Jak mądrze i bez ryzyka inwestować w nieruchomości?

Wyniki badań REAS – praktyczne wskazówki dla inwestujących

Niskie stopy procentowe nie sprzyjają lokowaniu oszczędności w banku, i dlatego warto zainteresować się inwestycją w nieruchomości. Mimo, że zakup nieruchomości wiąże się z większym ryzykiem niż posiadanie lokaty, to jednak jednocześnie stwarza większą szansę na zwrot kapitału z nawiązką. Szczególnie obiecujące, bo najbardziej stabilne, jest lokowanie kapitału w nieruchomości pod wynajem. Szczególnie dobrze widać to na przykładzie dużych polskich miast, takich jak Warszawa, Kraków, Poznań, Wrocław czy Gdańsk. Zgodnie z wynikami przeprowadzonych niedawno badań REAS, zakupy w celach inwestycyjnych stanowiły około 29% całkowitej sprzedaży w roku 2016. Praktycznie było to blisko 18 tysięcy lokali, przy czym transakcje były w większości finansowane ze środków własnych inwestorów. Badania wśród deweloperów z 6 największych miast w Polsce sugerują, że najczęściej wybieranym lokalem inwestycyjnym było mieszkanie 2-pokojowe, o powierzchni z przedziału 35-45 m², przeznaczone przede wszystkim dla bezdzietnych par i singli. To oni przeważają wśród najemców. Bieżące obserwacje rynku nieruchomości pokazują, że liczba inwestorów konsekwentnie rośnie.

Sposoby zarabiania na nieruchomościach

Inwestycja w nieruchomości nie tylko odnosi się do wynajmu domów czy mieszkań. Kapitał pieniężny można też lokować w nieruchomości na inne sposoby. Niektóre z nich mogą okazać się nawet bardziej opłacalne, bo wiążą się z niższym ryzykiem inwestycyjnym czy związanym z wysokością stopy zwrotu. Sprawdźmy o jakich możliwościach mowa.

Biznesowy potencjał lokali komercyjnych

Inwestowanie w biura i lokale usługowo-handlowe, czyli tak zwane lokale komercyjne, niesie ze sobą niższy poziom ryzyka i wyższy poziom wzrostu niż zakup mieszkania. Podczas gdy stopa zwrotu dla wynajmowanych mieszkań wynosi około 5%, dla lokali użytkowych może ona przynieść średnio 10% zwrotu. Z czego to wynika?

Czytaj również: Czy kupując mieszkanie warto zainwestować w dodatkowy garaż na wynajem?

Za różnicę odpowiedzialna jest przede wszystkim odmienna wysokość czynszu. Dla lokali mieszkalnych kształtuje się ona na poziomie 25-35 zł za m², zależnie od metrażu i standardu mieszkania. Z kolei w przypadku nieruchomości komercyjnych są to wyższe koszty. Jeśli lokal użytkowy jest położony w dogodnej lokalizacji i zapewnia możliwość swobodnego parkowania, szanse na sukces finansowy są bardzo duże. Poza perspektywą zysków, przekonującym argumentem za tym, by inwestować w dobrze usytuowane lokale komercyjne jest to, że umowy z firmami są przeważnie podpisywane na okres od 5 do 10 lat – zauważa Joanna Jakubowska, PB LechBud.

Nowy, zyskowny trend: inwestycje typu condo

Rosnąca popularność wśród inwestorów dotyczy także inwestycji typu condo, czyli związanych z zakupem apartamentów wakacyjnych, na przykład nadmorskich. Wynika to w dużej mierze z tego, że ze względów bezpieczeństwa coraz więcej Polaków rezygnuje z egzotycznych wczasów zagranicznych i postanawia wypocząć nad polskim morzem. W pierwszych latach stopa zwrotu jest  przeważnie gwarantowana na poziomie 8-9%, natomiast w kolejnych zależy głównie od stopnia obłożenia obiektu. Co prawda, ceny takich nieruchomości są z reguły wysokie, bo potrafią przekraczają kwotę 10 tysięcy złotych za m², ale biorąc pod uwagę obecną sytuację polityczno -gospodarczą na świecie, inwestycja typu condo wydaje się warta ryzyka.

Specjalista radzi: kogo powinien zainteresować house-flipping?

Ciekawym, choć w naszym kraju wciąż dosyć nowym, sposobem inwestowania na rynku nieruchomości jest tzw. house flipping. Polega on na kupnie mieszkania/domu w złym stanie, ale za to w niskiej cenie. Celem jest wyremontowanie i odsprzedanie go z zyskiem. Klucz do sukcesu kryje się w tym przypadku we właściwej kalkulacji kosztów.

Opinia eksperta:

„Trzeba pamiętać, że flipping to przedsięwzięcie przede wszystkim dla osób, które posiadają dużo wolnego czasu, który będzie potrzebny na poszukiwanie odpowiedniego lokalu mieszkalnego, a następnie znalezienie ekipy remontowej i nadzorowanie jej prac. Jest to wyzwanie raczej dla doświadczonych niż początkujących inwestorów. Flipping jest opłacalny, ale tylko wtedy gdy posiada się duże wyczucie rynku i preferencji klientów. Niezbędna jest także dobra znajomość prawa związanego z obrotem nieruchomościami- doradza Joanna Jakubowska, PB LechBud.

Czytaj również: Czy warto kupić mieszkanie w centrum Warszawy?

Analiza profilu współczesnego klienta kupującego mieszkanie pozwala wnioskować, że najczęściej jest to osoba z wyższym wykształceniem, prowadząca aktywny tryb życia, zarabiająca powyżej średniej krajowej, która ceni komfort i nowoczesne rozwiązania. Mamy obecnie w Polsce wysokie PKB, wysoką konsumpcję i wyjątkowo niskie bezrobocie. W konsekwencji klienci zainteresowani kupnem mieszkania zwracają większą uwagę na oferty mieszkań z rynku pierwotnego. Coraz więcej Polaków może sobie pozwolić na zakup mieszkania w wersji „pod klucz”. Jednocześnie, oferta współczesnych firm deweloperskich staje się coraz bardziej elastyczna i konkurencyjna. Deweloperzy umożliwiają wprowadzenie zmian lokatorskich w nowym mieszkaniu czy skorzystanie z fachowego doradztwa kredytowego.

Prognozy inwestycyjne

Na podstawie informacji zawartych w raporcie „CEE Real Estate Investment Compass 2017”, miniony rok był jeszcze bardziej owocny pod kątem inwestowania w nieruchomości niż 2016. „Paliwo” dla inwestycji płynie przede wszystkim z kapitału środkowoeuropejskiego i azjatyckiego, który dynamicznie zasila wszystkie segmenty rynku komercyjnego. Są to obiecujące perspektywy, które zachęcają do inwestowania w nieruchomości.