Darowizna jako forma nabycia własności nieruchomości

Zgodnie z art. 888 § 1 KC, „Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku”. Cytowany przepis zawiera więc definicję legalną (ustawową) darowizny.

Nieodpłatne przeniesienie własności nieruchomości powinno być dokonane w formie aktu notarialnego (art. 890 § 1 KC). Takie uregulowanie tej kwestii przez ustawodawcę ma na celu ochronę interesów obydwu stron. Jest tak dlatego, że notariusz, pełniący funkcję urzędnika państwowego, dba o to, ażeby umowa zawierana w jego obecności spełniała wszystkie wymogi przepisane prawem.

Poprzez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do przeniesienia własności nieruchomości na rzecz obdarowanego. Gdyby jednak z jakichś powodów nie mógł lub nie chciał wykonać świadczenia, obdarowanemu przysługuje roszczenie o naprawienie wynikłej stąd szkody (art. 891 § 1 KC). Szkoda ta musi jednak być wynikiem działania umyślnego lub też rażącego niedbalstwa. Przykładem zachowania, które dawałoby podstawę do wystąpienia ze wskazanym przed chwilą roszczeniem jest chociażby niewydanie nieruchomości obdarowanemu (nieprzekazanie mu kluczy oraz nieopuszczenie nieruchomości).

Omawiając problematykę związaną z darowizną nieruchomości należy zwrócić uwagę na art. 892 KC. W przepisie tym ustawodawca postanowił bowiem: „Jeżeli rzecz darowana ma wady, darczyńca obowiązany jest do naprawienia szkody, którą wyrządził obdarowanemu przez to, że wiedząc o wadach nie zawiadomił go o nich w czasie właściwym. Przepisu tego nie stosuje się, gdy obdarowany mógł z łatwością wadę zauważyć”. Regulacja ta ma niezwykle ważne znaczenie w kontekście darowizny rzeczy nieruchomej. Może się bowiem tak zdarzyć, że darczyńca przekazuje dom, który wymaga generalnego remontu. W takim razie warto jest dokonać dokładnych oględzin nieruchomości, aby uniknąć niepotrzebnych kosztów, które mogą prowadzić do sporów pomiędzy stronami umowy.

Darczyńcy przysługuje również uprawnienie do nałożenia na obdarowanego obowiązku określonego działania lub zaniechania (art. 893 KC). Zgodnie z dyspozycją zawartą w Kodeksie cywilnym, przy ustanowieniu polecenia darczyńca czyni nikogo wierzycielem. Polecenie, w przypadku nieruchomości, może polegać chociażby na pielęgnacji sadu. W tym kontekście warto przytoczyć treść art. 894 § 1 KC. Otóż w przepisie tym ustawodawca postanowił: „Darczyńca, który wykonał zobowiązanie wynikające z umowy darowizny, może żądać wypełnienia polecenia, chyba że ma ono wyłącznie na celu korzyść obdarowanego”. Ponadto należy zauważyć, iż w przypadku śmierci darczyńcy, wykonania polecenia mogą żądać jego spadkobiercy, a w razie ich braku, jeżeli polecenie jest ważne ze względu na interes społeczny – właściwy organ państwowy (art. 894 § 2 KC).

Obdarowany z kolei może odmówić wykonania polecenia, jeżeli usprawiedliwia to fakt istotnej zmiany stosunków (art. 895 § 1 KC). W przypadku natomiast żądania przez darczyńcę lub jego spadkobierców wykonania polecenia, obdarowany może się zwolnić z tego obowiązku oddając przedmiot darowizny (art. 895 § 2 KC).

Ustawodawca przewidział również możliwość odwołania darowizny. Należy jednak wyróżnić dwa przypadki odwołania. Otóż darowizna może zostać odwołana jeszcze przed jej wykonaniem, jak również po wykonaniu. Nawiązując do pierwszej możliwości warto przytoczyć art. 896 KC. W myśl tego przepisu darowiznę można odwołać jeszcze przed wykonaniem, jeżeli sytuacja majątkowa darczyńcy znacząco się pogorszyła, a wykonanie darowizny wiązałoby się z dużym uszczerbkiem dla jego własnego utrzymania lub z uszczerbkiem dla obciążających go ustawowych świadczeń alimentacyjnych. Przykładem takiej sytuacji może być chociażby bankructwo prowadzonego przez darczyńcę przedsiębiorstwa dostarczającego całej rodzinie środki utrzymania.

Z kolei darowizna już wykonana może zostać odwołana, jeżeli obdarowany dopuścił się względem darczyńcy rażącej niewdzięczności (art. 898 § 1 KC). W takim przypadku obdarowany obowiązany jest oddać przedmiot umowy darowizny darczyńcy (art. 405 w zw. z art. 898 § 2 KC).

Jednakże darowizna nie zawsze może być odwołana. Chodzi mianowicie o sytuację, w której miało miejsce tzw. przebaczenie. Otóż jeśli obdarowany dopuścił się rażącej niewdzięczności, a darczyńca mu przebaczył, wówczas nie istnieją podstawy do odwołania darowizny. Rozwijając ten wątek warto zwrócić uwagę, iż jeżeli w chwili przebaczenia darczyńca nie miał zdolności do czynności prawnych, skuteczność przebaczenia jest uzależniona od dostatecznego rozeznania (art. 899 § 1 KC).

W tym miejscu należy przytoczyć treść art. 899 § 2 KC. Otóż w przepisie tym ustawodawca postanowił: „Spadkobiercy darczyńcy mogą odwołać darowiznę z powodu niewdzięczności tylko wtedy, gdy darczyńca w chwili śmierci był uprawniony do odwołania albo gdy obdarowany umyślnie pozbawił darczyńcę życia lub umyślnie wywołał rozstrój zdrowia, którego skutkiem była śmierć darczyńcy”. W ten sposób ustawodawca chroni interesy majątkowe spadkobierców darczyńcy w przypadku niewdzięczności obdarowanego.

Odwołanie darowizny jest jednak ograniczone czasowo. Otóż zgodnie z art. 899 § 3 KC, odwołanie darowizny nie jest możliwe po upływie roku od dnia, w którym darczyńca dowiedział się o niewdzięczności obdarowanego.

W każdym z omówionych powyżej przypadków odwołanie darowizny powinno zostać dokonane w formie pisemnej (art. 900 KC).

Istnieje również możliwość rozwiązania umowy darowizny przez sąd. Jednakże jest to możliwe tylko w sytuacji, gdy darowizny dokonała osoba, która następnie został ubezwłasnowolniona. W takim przypadku, jeżeli darowizna jest nadmiernie wysoka, przedstawiciel ustawowy darczyńcy może żądać rozwiązania umowy. W tym wypadku również istnieje ograniczenie czasowe. Mianowicie nie można żądać rozwiązania umowy darowizny po upływie 2 lat od jej wykonania. Ponadto, zgodnie z art. 902 KC, darowizna nie może być odwołana, jeżeli jej wykonanie było zgodne z zasadami współżycia społecznego. Przykładowo można tutaj przytoczyć sytuację uratowania życia darczyńcy przez obdarowanego.