Duży popyt na małe mieszkania

Deweloperzy już kilka lat temu zaplanowali w swoich inwestycjach małe lokale. Obecnie pojawia się ich w ofercie coraz więcej, bo jest na nie największy popyt. Trudniej osiągalne kredyty hipoteczne sprawiają, że nabywcy decydują się na mieszkania o mniejszym metrażu. Niewielkie, ale funkcjonalne lokale z maksymalnie wykorzystaną powierzchnią użytkową generują dziś największy procent sprzedaży na rynku nieruchomości. Istotne jest jednak, żeby nieduży metraż pozwalał wyodrębnić kilka niezależnych stref.

W Warszawie, Krakowie i Wrocławiu nowe mieszkania są najdroższe. Średnie ceny poniżej 5 tys. zł za metr kwadratowy można znaleźć jedynie w Łodzi. Dlatego kupujący muszą ograniczać swój apetyt. W kwocie 300 tys. zł, jaką jeszcze bez większych problemów można uzyskać w banku w Warszawie kupimy niespełna 40 mkw. przy średniej cenie ofertowej 7,7 tys. zł/mkw., jaką podaje dla stołecznego rynku pierwotnego Reas. Odsetek niewielkich mieszkań na rynku deweloperskim jest jednak wciąż ograniczony. Lokale nie przekraczające 45 mkw. w serwisie Tabelaofert.pl stanowią w Polsce tylko 20 proc. oferty, a w Warszawie zaledwie 15 proc. całej puli nowych mieszkań.

Czytaj również: Jak zadbać o bezpieczeństwo przy wynajmie mieszkania?

Lepsze, bo nowe

Okazuje się, że nowe nie oznacza droższe. W inwestycjach, które wprowadzane są na rynek mieszkania mają niższe ceny niż kilka lat temu i skutecznie konkurują z ofertami z rynku wtórnego. – W Nowej Wileńskiej jako pierwsze nabywców znajdują mieszkania o metrażu 35 - 48 mkw. – tłumaczy Michał Wilczewski z firmy Budrem. – Na powierzchni poniżej 50 mkw. nasi klienci poszukują często trzech pokoi. Taki kompaktowy trzypokojowy lokal w naszej inwestycji na warszawskiej Pradze można kupić już w cenie 359 tys. zł.

Na drugim biegunie znajdują się lokale przedkryzysowe, wprowadzone na rynek przed 2009 rokiem. Te rzadko znajdują się w sferze zainteresowań kupujących. Najwięcej takich mieszkań jest w Łodzi i Gdańsku, podaje Emmerson. Stanowią tam odpowiednio 29 proc. i 23 proc. oferty deweloperów. W Warszawie co piąte mieszkanie (19 proc.) pochodzi z oferty dostosowanej do innych realiów rynku. Zmiana preferencji kupujących, podyktowana obniżającą się zdolnością kredytową sprawiła, że dzisiaj większym wzięciem cieszą się mniejsze lokale. Takie, w których na jedno pomieszczenie przypada niewielka powierzchnia, a ich w starszej ofercie brakuje. 

Czytaj również: Drugi etap budowy Poznań City Center

Rynek wtórny nie wytrzymuje konkurencji

Także na rynku wtórnym najłatwiej sprzedać mieszkania do 40 mkw. Szybko można znaleźć kupca tylko na mieszkania oferowane w okazyjnej cenie. Jak podaje Metrohouse, w Warszawie średnia cena sprzedawanego używanego mieszkania wynosi ok. 315 tys. zł. Przy przeciętnej stawce za 1 mkw. – 7,5 tys. zł. Taka kwota pozwala na zakup jedynie dwóch pokoi o metrażu ok. 40 mkw. Z tego powodu, prawie połowa wszystkich sprzedanych przez tą agencję ostatnio mieszkań miała powierzchnię do 40 mkw., a tylko co dziesiąte liczyło powyżej 70 mkw. Średni upust wynosi 3 proc., zaś w co ósmej transakcji przekracza 5 proc. Mieszkania z drugiej ręki sprzedają się najwolniej od ponad trzech lat, mimo że właściciele coraz bardziej obniżają ceny.

Analitycy Home Broker zwracają uwagę, że o ile dotąd zastój na rynku wtórnym można było tłumaczyć rozbieżnością w oczekiwaniach cenowych sprzedających i kupujących, to w maju br. doszło do rekordowego wzrostu upustów, a czas sprzedaży i tak się wydłużył. Analitycy serwisu Szybko.pl., podają, że od lata 2008 roku ceny mieszkań z drugiej ręki w 15 największych miastach spadły średnio o 14 proc. To jednak ciągle za mało, by sprzedać lokal.

Czytaj również: Jak zadbać o bezpieczeństwo przy wynajmie mieszkania?

We Wrocławiu średnia cena transakcyjna mkw. używanego mieszkania sprzedanego przez Metrohouse wyniosła w minionym miesiącu nieco ponad 5400 zł/mkw. Różnica między ceną ofertową a transakcyjną to ponad 10 proc. W Poznaniu kupujący płacą przeciętnie ponad 5100 zł/mkw., a średnie upusty wynoszą 5,6 proc. W Krakowie lokale sprzedają się przeważnie za 6060 zł za mkw., po obniżkach sięgających 12,5 proc. W Warszawie różnica między cenami ofertowymi a transakcyjnymi wynosi na rynku wtórnym 8,2 proc. Przeciętny metraż lokali nabywanych we wszystkich miastach mieszkań to 50-52 mkw.