Ile naprawdę zapłacimy za MdM?

Ponad 390 mln zł nie trafi już do nabywców mieszkań …

Fundusze na dopłaty z programu MdM zostały uwzględnione w wieloletnim planie finansowym państwa. Podzielono je na pięć transz o wartości wynoszącej od 600 mln zł (2014 r.) do 762 mln zł (2018 r.). Dopłaty do gotowych mieszkań i domów są wydatkowane z bieżącej transzy. W przypadku powstających inwestycji, decyduje data planowanego zakończenia budowy – tłumaczy Andrzej Prajsnar, analityk portalu RynekPierwotny.pl. Dlatego osoba kupująca nowe lokum z terminem ukończenia za 12 miesięcy, otrzyma dopłatę z puli przeznaczonej na 2016 r. Aktualne dane Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK) wskazują, że niewielkie środki zarezerwowano nawet na mieszkania, które zostaną ukończone w 2018 r. (patrz poniższy wykres).

W ubiegłym roku do budżetu wróciło ponad 390 mln zł z niewykorzystanej puli funduszy na dopłaty. Te środki nie mogą zostać przesunięte na kolejne lata. Dlatego już teraz można być pewnym, że BGK nie wykorzysta całości funduszy zaplanowanych w ustawie (3,55 mld zł). Łączna wartość dopłat mieszkaniowych prawdopodobnie wyniesie 2,50 mld zł - 3,00 mld zł. Ta suma stanowi 0,73% - 0,87% łącznych wydatków budżetowych, które są przewidziane na bieżący rok. Trzeba jednak pamiętać, że realizacja programu MdM potrwa do końca 2018 r.

Czytaj również: Polski rynek nieruchomości wtórnych

Wyższe wpływy z podatków zmniejszają koszt programu

Program Mieszkanie dla Młodych kształtuje nie tylko wydatki budżetowe. Ważnym efektem MdM-u jest też wzrost wpływów z tytułu VAT-u oraz podatku dochodowego, który płacą firmy deweloperskie. Zdecydowana większość takich przedsiębiorstw opłaca podatek CIT ze stawką wynoszącą 19% dochodu.  

Dane BGK wskazują, że przez pierwsze dwadzieścia miesięcy działania programu dopłat jego beneficjenci sfinansowali nowe mieszkania i domy o wartości 6,20 mld zł. Udzielone dofinansowanie (613 mln zł) przeciętnie stanowiło 10% wartości kupowanego lokum.  Sprawozdania finansowe największych spółek deweloperskich sugerują natomiast, że podatek CIT płacony przez te firmy średnio wynosi około 4% ich przychodów ze sprzedaży mieszkań – dodaje analityk Portalu RynekPierwotny.pl. Ustalenie części podatkowych skutków MdM-u będzie możliwe, jeżeli przyjmiemy następujące założenia:

-     przeciętny deweloper uczestniczący w systemie dopłat, płaci podatek CIT na poziomie 4% przychodu ze sprzedaży mieszkań

-    wszyscy deweloperzy naliczają preferencyjną stawkę VAT-u za nowe mieszkania (8%)

Tylko część uczestników MdM-u musiałaby zrezygnować z zakupu lokum, gdyby rządowy program nie funkcjonował. Można ostrożnie przyjąć, że odsetek takich osób wynosi 20%, a pozostali beneficjenci dzięki dofinansowaniu kupili mieszkanie większe o 10%. Jeśli uwzględnimy wszystkie założenia, to okaże się, że wyższe wpływy podatkowe zmniejszają budżetowy koszt MdM-u o ponad jedną trzecią. Dla dwóch innych scenariuszy, analogiczny wynik wynosi 23% oraz 45% (zobacz poniższe zestawienie).

Czytaj również: Polski rynek budowlany liderem wzrostu w Europie

Zaprezentowane obliczenia ze względu na swój ogólny charakter nie uwzględniają np. wpływu nowych kredytów na konsumpcję rodzin oraz wyższych podatków od banków, firm wykańczających mieszkania i producentów materiałów budowlanych. Tym niemniej powyższe kalkulacje dobrze pokazują, że rachunek kosztów MdM-u nie ogranicza się tylko do kwot przeznaczonych na dofinansowanie wkładu. Niestety pomysłodawcy systemu dopłat nie przygotowali szerszej analizy jego wpływu na gospodarkę i budżet państwa. Obliczeń prezentujących faktyczne koszty MdM-u nie znajdziemy w projektach dwóch ustaw, które regulują zasady tego programu (Dz.U. 2013 poz. 1304 i Dz.U. 2015 poz. 1194). Warto zdawać sobie sprawę, że niedawne rozszerzenie MdM-u na rynek wtórny wywoła dodatkowe efekty (m.in. wzrost dopłat i wpływów z podatku od czynności cywilnoprawnych).