Fiskus nie zawsze opodatkuje sprzedaż mieszkania

 
Pozostała tylko jedna stawka podatku PIT i jedna ulga

 
Przepisy podatku dochodowego, które są związane ze sprzedażą mieszkania w trakcie ostatnich lat stały się nieco prostsze. W tym kontekście warto pamiętać, że do końca 2011 r. zbywcy lokali mieszkalnych płacili podatek ustalony według jednej z dwóch stawek (10% przychodu lub 19% dochodu). W ramach przepisów podatkowych obowiązywały też trzy różne ulgi (ulga mieszkaniowa, ulga meldunkowa oraz nowa ulga mieszkaniowa). Od stycznia bieżącego roku można skorzystać tylko z nowej ulgi mieszkaniowej.

 
Obecnie osoby sprzedające mieszkanie muszą zapłacić podatek obliczony według jednej stawki (19% dochodu). To zobowiązanie wobec fiskusa trzeba wykazać w deklaracji PIT-39 i uregulować do 30 kwietnia kolejnego roku. Podatnik jest zwolniony ze wspomnianych obowiązków, jeżeli sprzedaż nie miała związku z jego (ewentualną) działalnością gospodarczą, a od końca roku, w którym nabył mieszkanie minęło przynajmniej 5 lat – pisze Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.pl. Trzeba nadmienić, że w przypadku lokalu mieszkalnego pojęcie „nabycia” prócz zakupu i zamiany obejmuje również uzyskanie w drodze spadku lub darowizny.

 
W związku z powyższym osoby prywatne, które nabyły swój lokal przed 2009 r. po jego odsprzedaży nie będą musiały płacić podatku dochodowego. Okres zwolnienia dla podatników sprzedających mieszkanie nabyte w 2009 r. rozpocznie się już 1 stycznia 2015 r. Osoby, które później kupiły lub otrzymały mieszkanie muszą jeszcze długo poczekać na możliwość nieopodatkowanej sprzedaży (patrz poniższa tabela). Warto zwrócić uwagę, że pięcioletni termin jest naliczany od końca roku, w którym mieszkanie zostało nabyte. Dlatego niektórzy właściciele lokali przez prawie sześć lat muszą czekać na zwolnienie podatkowe.

Czytaj również: Może warto pomyśleć o gwarancji?

 
Podatnik powinien rozliczyć udokumentowane koszty

 
Osoby prywatne, które sprzedają mieszkanie przed upływem pięcioletniego terminu muszą zapłacić podatek stanowiący 19% dochodu (tj. różnicy pomiędzy przychodem ze sprzedaży i kosztami jego uzyskania). Przychód ze sprzedaży lokalu to ostateczna cena transakcyjna po pomniejszeniu o udokumentowane koszty odpłatnego zbycia (np. wynagrodzenie dla pośrednika, notariusza i rzeczoznawcy). Kosztem uzyskania przychodu dla osoby, która wcześniej kupiła mieszkanie jest:

 
-cena zakupu powiększona o udokumentowane koszty transakcyjne (np. podatek od czynności cywilnoprawnych, opłaty sądowe oraz wynagrodzenie dla notariusza)

 
-oraz suma udokumentowanych nakładów, które powiększyły wartość lokalu (przykład: wydatki związane z remontem)

 
Koszty wymienione w punkcie pierwszym podatnik musi zwaloryzować o inflację odnotowaną pomiędzy rokiem nabycia i sprzedaży mieszkania. Do tego celu wykorzystuje się wskaźniki inflacyjne z Dziennika Urzędowego „Monitor Polski”.

 
Osoby, które nabyły lokal w drodze spadku lub darowizny do kosztów uzyskania przychodu wliczają tylko udokumentowane nakłady (np. na remont) oraz podatek od spadków i darowizn – dodaje Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.pl. Wspomniany podatek trzeba uwzględnić proporcjonalnie do udziału mieszkania w całości otrzymanego majątku.

Czytaj również: Ponad połowa młodych Polaków mieszka z rodzicami - czy to się zmieni?

Wiele osób, które zaciągnęły kredyt hipoteczny zastanawia się, czy podatek od sprzedaży lokalu można obniżyć poprzez rozliczenie zapłaconych odsetek. Ta kwestia już od kilku lat budzi spore kontrowersje. Sądy i organy podatkowe interpretowały ją w różny sposób. Ostatecznie swoje stanowisko w opisywanej sprawie przedstawił również Naczelny Sąd Administracyjny (zobacz wyrok z dnia 20 czerwca 2013 r., sygn. II FSK 2218/11). Według NSA sprzedawca mieszkania w rozliczeniu podatkowym nie powinien brać pod uwagę zapłaconych odsetek od kredytu hipotecznego. Taką wykładnię przepisów przed rokiem potwierdziło Ministerstwo Finansów (patrz interpretacja MF z 25 października 2013 r., nr DD2/033/65/KBF/10/PK-104/RD-112278).

 
Ulga mieszkaniowa to dobry sposób na niższy podatek

 
W ramach uzupełnienia warto przedstawić podstawowe zasady nowej ulgi mieszkaniowej. Jest ona dostępna dla podatników, którzy chcą wykorzystać dochody ze sprzedaży lokalu do realizacji swoich celów mieszkaniowych (np. zakupu kolejnego „M” lub spłaty kredytu hipotecznego). Kwotę przeznaczoną na potrzeby mieszkaniowe podatnik określa w formularzu PIT-39. Trzeba ją wydatkować przed upływem dwóch lat od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż lokalu.

 
Wartość dochodu ze sprzedaży, który dzięki uldze mieszkaniowej nie jest objęty podatkiem oblicza się przy pomocy następującego wzoru:

 
Dochód wyłączony z opodatkowania = (łączny dochód ze sprzedaży mieszkania x deklarowane wydatki na cele mieszkaniowe)/przychód ze sprzedaży mieszkania

 
Osoby, które mimo wcześniejszej deklaracji nie przeznaczą środków objętych ulgą na cele mieszkaniowe będą musiały zapłacić zaległy podatek. Warto pamiętać, że fiskus powiększy tę kwotę o odsetki od zaległości podatkowych.