Dom od dewelopera, czy z rynku wtórnego?

Ze względu na ceny stołecznych nieruchomości w tym segmencie rynku, chętnych na zakup domu nie jest dużo. Nie znaczy to jednak, że nie ma ich wcale, ale grupa potencjalnych nabywców zmniejszyła się teraz o te osoby, które wcześniej wybierały dom za miastem zamiast mieszkania w jego centrum. Dziś mieszkania są znacznie tańsze niż w latach 2007-2008, kiedy za równowartość nowego trzypokojowego mieszkania w jednej z najbardziej atrakcyjnych stołecznych dzielnic można było kupić dom oddalony od centrum Warszawy o 20-30 km. Dodatkowo wprowadzenie od początku tego roku nowych regulacji (rekomendacja S) w bankach spowodowało, że zdolność kredytowa wielu osób obniżyła się.

Pierwsze dni tego roku przyniosły wzrost oprocentowania kredytów wyrażonych zarówno w złotych, jak i w euro. Z danych Comperia.pl wynika, że rzeczywista roczna stopa oprocentowania pożyczek w rodzimej walucie wynosi teraz 7,18 proc. i jest najwyższa od prawie dwóch lat. W przypadku kredytów w euro, średnie oprocentowanie na początku stycznia bieżącego roku osiągnęło wartość 5,39 proc. W ciągu miesiąca wzrosło o 0,29 pkt procentowego. Poza tym, działania banków zmierzają do tego, żeby kredyty w tej walucie zniknęły z rynku, podobnie jak te denominowane we franku szwajcarskim.

Czytaj również: W 2012 o mieszkanie będzie jednocześnie trudniej i łatwiej

Rynek kupującego

Rynek domów jednorodzinnych to dziś rynek nabywcy. Oferta jest większa niż popyt. Dlatego zainteresowani zakupem poszukują okazji rynkowych i negocjują ceny ofertowe. Deweloperzy w znacznym stopniu obniżyli już stawki. Wydawać by się mogło więc, że większe możliwości negocjacyjne oferuje rynek wtórny. Z tym jednak jest różnie. Część nieruchomości z drugiej ręki wystawionych do sprzedaży stanowią domy i segmenty oferowane po cenach znacznie zawyżonych w porównaniu z cenami rynkowymi. Zalegają w ofercie od 2-3 lat, a mimo to ich właściciele nie biorą pod uwagę zmiany stawek.

Tymczasem propozycje cenowe deweloperów budujących segmenty i osiedla domów jednorodzinnych są coraz atrakcyjniejsze dla kupujących. Jak podają analitycy Open Finance od jesieni 2010 roku do jesieni 2011 roku w przeliczeniu na metr kwadratowy nowe domy staniały o ok. 2 proc. Ogólny spadek ich średnich cen na rynku deweloperskim wyniósł jednak prawie 10 proc. Znacznie zmniejszył się bowiem metraż nowo budowanych domów. Jak wynika z zestawienia ofert wystawionych podczas ubiegłorocznych targów jesiennych ich powierzchnia zmniejszyła się średnio o prawie 15 proc. ze 174 mkw. do 148 mkw.

Czytaj również: Czym kierować się przy kupnie mieszkania?

Poza tym, wiele z firm deweloperskich zdecydowało się na obniżki stawek w swoich inwestycjach. Na przykład BARC Warszawa S.A. obniżył o 200 tysięcy cenę wszystkich segmentów, które ma jeszcze w sprzedaży w inwestycji położonej w warszawskim Wawrze przy ulicy Kadetów. Domy o powierzchni 163 – 196 mkw. można teraz kupić w cenie od 6 690 zł/mkw. Najtańszy segment kosztuje niespełna 795 tys. zł, to o 20 proc. mniej niż kilka miesięcy temu. Nie jest to wyjątek. Ceny w swoich inwestycjach obniżyli też tacy deweloperzy, jak Dom Development czy Robyg, budujący domy w okolicach Wilanowa.

Według zestawienia Gazetadom.pl z początku stycznia br. ceny nowych domów i segmentów w Białołęce, gdzie oferta rynku pierwotnego jest najszersza i zarazem najtańsza w stolicy, mieściły się w przedziale 661 – 807 tys. zł.  W Wawrze, w którym także podaż na rynku deweloperskim jest spora, nieruchomość można kupić w cenie od 730 000 do 1 284 000 złotych.

Czytaj również: Gdzie kupić tanie mieszkanie?

Oferta rynku wtórnego szybko rośnie

Jak podaje agencja Metrohouse, w końcu 2011 roku w jej bazie danych znajdowało się o 60 proc. więcej używanych domów wystawionych do sprzedaży niż w tym samym czasie w 2008 roku. Na nowych właścicieli czeka teraz prawie 10 tys. domów i segmentów w Warszawie i okolicy. Przedstawiciele tej firmy twierdzą, że podobny wzrost podaży domów notują wszystkie agencje pośrednictwa. Z zestawień ofertowych pośredników wynika, że np. w Markach czy Radzyminie nieruchomości z działkami o znacznej powierzchni można kupić już za 500-600 tys. zł, podczas gdy trzy lata temu ich ceny były o 100 tys. zł wyższe. Z drugiej strony, w Warszawie są lokalizacje, w których ceny spadają nieznacznie. Należą do nich takie ekskluzywne miejsca jak np. Żoliborz Oficerski, czy pewne enklawy Mokotowa.

Spadki cen używanych domów są najbardziej widoczne pod Warszawą. Ich skala zależy od rodzaju budynku i jego lokalizacji. Z zestawienia ofert Metrohouse wynika, że pod miastem ceny używanych domów spadły o co najmniej 10 proc. Pośrednicy z innych agencji wskazują, nawet że niektóre oferty staniały o 15 proc. (dane SalonuDomow.pl).
Najbardziej poszukiwane są niewielkie domy. Optymalna powierzchnia użytkowa nieruchomości dla największej liczby potencjalnych kupujących to około 150 mkw., a działki od 5 do 10 arów. Przy tym, odległość od centrum Warszawy nie powinna być większa niż 25 km.