Grunty inwestycyjne

Polityka przestrzenna gmin to obecnie jedno z ważniejszych narzędzi, które mają do dyspozycji samorządy przy skutecznym przyciąganiu inwestycji. Obowiązujący w Polsce system planowania przestrzennego jest często krytykowany za swoją niespójność i nieprecyzyjność, a wzajemnie sprzeczne orzecznictwo sądów, zamiast rozwiązywać, często tworzy nowe spory. Wydaje się jednak, że zestaw narzędzi, które samorząd dostał do dyspozycji w myśl Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu jest na tyle szeroki, aby użyty odpowiednio w połączeniu z innymi strategicznymi działaniami gminy, mógł pozytywnie wpłynąć na ich atrakcyjność inwestycyjną.

Polityka przestrzenna - szanse i wyzwania dla gmin

Odkąd władztwo planistyczne otrzymały gminy, to na nich spoczywa obowiązek sporządzania dokumentów planistycznych (studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego i planów miejscowych). Aby przyciągnąć pożądanych inwestorów nie wystarczy tylko wyznaczyć obszary pod dany rodzaj zabudowy, ale także należy przyjąć takie regulacje, które sprzyjać będą zamierzeniu inwestycyjnemu, a nie ograniczać je.

Agata Zając, Koordynator ds. Gruntów Inwestycyjnych, JLL, komentuje: „Znane są takie przypadki uregulowań, które stoją w całkowitej sprzeczności z normami przyjętymi w danej branży, takie jak np. zapis wymuszający dachy dwuspadowe o znacznym nachyleniu przy realizacji obiektów magazynowych, podczas gdy standardem projektowym są dachy płaskie o spadkach od 2 do 3%. Nierzadko wprowadzone przez urbanistów zapisy, które w ich zamyśle miały być uniwersalne, wykluczają część planowanych funkcji. Tak bywa np. w przypadku dopuszczenia na danym terenie funkcji zarówno handlowych, jak i magazynowych czy produkcyjnych, przy braku odpowiedniego zróżnicowania na poziomie szczegółowych regulacji. Takie zapisy dopuszczające spektrum funkcji występują najczęściej w planach starszych, choć wciąż obowiązujących. I tak na przykład, od inwestorów handlowych słusznie powinno wymagać się zapewnienia znacznej liczby miejsc parkingowych, natomiast ich liczba w przypadku zakładu produkcyjnego powinna być zdecydowanie mniejsza. Z kolei przy funkcji magazynowej, która generuje małą liczbę pracowników i klientów, takie miejsca można ograniczyć do minimum.”

Wysoka jakość, spójność i precyzyjność tworzonych planów to czynniki wyróżniające gminy o dużej atrakcyjności inwestycyjnej.

Czytaj również: Jak działa Fundusz Mieszkań na Wynajem?

Mariusz Zborowski, Starszy Konsultant w Dziale Powierzchni Magazynowo – Przemysłowych, JLL, wymienia: „Dobrym przykładem jest tu podwrocławska gmina Kobierzyce, od kilku lat w całości pokryta planami zagospodarowania. Gmina ta prowadzi aktywną politykę przestrzenną i indywidualnie podchodzi do każdego inwestora. Dzięki temu urzędnicy są w stanie poznać jego potrzeby i tak zmodyfikować plan miejscowy, aby pogodzić zamierzenie inwestycyjne z zasadami ładu przestrzennego”.

Na przeciwległym krańcu znajdują się gminy, w których wdrażanie planów miejscowych idzie powoli. Przykładem takiego samorządu jest Łódź, gdzie obecne pokrycie planami wynosi poniżej 7%. Wprawdzie odsetek ten wzrósł w ciągu ostatniego pięciolecia, jednak nowymi planami pokryto najczęściej centralne dzielnice miasta, a więc te najmniej odpowiednie dla zabudowy przemysłowej. Z kolei obszar między Łodzią a Strykowem, mimo znacznego pokrycia planami miejscowymi, charakteryzuje się niekorzystną strukturą własnościową oraz niewystarczającą infrastrukturą, aby można było szybko rozpocząć inwestycję.

„Nie jest zaskoczeniem, że mniejsze gminy charakteryzują się dużo sprawniejszym procesem tworzenia i modyfikowania planów zagospodarowania a także wdrażaniem programów rozwojowych niż wielkie miasta. Cechuje je także większa decyzyjność, co przy napiętych harmonogramach inwestycji, jest nierzadko czynnikiem kluczowym”, dodaje Agata Zając.

Przykładem może być tu Bochnia, której władze prowadzą własną politykę pozyskiwania gruntów inwestycyjnych. Samorząd skorzystał z możliwości nabycia gruntów, aby następnie udostępnić je zainteresowanym inwestorom oraz objąć lokalnym programem rozwoju (Bocheńska Strefa Aktywności Gospodarczej). Takie działanie, oprócz korzyści ekonomicznych, pozwala także na większą kontrolę nad zachowaniem ładu przestrzennego, do dbania o który zobowiązane są gminy.

Czytaj również: Dom do wynajęcia? Czy to dobra decyzja?

Profesjonalna obsługa inwestorów

Poza polityką przestrzenną, ważnym kryterium atrakcyjności jest także jakość obsługi inwestorów. Istnienie kompetentnej komórki urzędowej koordynującej działania administracyjne wobec przedsiębiorców planujących inwestycje to nieocenione narzędzie budowania relacji partnerskich. Przydatna jest także dobra współpraca z gestorami mediów oraz pomoc gminy przy zaopatrzeniu w niezbędne przyłącza.

Z perspektywy podmiotu inwestującego w zakład produkcyjny lub magazyn, istnienie planu zagospodarowania przestrzennego jest warunkiem koniecznym. W przypadku braku planu, wydawana przez urząd decyzja o warunkach zabudowy dla danej działki powstaje w oparciu o analogiczne / sąsiednie nieruchomości, co najczęściej wyklucza powstanie na niej zabudowy o odmiennej funkcji czy kubaturze.

„Z punktu widzenia gminy, istnienie planu daje także szereg korzyści. Jedną z bolączek samorządów jest kwestia terenów rolnych o wysokiej jakości gleby, które nierzadko przedstawiają także wysoki potencjał inwestycyjny. Aby dopuścić zabudowę na tego typu gruntach potrzebna jest zgoda Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi. Ponieważ nie istnieją jasne kryteria tego typu decyzji, jest ona często arbitralna i niemożliwa do przewidzenia. Prowadzi to często do powstawania ułomnych planów, które nie są dopasowane do oczekiwań inwestorów. Aby jednak w ogóle móc liczyć na pozytywną decyzję ministra, obszar ten musi zostać objęty procedurą sporządzenia planu miejscowego”, podsumowuje Mariusz Zborowski.

Nie istnieje jedno kryterium pozwalające odzwierciedlić atrakcyjność inwestycyjną gminy. Z pewnością jednak liczba zrealizowanych do tej pory przedsięwzięć pozwala na ocenę sprawności danego samorządu w tej materii. Połączenie działań na poziomie planistycznym, administracyjnym czy podatkowym w jedną wspólną politykę przyciągania inwestycji to właśnie element odróżniający gminy aktywnie podnoszące swoją atrakcyjność inwestycyjną od tych, które wciąż nie są świadome, na czym ta atrakcyjność polega.