Jak odbierają ustawę deweloperską eksperci?

Jakie są prognozy dla branży deweloperskiej na najbliższy czas?

Trwający rok z pewnością będzie niezwykle ważny dla całej branży deweloperskiej, gdyż z dniem 29 kwietnia weszła w życie nowa ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwana ustawą deweloperską. Z zainteresowaniem będę śledził, jak zaproponowane zmiany zadziałają w praktyce. Natomiast jeśli chodzi o trendy, jakie obserwować będziemy w najbliższym roku - sądzę, że odnotujemy rekordowe zainteresowanie mieszkaniami mniejszymi. Wymienić tutaj można lokale budowane w oparciu o ideę mieszkań kompaktowych, o mniejszym metrażu, ale ustawne, w korzystnej lokalizacji. Poza tym na koniec roku przewidujemy również wzrost zainteresowania kupnem nowych mieszkań. Łączy się to z tym, że rok 2012 to ostatni rok funkcjonowania programu „Rodzina na swoim”. Wiele osób będzie chciało skorzystać z tych udogodnień w ostatnim momencie.

Ustawa deweloperska przede wszystkim ma zwiększać bezpieczeństwo kupujących. Jakie skutki niesie deweloperom?

Myślę, że ustawa  uporządkuje zasady współpracy na linii deweloper-nabywca mieszkania. Na dewelopera nałożone zostały nowe obowiązki, np. przedstawienie klientowi szczegółowego prospektu informacyjnego, otwieranie rachunków powierniczych dla inwestycji, których sprzedaż rozpocznie się po 28 kwietnia, umowa deweloperska podpisywana będzie w formie aktu notarialnego. To wszystko ma dać nabywcom więcej bezpieczeństwa. Sądzę, że to korzystne zmiany, bo dobre samopoczucie klienta to także dobre samopoczucie dewelopera.

Czym jest prospekt informacyjny i co daje kupującemu?

Ustawa nakłada na dewelopera szczegółowo określone w przepisach działania informacyjne. Mają one na celu zapoznanie potencjalnego klienta z sytuacją prawną oraz finansową danej spółki i realizowanej przez nią inwestycji. To właśnie prospekt informacyjny spełnia te funkcje. Ma on zawierać szczegółowe dane na temat powstającej inwestycji. Firmy deweloperskie mają obowiązek przedstawić dokument w formie papierowej lub elektronicznej każdej zainteresowanej osobie i musi on być przekazany przed podpisaniem umowy deweloperskiej.. Dzięki temu nabywca nie kupuje kota w worku. 

Co powinien zawierać prospekt informacyjny?

Można go podzielić na dwie części – część ogólną i indywidualną. Dokładny opis inwestycji, jej stan prawny oraz harmonogram prac budowlanych i sposób ich finansowania powinien znajdować się w części ogólnej. Oprócz tego nabywca lokalu powinien uzyskać informację o wszelkich innych planowanych inwestycjach budowlanych, komunikacyjnych i komunalnych w pobliżu kupowanej nieruchomości. To szczególnie ważne, gdyż da klientom wyobrażenie na temat wyglądu ich sąsiedztwa w przyszłości. Natomiast szczegóły dotyczące konkretnego lokalu, którym zainteresowany jest klient, a więc m.in. opis technologii wykonania i sposobu wykończenia oraz cena za metr kwadratowy powinny widnieć w części indywidualnej.  

Ale czy to faktycznie wyeliminuje ryzyko? Przecież deweloperzy mogą pomijać pewne niewygodne dla nich informacje.

Taka sytuacja jest niemożliwa, ponieważ niedopełnienie przez deweloperów obowiązków związanych z prospektem informacyjnym lub podanie w nim fałszywych informacji, czy zatajenie istotnych informacji, podlega odpowiedzialności karnej. Ta zasada dotyczy także podania informacji nieaktualnych. Poza tym niedociągnięcia w tym aspekcie będą również podstawą do odstąpienia nabywającego od umowy deweloperskiej. Zatem deweloper, podając z jakichś względów nieprawdziwą wiadomość, sam sobie zaszkodzi, gdyż w takiej sytuacji kupujący bez żadnych konsekwencji może zrezygnować z zakupu danej nieruchomości.

O jakich ważnych zmianach warto jeszcze powiedzieć w kontekście ustawy deweloperskiej?

Jedną ze zmian jest wprowadzenie rachunku powierniczego. Tam nabywcy wpłacać będą środki przeznaczone na zakup nieruchomości. Ich obsługą zajmą się banki, czyli podmioty zewnętrzne w relacji nabywca – deweloper. Sądzę, że to dobre rozwiązanie, gdyż sprzyja zwiększeniu bezpieczeństwa nabywców. Rachunki mogą mieć dwie formy – otwartą i zamkniętą. Wypłacanie środków wpłacanych przez klientów na potrzeby realizacji inwestycjiw przypadku rachunku otwartego odbywać się będzie stopniowo, w miarę postępu budowy. Bank będzie musiał zatem na bieżąco kontrolować prace budowlane. Deweloperzy natomiast otrzymywać będą kolejne transze tylko pod warunkiem ukończenia danego etapu prac. Nieco inaczej sytuacja przedstawia się, jeśli chodzi o rachunek zamknięty. Bank przelewa pieniądze na konto dewelopera jednorazowo, dopiero po ukończeniu budowy, w chwili przeniesienia prawa własności nieruchomości na nabywcę. Przypomnę, że rachunki powiernicze będą stosowane dla inwestycji, których sprzedaż rozpoczęła się po 28 kwietnia 2012, czyli w praktyce nie będą one stosowane dla prawie wszystkich inwestycji, które obecnie są w sprzedaży. Kolejną ważną zmianą jest brak możliwości zawierania tzw. umów rezerwacyjnych., gdyż dotychczas były one rodzajem umowy przedwstępnej do umowy przedwstępnej. Jakkolwiek dziwnie to brzmi, ale formalnie tak było. Obecnie umowa przedwstępna do umowy deweloperskiej musiałaby być zawarta w formie aktu notarialnego, co znacząco komplikuje zawieranie umów rezerwacyjnych w tej formie. Przypomnę, że obecnie umowa deweloperska jest zawierana zawsze w formie aktu notarialnego. 

Czy można zatem powiedzieć, że nowa ustawa deweloperska dba o interes kupujących, pomijając deweloperów?

Co prawda już w nazwie ustawy podkreśla się szczególną ochronę praw nabywców mieszkań deweloperskich, to jednak z taką tezą nie mogę się do końca zgodzić. Z pewnością trudności w interpretacji zapisów ustawy skomplikowały deweloperom działalność, ale kiedy wszyscy nauczą się jak tą ustawę stosować nastąpi uporządkowanie relacji klient-deweloper, co powinno spowodować wzrost zaufania do całej branży, a z tym jest bardzo różnie.

Czy deweloperzy są przygotowani na wprowadzone zmiany?

Nie chciałbym się wypowiadać w imieniu innych. Mogę dodać, że w ramach spotkań prowadzonych przez Polski Związek Firm Deweloperskich, którego jesteśmy członkiem, odbyło się wiele spotkań z praktykami prawa i każdy zainteresowany mógł rzetelnie przygotować się do nowych przepisów. Wypowiadając się już w imieniu Konimpex-Invest potwierdzę, że przygotowaliśmy się do stosowania ustawy odpowiednio wcześnie, aby prowadzić działalność zgodnie z obowiązującym prawem. Było nam o tyle łatwo, że już od dłuższego czasu umowy zawieraliśmy w formie aktu notarialnego i przekazywaliśmy uczciwie informacje o firmie i prowadzonych inwestycjach. Teraz musimy to oczywiście robić w sposób bardziej formalny.

Co radziłby Pan osobom starającym się o własne „m”?

Przede wszystkim przeanalizowanie wyobrażeń o idealnym „m” pod kątem swoich możliwości finansowych. Jeśli nie dysponujemy zbyt wielkimi środkami, może dobrze rozważać opcję kupna mieszkania kompaktowego – mniejszego, ale ustawnego oraz postarania się o kredyt „Rodzina na swoim”. Zauważyliśmy, że młodzi ludzie coraz częściej decydują się na kupno mniejszych, tańszych, ale komfortowych mieszkań.

Wspominał Pan o mieszkaniach kompaktowych. Co to takiego?

To właśnie o nich branża deweloperska mówi w ostatnim czasie najwięcej. Mieszkania kompaktowe budowane są w Europie od wielu lat, jednak dopiero od niedawna pomysł ten z powodzeniem przyjmuje się w Polsce. W Poznaniu osiedlem zaprojektowanym według idei mieszkań kompaktowych są Ogrody Różane, powstające w dzielnicy Naramowice. Są to mieszkania 1-, 2- i 3- pokojowe o różnych metrażach zaprojektowane na stosunkowo niewielkiej powierzchni. Mieszkania kompaktowe budowane są w oparciu o pragmatyzm. Każdy milimetr przestrzeni musi być przemyślany tak, by dać użytkownikom jak najwięcej komfortu i swobody w jej aranżacji. Przewidujemy, że w najbliższym czasie trend ten będzie się umacniał. Stosunkowo niewielki metraż, trwałe materiały użyte do budowy, wizualna atrakcyjność oraz niska cena ułatwiająca dostęp do kredytu w ramach „Rodzina na swoim” (cena za metr niewiele przekracza 5 tys. Zł) to powody, dla których mieszkania kompaktowe zyskują popularność. Są także dobrym rozwiązaniem dla osób, które dysponują nieco mniejszą kwotą na zakup mieszkania.