Darowizna, czyli spadek za życia

Umowa o dożywocie jest nazwanym typem umowy przewidzianym przez ustawodawcę w Kodeksie cywilnym. Jest to szczególna umowa przenosząca własność nieruchomości, która zawiera również elementy ograniczonego prawa rzeczowego – służebności.

Czytaj również: Nowe przepisy pakietu CRD IV przygotowane przez Parlament Europejski

Przez umowę o dożywocie właściciel nieruchomości zobowiązuje się przenieść jej własność na nabywcę, nabywca zaś zobowiązuje się zapewnić zbywcy, a także jeżeli umowa to przewiduje osobie mu bliskiej, dożywotnie utrzymanie. Do osób bliskich w tym przypadku należy zaliczyć: krewnych, powinowatych, a także inne osoby nie pozostające z tą osobą w stosunku pokrewieństwa lub powinowactwa, a także związane z nim węzłem przyjaźni i bliskości w sensie uczuciowym (tytułem przykładu konkubinat) lub pozostające ze zbywcą we wspólnym gospodarstwie domowym.

Czytaj również: Zmiany w Kodeksie pracy

Umowa dożywocia powinna szczegółowo określać zobowiązania nabywcy nieruchomości żeby uniknąć w przyszłości ewentualnych nieporozumień. W umowie powinien być dokładnie określony rodzaj i wielkość świadczeń, a także zakres ich zmian w przypadku wygaśnięcia prawa dożywocia w stosunku do jednego z dożywotników, gdy prawo do świadczeń ma jeszcze drugi z nich.  Zgodnie z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego „jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.” Jak wynika z powyższego przepisy kodeksowe określające treść umowy dożywocia mają zastosowanie w przypadku, gdy umowa nie przewidziała obowiązków nabywcy nieruchomości. „Jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia” (art. 908 § 2 K.C).

Czytaj również: Zmiany w uzyskiwaniu certyfikatów LEED

Przyjmuje się, że utrzymanie zbywcy i ewentualnie jego bliskich powinno być szeroko rozumiane, tj. zbywca nie powinien poszukiwać środków utrzymania, tylko otrzymać je od nabywcy nieruchomości, w tym nabywca nieruchomości nie powinien żądać od dożywotnika partycypowania w kosztach utrzymania nieruchomości, nawet jeżeli dożywotnik w tej nieruchomości zamieszkuje. 

Czytaj również: Zasady legalnego delegowania pracowników do krajów UE

Należy zaznaczyć, że zbywcą nieruchomości na podstawie umowy dożywocia może być tylko osoba fizyczna. Przedmiotem zbycia w drodze umowy dożywocia może być każda nieruchomość, a także udział we współwłasności nieruchomości (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 marca 1998 r., III CKN 219/98). W związku z tym, iż przedmiotem umowy dożywocia jest między innymi przeniesienie własności nieruchomości, umowa dożywocia powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Przeniesienie własności nieruchomości na podstawie omawianej umowy następuje, co do zasady z równoległym obciążeniem tej nieruchomości prawem dożywocia i powinno być wykazane w księdze wieczystej. Prawo dożywocia powinno zostać wpisane w III dziale księgi wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości. Istotny jest fakt, iż zgodnie z art. 7 pkt. 2 Ustawy z dnia 06 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (tj. Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.), rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko prawu dożywocia. Zobowiązania wymienione w umowie i powiązane z prawem dożywocia obciążają każdoczesnego właściciela nieruchomości obciążonej.

Czytaj również: Zmiany w programie Mieszkanie dla Młodych

Warto również zaznaczyć, iż umowa  dożywocia nie jest uwzględniania przy ustalaniu prawa do zachowku. Tak więc nabywca nieruchomości nie musi się obawiać, iż w przyszłości uprawniony z tytułu zachowku upomni się o swoje prawa. Umowa dożywocia nie jest bezpłatnym przysporzeniem – darowizną i w związku z tym, jeżeli zostanie zawarta, spadkobiercy nie będą mogli żądać zachowku od wartości nieruchomości zbytego w drodze tej umowy, tak jakby to miało miejsce w przypadku darowizny.

Czytaj również: Projekt Mieszkanie dla Młodych

Ustawodawca przewidział również możliwość diametralnej zmiany relacji pomiędzy dożywotnikiem a nabywcą nieruchomości. „Jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunku, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień” (art. 913 § 1 K.C.), a nawet w wyjątkowych sytuacjach sąd może na wniosek którejkolwiek ze stron (z zastrzeżeniem, iż dożywotnikiem jest zbywca nieruchomości) rozwiązać umowę o dożywocie. Wyrok rozwiązujący umowę dożywocia ma charakter konstytutywny, ze skutkiem ex nunc, co w konsekwencji powoduje, że dożywotnik nie ma obowiązku zwrotu otrzymanych świadczeń, a nieruchomość podlega zwrotowi w takim stanie, w jakim znajduje się w chwili uprawomocnienia się wyroku. W razie jednak ulepszenia nieruchomości osobie zobowiązanej do zwrotu przysługuje roszczenie z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia (Z. Radwański (w:) System prawa prywatnego). W jednym przypadku powództwo o rozwiązanie umowy dożywocia jest niedopuszczalne, a mianowicie wówczas, gdy nastąpiło zbycie nieruchomości obciążonej dożywociem (wyrok SN z 17 marca 2004 r., II CK 91/03). W takiej sytuacji bowiem dożywotnikowi, na podstawie art. 914 K.C., przysługuje prawo do żądania zamiany umowy dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadająca wartości tego prawa.

Czytaj również: Ochrona praw nabywcy lokalu

Powody wytworzenia się złych stosunków mogą być jakiekolwiek, co formułuje art. 913 § 1 Kodeksu Cywilnego (wyrok Sądu Najwyższego z 29 października 1969 r., III CRN 390/69,). Ocena zaistniałych zmian i ich wpływu na wzajemne relacje stron umowy należy do sądu, przy czym nie bez znaczenia będzie też uwzględnienie interesów osobistych obu stron. Należy zaznaczyć, iż samo niewywiązywanie się nabywcy nieruchomości z obowiązku świadczenia na rzecz dożywotnika nie stanowi podstawy do zamiany dożywocia na rentę. Nie oznacza ono bowiem, że doszło do sytuacji uniemożliwiającej stronom pozostawanie ze sobą w bezpośredniej styczności. Możliwe jest natomiast wytoczenie powództwa przez dożywotnika o zasądzenie umówionych/wymagalnych świadczeń, jak też może żądać naprawienia szkody będącej następstwem niewykonania lub nienależytego wykonania umowy dożywocia na zasadach ogólnych.

Czytaj również: Sąd zakończył spór o wysokości podatku VAT

Należy również zaznaczyć, iż w wyroku z dnia 06 czerwca 2013 roku Naczelny Sąd Administracyjny (sygn. II FSK 1967/11) orzekł, iż ten, kto przed upływem 5 lat od nabycia mieszkania, chce je oddać najbliższym w zamian za opiekę w ramach umowy dożywocia, musi zapłacić podatek dochodowy. NSA wyjaśnił, że umowę dożywocia można uznać za umowę odpłatną, skoro w zamian za zbycie mieszkania były właściciel otrzyma określone świadczenia. Świadczenia te da się wycenić i równoważą one cenę nieruchomości.