samej ziemi na sprzedaż. Taka sytuacja winduje ceny nieruchomości gruntowych. W co opłaca się inwestować? Trudno udzielić jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie, choć eksperci analizując bieżące ceny gruntów mówią, że dobrą inwestycją jest zakup gruntów rolnych, które w późniejszym czasie można odrolnić i przekształcić w nieruchomości przeznaczone pod zabudowę. Grunty rolne są znacznie tańsze od gruntów pod zabudowę, dlatego też taka inwestycja nawet w krótszym okresie czasu może przynieść znaczne dochody. 

Cechy gruntów jako narzędzia inwestycyjnego

Inwestowanie na rynku kapitałowym wiąże się dziś z dużym poziomem ryzyka ze względu na malejące ceny akcji na giełdach światowych. Co prawda, możliwość wypracowania wysokich stóp zwrotu wciąż przyciąga do giełdy inwestorów, ale wielu z dotychczasowych graczy poszukuje innych, mniej ryzykownych sposobów inwestowania kapitału.

Lokaty terminowe oraz obligacje skarbu państwa oferują bezpieczny tryb inwestowania, ale niższe stopy zwrotu. Większe zyski mogą przynieść inwestycje w grunty. Nieruchomości gruntowe mają wiele zalet, jeśli chodzi o ich wartość inwestycyjną. Inwestowanie w nie wiąże się z niskim poziomem ryzyka, pozwalają na ochronę kapitału przed inflacją, a jednocześnie dają satysfakcjonujący zarobek swoim właścicielom, o ile ci zadbają o podniesienie wartości gruntu w czasie. Problematyczne w inwestowaniu w grunty jest to, że trudno jest oszacować wartość nieruchomości w przyszłości. Nie wiadomo więc, jaką stopę zwrotu z takiej inwestycji można wypracować. Na korzyści narzędzia inwestycyjnego, jakim są grunty, przemawia to, że ziemia jako taka jest dobrem skończonym, którego człowiek nie jest w stanie wyprodukować.

Jest to zasób wyczerpywalny, dlatego też zawsze będzie przeważał w tym względzie popyt nad podażą. Można się spodziewać, że w najbliższych latach wzrośnie zainteresowanie inwestorów gruntami znajdującymi się w promieniu od 10 do 50 km od aglomeracji miejskich. Miasta rozbudowują się, więc będą potrzebowały więcej przestrzeni dla swoich mieszkańców. Tym samym wzrosną ceny gruntów, nie tylko budowlanych, ale również rolnych, które można przekwalifikować na działki budowlane, w pobliżu dużych miast. Aglomeracje takie jak Warszawa czy Wrocław rozbudowują się w bardzo szybkim tempie, dlatego też zapotrzebowanie na nieruchomości gruntowe zgłaszają nie tylko inwestorzy prywatni, chcący wybudować dla siebie dom jednorodzinny pod miastem, ale i developerzy, planujący szeroko zakrojone inwestycje w osiedla mieszkalne. W ten sposób inwestorzy tworzą nowe dzielnice miast w miejscach, które były do niedawna uznawane za peryferie aglomeracji.

Analiza stanu rzeczywistego

Opierając się na danych pochodzących z Głównego Urzędu Statystycznego, z dorocznych raportów „Obrót nieruchomościami”, można podjąć się analizy stanu rzeczywistego rynku nieruchomości gruntowych w Polsce. Poniższy wykres prezentuje strukturę transakcji dokonywanych na wskazanym rynku w latach 2003-2011. 

_{Rys. 1 Liczba sprzedanych nieruchomości w Polsce w latach 2003-2011 (w liczbach bezwzględnych)}

_{Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych GUS.}

W 2003 i 2004 roku rozpoczął się boom na rynku nieruchomości gruntowych. W latach tych, jak wynika z wykresu, dokonano transakcji na ponad 140 tys. nieruchomości tego typu na terenie całego kraju. W strukturze sprzedaży najwięcej miejsca zajmowały w tym czasie użytki rolne, zaś na drugim miejscu wskazywane są grunty przeznaczone pod zabudowę. Dynamika zawierania transakcji kupna sprzedaży gruntów w Polsce wzrosła w 2003 roku, najprawdopodobniej z uwagi na panującą na rynku nieruchomości mieszkaniowych oraz na giełdzie warszawskiej, hossę. Inwestycje w ziemię zdawały się być tak samo dochodowe, jak inwestycje w akcje i mieszkania. Dlatego też masowo zaczęło przybywać inwestorów zainteresowanych zakupem ziemi. W 2004 roku nastąpił kolejny wzrost liczby finalizowanych transakcji kupna sprzedaży nieruchomości gruntowych, który wielu specjalistów wiąże z faktem przystąpienia Polski do struktur Unii Europejskiej.

Hossa na rynku nieruchomości potrwała aż do 2007 roku. W 2005 i 2006 roku kupowano i sprzedawano nieco mniej nieruchomości gruntowych, w tym nieruchomości będących użytkami rolnymi, niż w latach wcześniejszych, ale za to wzrósł w 2006 roku odsetek transakcji kupna sprzedaży obejmujących grunty przeznaczone pod zabudowę w Polsce. Jak wynika z wykresu, największym zainteresowaniem nieruchomości gruntowe cieszyły się w 2007 roku, czyli w rok przed kryzysem gospodarczym na świecie. W całym 2007 roku zawarto w Polsce niemalże 170 tys. transakcji obejmujących grunty, w tym 43795 transakcji dotyczących gruntów przeznaczonych pod zabudowę oraz 104289 transakcji na grunty rolne. Najmniej w każdym kolejnym roku zawarto transakcji dotyczących gruntów leśnych, zadrzewionych i zakrzewionych.

Pojawienie się kryzysu gospodarczego na świecie, w tym również w Polsce, odbiło się w sposób negatywny na rynku nieruchomości gruntowych. Z poziomu prawie 170 tys. zawartych transakcji kupna sprzedaży nieruchomości gruntowych w 2007 roku, w rok później liczba ta spadła do poziomu 138 782. To spadek rzędu prawie 25% rok do roku. Polska gospodarka doświadczyła silnego załamania rynku nieruchomości gruntowych. Jednocześnie jednak nie nastąpiło znaczące załamanie w strukturze cenowej gruntów, o czym piszemy poniżej.

Największy kryzys na rynku nieruchomości nastąpił w 2009 roku, kiedy to łącznie transakcji kupna-sprzedaży gruntów zawarto jedynie nieco ponad 100 tys. W latach 2010-2011 sytuacja na rynku nieruchomości gruntowych powoli zaczęła się poprawiać, choć daleko jeszcze do generowania tak dużej liczby transakcji kupna sprzedaży gruntów rolnych i budowlanych, z jakim mieliśmy do czynienia w roku 2007 czy 2008.

Kolejny wykres prezentuje zaś dynamikę zmian wartości transakcji kupna i sprzedaży nieruchomości gruntowych w tys. zł. Na jego podstawie można wysnuć wniosek na temat opłacalności dokonywania inwestycji w grunty.

Rys. 2 Wartość transakcji na rynku nieruchomości gruntowych w latach 2003-2011 (w tys. zł)

_{Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych GUS.}

W 2003 roku przeciętna transakcja, której przedmiotem była nieruchomość gruntowa opiewała na kwotę nieco ponad 69 tys. zł, niezależnie od tego, czy był to grunt rolny, czy przeznaczony pod zabudowę. Wyraźny wzrost kwot, na jakie zawierane były transakcje kupna-sprzedaży, widoczny jest począwszy od 2005 roku, aż po rok 2007. Pokrywa się to z wykresem ilości zawartych transakcji kupna sprzedaży nieruchomości gruntowych w Polsce. Wraz  z nastaniem kryzysu gospodarczego na świecie spadła liczba zawieranych transakcji obejmujących sprzedaż i zakup gruntów oraz wartość wszystkich transakcji. Jak było z ceną średnią za sprzedaną/kupioną nieruchomość? W 2005 roku średnia transakcja dotycząca sprzedaży lub zakupu nieruchomości gruntowej opiewała na kwotę prawie 58 tys. zł. Rok później było to już prawie 80 tys. zł, a w 2007 roku średnio kupujący nieruchomosci gruntowe płacili za nie 105,81 tys. zł.

Co ciekawe, pomimo spadku łącznej wartości i ilości sprzedanych lub kupionych gruntów w Polsce w 2008, średnia cena w transakcji wynosiła więcej niż rok wcześniej – 112,97 tys. zł. W 2011 roku średnia cena w transakcji dotyczącej zakupu lub sprzedaży nieruchomości gruntowej wynosiła już nieco ponad 100 tys. zł, ale jednocześnie w tym czasie znacznie zmalała liczba zawiązywanych transakcji, których obiektem były grunty pod zabudowę, a wzrosła liczba tych dotyczących gruntów rolnych, w stosunku do 2008 roku. Jak przedstawiała się w ostatnich latach struktura powierzchniowa sprzedawanych i kupowanych nieruchomości gruntowych? Zaprezentowano to w poniższej tabeli.

_{Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych GUS.}

W 2009 roku w miastach zawierano transakcje na zakup lub sprzedaż  nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę o średniej powierzchni 2056,5 m2, w 2010 roku były one znacznie mniejsze – powierzchnia średniej działki budowlanej wyniosła 1870,1 m2. W 2011 roku znów nastąpił wzrost wielkości sprzedawanych lub kupowanych działek. Wówczas to średnia nieruchomość gruntowa pod zabudowę mieszkaniową będąca obiektem transakcji kupna sprzedaży w Polsce miała 2352,1 m2. Podobny rozkład średnich powierzchni działek gruntowych w latach 2009-2011 widoczny jest w obrębie nieruchomości położonych w miastach i poza ich obrębem. Znacznie większe różnice w powierzchni sprzedawanych lub kupowanych działek występują w obrębie nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę przemysłową. W 2009 roku sprzedawano i kupowano w miastach i poza ich obrębem o wiele większe działki, niż w latach kolejnych. 

Kolejny wykres prezentuje dynamikę zmiany cen działek pod zabudowę mieszkaniową, przemysłową, działek rolnych i gruntów leśnych w latach 2009-2011. 

Rys. 3 Średnia cena transakcyjna w zł/m2 za grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową

_{Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych GUS.}

W 2009 roku obserwowano najwyższe ceny transakcyjne za grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową. W miastach należało zapłacić ponad 191 zł za m2 powierzchni mieszkalnej. Poza granicami miast było to kilkukrotnie mniej – 38 zł/m2. W 2010 roku z uwagi na malejący popyt i przewagę podaży znacząco obniżone zostały średnie ceny transakcyjne za m2 powierzchni gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. W miastach było to już tylko prawie 70 zł/m2. Wzrosła za to cena za m2 takich gruntów poza granicami miast o 2,45 zł za m2. W 2011 roku nastąpiła poprawa sytuacji na rynku gruntów budowlanych.  

Rys. 4 Średnia cena transakcyjna w zł/m2 za grunty przeznaczone pod zabudowę przemysłową

Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych GUS.

Z podobnym kształtem wykresu mamy do czynienia w przypadku gruntów przeznaczonych pod zabudowę przemysłową.

Rys. 5 Średnia cena transakcyjna w zł/m2 za grunty przeznaczone pod zabudowę inną

_{Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych GUS.}

W przypadku gruntów przeznaczonych pod zabudowę inną niż przemysłowa i mieszkalna, w latach 2009-2011 wzrastały stopniowo ceny za m2 powierzchni. W miastach w ubiegłym roku płacono ponad 87 zł/m2 powierzchni działki takiego typu, a poza granicami miast – niemalże 27 zł/m2.

Rys. 6 Średnia cena transakcyjna w zł/m2 za użytki rolne

_{Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych GUS.}

Zdecydowany trend wzrostowy widoczny jest w cenach za m2 użytków rolnych w miastach. Można przypuszczać, że są to nieruchomości, które najczęściej kupowane są w celu odrolnienia i następnie odsprzedaży jako działki budowlane, za kwotę o wiele wyższą. W takie działki najbardziej opłaca się dziś inwestować, zwłaszcza w te, które obecnie nie znajdują się w granicach administracyjnych miasta, ale na obrzeżach i mają szanse w najbliższej przyszłości stać się gruntami miejskimi. Za m2 powierzchni użytku rolnego w miastach w 2009 roku płacono 20 zł, zaś w dwa lata później już ponad dwukrotnie więcej – 43,28 zł. Poza miastami cena jest bardzo niska – 3,4 zł/m2 powierzchni użytku rolnego w 2011 roku.

Rys. 7 Średnia cena transakcyjna w zł/m2 za grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione

_{Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych GUS.} 

Ceny nieruchomości leśnych i zadrzewionych również stopniowo wzrastają w miastach, ale maleją poza granicami.

Czy i w jakie grunty inwestować?

Nieruchomości gruntowe wydają się być stabilną inwestycją, na której w dłuższej perspektywie czasu, obejmującej co najmniej 3-5 lat, nie można stracić. Ziemia jest wartością, która wciąż będzie zyskiwała, ponieważ jest zasobem nieodnawialnym. W chwili obecnej rynek nieruchomości gruntowych odzyskuje siły po niedawnym kryzysie. Na podstawie przedstawionych danych statystycznych można wnioskować, że dziś jest najlepszy czas na inwestowanie w użytki rolne położone w bliskiej odległości od miast.

Jako że aglomeracje miejskie w dynamicznym tempie się rozrastają, przylegające do nich użytki rolne wkrótce wejdą w ich obręb administracyjny, zyskując wielokrotnie na cenie. Dziś za użytek rolny w mieście zapłacimy ponad 40 zł za m2 powierzchni, a poza miastem zaledwie nieco ponad 3 zł za m2. Jeśli dodatkowo, po zakupie gruntu rolnego poza granicami miasta przekwalifikujemy go na działkę przeznaczoną pod zabudowę mieszkaniową, jej cena wzrośnie do ponad 90 zł za m2. Można przypuszczać, że działki budowlane będą z roku na rok zyskiwać na wartości, dlatego też inwestycje w nie są jak najbardziej dochodowe.

Warto zauważyć, że GUS wskazuje na stabilny wzrost wartości gruntów rolnych w ostatnich latach. Wzrost ten jest ponad 100%. Ceny działek nie są podatne na koniunkturę gospodarczą, co daje stabilność inwestycjom w nieruchomości gruntowe. Dodatkowym czynnikiem sprzyjającym dochodowości inwestycji w grunty, szczególnie leżące poza miastem, których cena dziś jest bardzo atrakcyjna, jest to, że mamy do czynienia z rozwojem największych miast i ich infrastruktury. Już wkrótce poszerzą więc one swoje granice, automatycznie podbijając ceny nieruchomości gruntowych, jakie znajdą się w ich okręgu administracyjnym.