Jak powinna wyglądać umowa deweloperska?

Ujmując skrótowo sama umowa deweloperska jest zobowiązaniem dewelopera do wybudowania i sprzedaży mieszkania, w zamian za zapłatę ceny przez kupującego. Dla swej skuteczności umowa deweloperska musi być sporządzona w formie aktu notarialnego. Koszty notarialne oraz wpisów do księgi wieczystej wynikających z umowy deweloperskiej obciążają w równym stopniu zarówno dewelopera, jak i klienta.

Po wybudowaniu budynku i uzyskaniu pozwolenia na jego użytkowanie podpisujemy w wykonaniu umowy deweloperskiej akt notarialny obejmujący umowę przenoszącą własność mieszkania.

Zanim klient podpisze umowę deweloperską może wcześniej zapoznać się z tzw. prospektem informacyjnym. Deweloper sporządza taki dokument dla każdej realizowanej przez siebie inwestycji mieszkaniowej.

Czego szukać w prospekcie?

Prospekt jest integralną częścią umowy deweloperskiej i każdy inwestor przed podpisaniem umowy, ma obowiązek bezpłatnie przekazać taki dokument klientowi.

W prospekcie znajdują się dane rejestrowe dewelopera, szczegółowe informacje dotyczące nieruchomości na której ma być realizowana inwestycja oraz jej najbliższego otoczenia (m.in. informacje o inwestycjach planowanych w promieniu jednego kilometra od nieruchomości), posiadania przez dewelopera pozwolenia na budowę, sposobu finansowania inwestycji, jak również planowanego terminu rozpoczęcia i zakończenia budowy.

Klient ponadto może z prospektu informacyjnego dowiedzieć się o samej inwestycji, harmonogramie prac budowlanych, sposobie pomiaru powierzchni mieszkania i zasadach dotyczących ewentualnej zmiany ceny mieszkania. W prospekcie podane są także zastosowane przez dewelopera środki ochrony kupującego (rachunek powierniczy, gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa, itp.) oraz szczegółowy opis dotyczący standardu wykonania mieszkania, a także warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej.

Czytaj również: Rękojmia czy gwarancja?

Obowiązkowe punkty umowy

Umowa deweloperska zawiera informacje znajdujące się w prospekcie  informacyjnym, a ponadto treść umowy deweloperskiej określa art.22 ustawy z dnia 16 września 2011r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwanej potocznie „ustawą deweloperską”. Najważniejsze dane jakie powinny się w niej znaleźć to :
określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej, wskazanie ceny mieszkania, informację o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie, w tym dotyczące powierzchni działki, stanu prawnego nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeń hipotecznych i służebnościach, określenie położenia oraz istotnych cech budynku w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy, określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku, określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper, wskazanie terminu przeniesienia na nabywcę prawa własności mieszkania, określenie terminów lub warunków zapłaty ceny, a także informacje dotyczące zastosowanych środków ochrony kupującego (mieszkaniowy rachunek powierniczy, gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa itp.).

Szczególną uwagę nabywca powinien zwrócić ponadto na zawarte w umowie deweloperskiej określenie warunków odstąpienia od tej umowy oraz określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej.

Ważne jest, aby klienci chcący dokonać zakupu mieszkania, byli świadomi poszczególnych punktów umowy deweloperskiej oraz dobrze je rozumieli. Jeśli tak nie jest, to po stronie dewelopera leży, aby każdą niejasność należycie wyjaśnić – mówi Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu w grupie kapitałowej Home Invest. Nasza grupa realizuje obecnie dwie inwestycje w Warszawie – „Na Sokratesa” na Bielanach oraz „Krasińskiego 58” na Żoliborzu. Wkrótce rozpoczniemy budowę kolejnego osiedla „Monte Verdi”, tym razem na terenie warszawskiej dzielnicy Włochy.

Czytaj również: Nowelizacja prawa budowlanego

Kiedy odstąpić od umowy może klient, a kiedy deweloper?

Klient pod pewnymi warunkami może odstąpić od umowy deweloperskiej w ciągu 30 dni od jej podpisania. Jakiego rodzaju są to warunki? Przede wszystkim jest to możliwe wtedy, kiedy umowa deweloperska nie zawiera wszystkich danych określonych w art.22 ustawy deweloperskiej.

Kupujący może także odstąpić od umowy w przypadku braku otrzymania prospektu informacyjnego, lub kiedy nie zawiera on wszystkich informacji opisanych we wzorcu prospektu stanowiącym załącznik do w/w ustawy lub też, gdy prospekt zawiera dane nieprawdziwe. Po upływie 30 dni od dnia zawarcia umowy deweloperskiej klient może od niej odstąpić, gdy deweloper nie przeniesie na niego prawa własności mieszkania w terminie wynikającym z umowy deweloperskiej, pomimo udzielenia deweloperowi dodatkowego terminu określonego w tej ustawie. 

Możliwość odstąpienia przysługuje jednak także deweloperowi. Ma on do tego prawo w przypadku gdy klient, pomimo ponagleń, nie płaci na czas określonych środków pieniężnych w celu zakupu mieszkania. Drugą możliwością jest nieprzystąpienie przez klienta do odbioru mieszkania (po dwukrotnych wezwaniach pisemnych) oraz odmowa lub niestawienie się na podpisanie aktu notarialnego przenoszącego własność mieszkania z dewelopera na kupującego.