Jak bezpiecznie kupić od dewelopera?

Dobrze sprawdź inwestycję

Przed dokonaniem ostatecznego wyboru mieszkania, dobrze jest zapoznać się z planem zagospodarowania przestrzennego okolic nieruchomości. Może się okazać, że widok z okna na piękny park za parę lat przesłonią apartamentowce albo że blok znajdować się będzie tuż przy trasie szybkiego ruchu. Warto więc sprawdzić jakie inwestycje są planowane w kolejnych latach w najbliższej okolicy.

Niezwykle istotne jest także sprawdzenie wiarygodności dewelopera. Dobrze jest prześledzić inwestycje, które dotąd zrealizował, a także opinie na jego temat (np. w internecie). O jego wiarygodności może też świadczyć obecność wśród członków Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Szczególnie na wstępnym etapie inwestycji dobrze również sprawdzić, czy deweloper posiada prawomocne pozwolenie na budowę. Jeśli nabywca zamierza posiłkować się kredytem hipotecznym, takich informacji będzie zresztą żądał bank.

Czytaj również: Kiedy można trafić na wyprzedaże mieszkań?

Zapoznaj się z procedurą kredytowania

Jeśli nabywca zamierza posiłkować się kredytem hipotecznym, dobrze wiedzieć wcześniej jak wygląda procedura kredytowania. - W przypadku mieszkań nabywanych od dewelopera, jeszcze w trakcie trwania prac budowlanych, kredyt wypłacany jest w transzach, po zakończeniu kolejnych etapów prac budowlanych. Przed wypłatą kolejnej części kwoty kredytu bank może chcieć skontrolować inwestycję, aby ocenić zaawansowanie prac. Czasem takie wizyty są płatne – jest to koszt od kilkudziesięciu do kilkuset złotych. Do momentu zakończenia prac budowlanych obowiązuje natomiast karencja w spłacie części kapitałowej raty – w tym czasie nabywca spłaca jedynie część odsetkową rat od wykorzystanej kwoty kredytu. Pełne raty zaczyna spłacać po odbiorze mieszkania – wyjaśnia Łukasz Kosiński (Credit House Polsk, Związek Firm Doradztwa Finansowego).

Należy też zdawać sobie sprawę z tego, że po wypłacie pieniędzy, do momentu uprawomocnienia wpisu hipoteki na rzecz banku w księdze wieczystej, obowiązuje tak zwany okres przejściowy. Ekspert Związku Firm Doradztwa Finansowego tłumaczy, że w tym czasie banki chronią się przed utratą zabezpieczenia wypłaconych pieniędzy poprzez ubezpieczenie pomostowe kredytu. - Oznacza to zazwyczaj podniesienie oprocentowania kredytu o 1-1,5% do czasu wpisu hipoteki. Na rynku pierwotnym okres przejściowy może trwać nawet kilkanaście miesięcy, do czasu ukończenia budowy i przeniesienia własności lokalu na nabywcę. – mówi Łukasz Kosiński.

Czytaj również: Co wybrać: tani dom czy tanie dojazdy?

Podpisz umowę przedwstępną

Przed podpisaniem ostatecznej umowy podpisuje się umowę przedwstępną. Jej strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości ostatecznej umowy. Powinna ona zawierać dokładny opis mieszkania i budynku, a w przypadku trwającej nadal budowy zobowiązanie do jej terminowej realizacji. Ekspert ZFDF radzi także, aby w przypadku, gdy na hipotece mieszkania wpisane jest zadłużenie dewelopera, zobowiązać go do jej spłacenia do momentu oddania mieszkania nowym właścicielom. Pod koniec kwietnia w życie weszła ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkaniowego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawa deweloperska). Ochraniać ma ona interesy nabywcy na wypadek bankructwa lub nieuczciwości dewelopera.

- Umowa deweloperska ma być zawierana w formie aktu notarialnego, dzięki czemu, gdyby deweloper nie chciał przenieść prawa własności do mieszkania na kupującego, będzie on mógł dochodzić swoich praw w sądzie. Co więcej, deweloperzy mają obowiązek zakładania rachunków powierniczych, na które nabywcy będą wpłacać pieniądze za mieszkanie. Rachunki prowadzone są przez banki, więc w razie bankructwa dewelopera, środki kupujących nie przepadną – tłumaczy Łukasz Kosiński, Credit House Polska i Związek Firm Doradztwa Finansowego.

Czytaj również: Jak wybrać mieszkanie?

Odbierz mieszkanie z fachowcem

Gdy już następuje upragniony moment odebrania kluczy do mieszkania, warto trzymać emocje na wodzy. Jest to ważny moment, w którym należy sprawdzić, czy deweloper odpowiednio wywiązał się z umowy. Warto pomierzyć pomieszczenia, aby upewnić się, że ich powierzchnia się zgadza oraz sprawdzić instalacje, stolarkę okienną itd. Jeśli nabywca nie jest ekspertem w tej dziedzinie, dobrze zabrać ze sobą fachowca, który obiektywnie oceni efekty prac.

Ostateczna umowa z deweloperem musi zostać podpisana w formie aktu notarialnego. - Warto dokładnie sprawdzić, czy jej zapisy zgadzają z warunkami umowy wstępnej. W przeciwnym przypadku bank może nawet chcieć przeprowadzić procedurę kredytową od początku, a w mniej restrykcyjnym przypadku niezbędne będzie przygotowanie aneksu, którego koszt sporządzenia będzie trzeba pokryć. Umowa powinna zawierać informację o uiszczeniu opłaty za mieszkanie i wniosek do sądu o założenie księgi wieczystej i wpisanie do niej nowych właścicieli – mówi Bartosz Turek (Home Broker, ZFDF).

Czytaj również: Gdzie się zgłosić, kiedy szukamy mieszkania?

Zakup mieszkania to duże przeżycie. Warto jednak panować nad emocjami i nie podejmować pochopnych decyzji. Dobrze jest wszystko dokładnie sprawdzić, aby później nie żałować podjętej decyzji.