Flipowanie - zaawansowana technika inwestowania w nieruchomości

Założeniem tzw. flipingu¸ pochodzącego od angielskiego zwrotu „house flipping”, jest kupno jak najtaniej mieszkania i jego szybka sprzedaż z możliwie największym zyskiem. Można to zrobić poprzez szukanie okazji i zakup lokalu znacznie poniżej jego rynkowej wartości, a później sprzedaż po cenie rynkowej. Inną opcją jest zakup taniego mieszkania w nienajlepszym stanie technicznym oraz przeprowadzenie w nim remontu np. łazienki czy kuchni lub wydzielenie dodatkowego pokoju. Dzięki temu podnosimy jego atrakcyjność i możemy go sprzedać ze znacznie większym zyskiem. Niekiedy jednak, do podniesienia ceny sprzedaży wystarczy jedynie odświeżenie mieszkania lub zastosowanie „home stagingu”. Jest nim odpowiednie przygotowanie nieruchomości do sprzedaży bądź wynajmu poprzez dokonanie niskokosztowych zmian w jego wyglądzie, jednak na tyle znaczących pod kątem wizualnym dla potencjalnego kupca, że implikują one pozytywny odbiór i wzrost atrakcyjności nieruchomości. Dzięki temu sprzedaż lub wynajem są szybsze i po wyższej cenie. 

Czytaj również: Mieszkanie lepszą inwestycją niż lokata?

– Badania pokazują, że wykorzystanie home stagingu podnosi szybkość sprzedaży nawet o 40% a cenę o 10% – mówi Anton Bubiel, prezes zarządu Rentier.io. – Tego typu działania potrzebne są szczególnie w przypadku takich lokali, których kupnem zainteresowanych jest wiele osób, ale nikt nie decyduje się na zakup. Może to oznaczać, że mimo potencjalnie ciekawej oferty sam wygląd mieszkania nie zachęca do kupna – wyjaśnia Bubiel z Rentier.io. 

Jeśli nie posiadamy umiejętności, aby niedużym kosztem zmienić wygląd mieszkania, można skorzystać z porad specjalistów w tym zakresie. Na terenie Warszawy i okolic usługi home stagingu zaczynają się od 250 zł za 2-godzinne konsultacje.

Ile można zarobić na flipie? 

Flipy to dobra metoda dywersyfikująca strategię inwestowania w nieruchomości na wynajem.  – Rentowność z flipów może wynieść kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt procent. Przy dobrze przeprowadzonym flipie inwestorzy mogą zarobić kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych na jednym mieszkaniu w krótkim czasie, w zależności od wartości nieruchomości, wprowadzonych zmianach w lokalu, umiejętnościach negocjacyjnych, sposobie finansowania zakupu nieruchomości, umiejętności promocji mieszkania czy po prostu szczęściu – podsumowuje Anton Bubiel z Rentier.io.  

Czytaj również: Czy coraz bardziej popularna forma pracy zdalnej zmienia nasze preferencje zakupowe mieszkań?

Warto jednak pamiętać, że strategia ta jest mało przewidywalna, a przez to obarczona sporym ryzykiem. Nie można zakładać, że co miesiąc uda się znaleźć i szybko sprzedać mieszkanie i że zawsze będzie to minimum kilkanaście tysięcy złotych. Na nieumiejętnie przeprowadzonym flipie można także stracić.

Co jest ważne przy flipach?

Na możliwość szybkiego zarobku na flipach w głównej mierze mają wpływ czas, finansowanie czy lokalizacja nieruchomości. Każdy miesiąc posiadania mieszkania to koszty w postaci miesięcznych opłat administracyjnych. Będą one wyższe, jeśli przeprowadzimy w mieszkaniu remont, ponieważ w trakcie remontu dodatkowo będziemy ponosić koszty prądu, wody i gazu. Dlatego ważna jest sprawna ekipa remontowa, dobrze przygotowany plan remontu i jego realizacja. Im dłużej nie sprzedajemy mieszkania, tym niższy końcowy zysk. Korzystanie z kredytu jako źródła finansowania, także znacząco wpływa na ostateczny zysk przy flipach. Formalności i czas związany z udzieleniem kredytu oraz procedury bankowe na etapie samej sprzedaży znacząco wydłużają czas, a tym samym generują dodatkowe koszty. Przy flipach można również korzystać z pomocy inwestora, który dostarczy środki. Niemniej jednak, o ile to możliwe, flipy warto dokonywać za pomocą gotówki. 

Jaką lokalizację wybrać na flipa? 

Najlepsza będzie taka, która jest atrakcyjna dla rodzin lub dobrze zlokalizowana pod kątem inwestycji pod wynajem. W przypadku flipa nie warto inwestować w dzielnice z tzw. potencjałem, gdzie za 10 lat będzie metro albo obwodnica. Mieszkanie takie musi być atrakcyjnie zlokalizowane w danym momencie. Może nam się nawet udać sprzedać mieszkanie inwestorowi nastawionemu na wynajem, który z kolei nie chce przeprowadzać sam remontu. 

Koszty związane z flipem

W przypadku zakupu mieszkanie na flipa, są to przede wszystkim: podatek od nieruchomości, taksa notarialna, wypisy z aktu, koszt wpisu do hipoteki, podatek od czynności cywilno-prawnych (tzw. PCC) 2% wartości rynkowej nieruchomości, podatek od dochodu – zależnie od wybranej metody rozliczeń, opłaty administracyjne i rachunki, koszty remontu uzależnione od stanu nieruchomości. Mogą się także pojawić dodatkowe koszty, jeżeli skorzystamy z takich usług, związane z prowizją dla agencji nieruchomości, koszt architekta wnętrz, koszty związane z kredytem hipotecznym czy koszty home stagingu. Kupowanie mieszkań na flipy powinno co do zasady mieć formę prowadzenia działalności gospodarczej. Aby było uznane za działalność, musi mieć charakter ciągły. W przypadku flipów urząd skarbowy może uznać za ciągłość sprzedaż już nawet 3-4 mieszkań w ciągu roku. Jeśli jednak decydujemy się na pierwszy flip, możemy go rozliczyć jako osoba fizyczna. Daje to możliwość przetestowania tej strategii inwestycyjnej przed decyzją o założeniu firmy. Jeśli planujemy częściej flipować, to zaleca się założenie do tego celu działalności i odpowiednie rozliczanie podatków. 

Wynajem długoterminowy czy flip?

Flipowanie jest bardziej zaawansowaną techniką inwestowania w nieruchomości i wymaga dobrego rozeznania rynku, stałych analiz, czasu na poszukiwania atrakcyjnych cenowo nieruchomości, czy też przeprowadzania sprawnych i niskokosztowych remontów. Mogą też wystąpić niezaplanowane zdarzenia, jak np. przedłużający się czas sprzedaży czy problemy z ekipą remontową. Przy sprzyjających warunkach można jednak szybko zarobić, a czasem nie tylko szybko, ale i dużo. Zatem, decyzję o wyborze metody inwestowania w nieruchomości każdy inwestor musi podjąć sam, biorąc uwagę zarówno posiadany kapitał, akceptowalny poziom ryzyka czy okres zwrotu z inwestycji. Jednak, dla inwestorów rozpoczynających dopiero przygodę z inwestycjami mieszkaniowymi, najem długoterminowy wydaje się być bezpieczniejszy i bardziej przewidywalny.