Jak się zmieni rynek nieruchomości w 2020

W celu sporządzenia jakichkolwiek prognoz długoterminowych mamy przeanalizować bieżące tendencje z uwzględnieniem nowych czynników. 

Odpowiadamy na pytania ― jak się rozwijał rynek nieruchomości w ostatnim kwartale 2019 roku, czy tą samą drogą też poszedł na początku roku 2020, i jak obecnie wygląda stan i dynamika rynku. 

Całościowy zarys sytuacji uzyskamy na podstawie analiz ekspertów oraz aktualnych danych o cenach mieszkań z portalu inwestycji mieszkaniowych w Polsce Korter.

Koniec 2019 i początek 2020 roku ― ceny wciąż rosły

Ostatnimi laty na rynku nieruchomości obserwowano ciągły wzrost cen ― mniej lub bardziej odczuwalny, ale powszechny na terenie całego kraju. Według danych raportów Narodowego Banku Polskiego, pod koniec 2019 wzrost ten sięgnął rekordowego poziomu, co sprawiło, że średnia krajowa stawka za metr kwadratowy na rynku pierwotnym wyniosła blisko 8200 złotych, na rynku wtórnym zaś stanowiła blisko 7600 zł. Dane te podajemy z zestawiania sporządzonego przez numbeo.com. 

Procentowo wzrost cen mieścił się w przedziale od 1% do 6 lub nawet 8% w przypadku wybranych segmentów. 

Przyczynami tego są zwłaszcza:

• rosnący popyt na nieruchomości

• poprawa zdolności finansowej kupujących

• wysokie zainteresowanie inwestycyjne

Jak wyglądał wzrost cenowy na nieruchomości w różnych częściach kraju

Portal Bankier.pl podaje krajowe zestawienie wzrostu średnich stawek za metr kwadratowy na rynku pierwotnym w ciągu stycznia a lutego 2020 roku.

Warszawa

Wyróżniające się drożyzną nieruchomości stołeczne w tych miesiącach wzrosły w cenie o około 1,1%. Nie jest to zbyt drastyczna zmiana, gdyż w innych miastach Polski obserwujemy dużo istotniejsze korekty, jednak zbliżyła ona średnią cenę za metr kwadratowy do granicy 10 000 złotych. Taką stawkę odnotowujemy w przypadku większych mieszkań ― o metrażu powyżej 40 m.kw, które na rynku warszawskim cieszą się mniejszą popularnością, niż małe lokale. Te właśnie najmniejsze mieszkania kosztowały blisko 11 000 złotych za metr kwadratowy. 

Kraków

Styczeń 2020 roku wiązał się tutaj z dość odczuwalnym podwyższeniem cen na nieruchomości ― blisko 4%, z kolei w lutym wzrost ten nieco się zatrzymał i wynosił około 1,7%. Sprawiło to, że pod koniec lutego metr kwadratowy w nowym krakowskim mieszkaniu wyceniano na średnio 9000 złotych.

Gdańsk

W stolicy Pomorza ceny na rynku pierwotnym wzrosły średnio o 3%, jednak należy podkreślić szczególną popularność nietypowego segmentu ― mieszkań o powierzchni ponad 40 m.kw, które zdrożały o około 6%.

Katowice

Stolica Śląska stała się liderem według wzrostu cenowego w skali roku ― porównując stawki za metr kwadratowy z lutego 2019 a z lutego 2020 roku, odnotowujemy wzrost do nawet 20%. Wiąże się to z rosnącą popularnością lokalizacji pod względem deweloperskim oraz poprawą standardu tutejszych nowych inwestycji mieszkaniowych.

Wrocław

Na Dolnym Śląsku są tak samo, jak w Gdańsku, szczególnie popularne większe mieszkania. W lutym 2020 roku zdrożały one o około 8%. 

Mniejsze miasta

Przykładowo, w Lublinie czy Szczecinie obserwujemy tendencję wzrostu zapotrzebowania na większe lokale, co sprawiło, że stawka za metr kwadratowy na rynku pierwotnym uległa tutaj około 3-procentowej korekcie.

W poniższej grafice podajemy dane w skali kilku lat ― ile kosztował metr kwadratowy na rynku pierwotnym w ostatnio sprzedanych inwestycjach, jak wygląda przedział cenowy aktualnych ofert na rynku i jak deweloperzy wyceniają inwestycje, które planują zrealizować w 2021 i następnych latach.

Cena metra kwadratowego na rynku pierwotnym ― inwestycje sprzedane, aktualne oferty oraz inwestycje, które będą oddane w 2021+ roku 

(zestawienie z portalu inwestycji mieszkaniowych w Polsce korter.com.pl)

Warszawa liderem według drożyzny mieszkań

Stolica nadal pozostaje najdroższa ― w ciągu ostatnich lat notowano tu powolny, ale stabilny wzrost cen mieszkań, co też obserwujemy na przykładzie 1-procentowej podwyżki z lutego 2020 roku. 

To sprawiło, że w marcu 2020 roku średnia stawka za metr kwadratowy w nowym mieszkaniu wynosiła tutaj blisko 9969 zł ― o tym świadczą między innymi raporty Głównego Urzędu Statystycznego.

Jeśli chodzi o udział poszczególnych segmentów mieszkań na rynku ― ostatnimi czasy najczęściej kupowano mieszkania w cenie od 400 000 do 600 000 złotych, lub inaczej od 9000 do 10 000 złotych za metr kwadratowy. Były to lokale o małych metrażach, których popularność jest cechą charakterystyczną stołecznego rynku nieruchomości, właśnie ze względu na niezapomnianą drożyznę.

W prawie 40% przypadków zawierano umowy o kupno lokali o metrażu od 35 do 50 m.kw. 25% transakcji przypada na mieszkania o powierzchni od 50 do 65 m.kw.

Za ile w marcu 2020 roku da się kupić nowe mieszkanie w Warszawie?

• koszt jednopokojowego mieszkania wynosi średnio 359 904,00 zł

• za mieszkanie dwupokojowe płaci się średnio 385 728,00 zł

• trzypokojowe mieszkania są sprzedawane za średnio 525 956,00 zł

• największe lokale ― zawierające cztery i więcej pokoi ― kosztują przeszło 875 509,00 zł

Centra wojewódzkie bardziej dostępne, niż stolica, i nie mniej popularne

Mimo, że stolica znajduje się w ścisłej czołówce zestawienia aktualnych stawek na nieruchomości, pozostałe duże miasta Polski niewiele ustępują.

Znamienne jest to, że w ostatnim kwartale do górnych pozycji wybiły się też mniejsze miasta ― wyjątkowa pod tym względem jest Gdynia, gdzie ceny na rynku pierwotnym prawie sięgnęły poziomu stołecznego, ustępując jedynie 200 złotych różnicy za metr kwadratowy. 

Inne centra wojewódzkie, zwłaszcza te popularne pod względem turystycznym, wyróżniają się bardziej intensywnym, niż w stolicy wzrostem cen na nieruchomości.

Jeśli chodzi o przedziały cenowe ostatnio przeprowadzanych transakcji kupna-sprzedaży mieszkań ― wielkomiejskie nieruchomości sprzedawano już od około 200 000 zł za lokal.  

Według analityków Barometr Metrohouse i Gold Finance, udział na rynku transakcji w przedziale od 200 000 do 500 000 złotych wynosił w ostatnim okresie blisko 55%.

Należy przy tym zaznaczyć, że, w odróżnieniu od Warszawy, liderem wśród kupujących są tu nie mieszkania do 40 m.kw., tylko większe lokale ― w dużych polskich miastach mieszkania dwu- i trzypokojowe na rynku pierwotnym kupowano najczęściej, w 60% przypadków.

Jak się spisują ceny mieszkań w poszczególnych największych miastach? 

Podajemy aktualne dane z portalu inwestycji mieszkaniowych w Polsce korter.com.pl.

Gdańsk

Ostatnimi czasy Aglomeracja Trójmiejska ― przypomnijmy chociaż wymienianą już Gdynię z jej rekordowym poziomem cen na rynku pierwotnym ― charakteryzuje się dość intensywnym podwyższeniem cen, szczególnie w segmencie dwu- i trzypokojowych mieszkań.

• kawalerka w stolicy Pomorza w marcu 2020 kosztowała średnio 308 667,00 zł

• popularne mieszkania dwupokojowe wyceniano przez deweloperów na około 338 707,00 zł

• lokale trzypokojowe sprzedawane były w średniej cenie 439 838,00 zł

• czteropokojowe mieszkania będące dość kameralnym segmentem oferowano w cenie 593 520,00 zł

Kraków

Małopolska stolica wciąż pozostaje wśród najdroższych lokalizacji w kraju, co jest związane z niesłabnącą popularnością turystyczną oraz rozszerzeniem oferty lokali inwestycyjnych. Odczuwalny 4-procentowy wzrost ze stycznia oraz 1,7-procentowe podwyższenie stawek z lutego 2020 roku sprowadziły przedziały cenowe do następującego wyglądu:

• mieszkania 1-pokojowe cieszące się stosunkowo wysokim popytem kosztowały w Krakowie średnio 295 832,00 zł

• lokal dwupokojowy wyceniany był na około 356 053,00 zł

• mieszkania trzypokojowe wzrosły w cenie do średnio 443 360,00 zł

• lokale o układzie od czterech pokoi dało się kupić za około 681 354,00 zł

Wrocław

Stolica Dolnego Śląska jest nieco dostępniejsza, niż Gdańsk i Kraków, ale również wyróżniała się wzrostem, szczególnie jeśli chodzi o mieszkania o powierzchni powyżej 40 m.kw.

• jednopokojowy lokal we Wrocławiu w marcu 2020 roku wyceniany był na średnio 287 617,00 zł 

• dwupokojowe lokum kupowano za średnio 314 922,00 zł

• trzypokojowe mieszkania kosztowały przeszło 394 274,00 zł

• cena największych lokali ― o układzie od czterech pokoi ― wynosiła średnio 562 325,00 zł

Poznań

Według drożyzny mieszkań tuż po Wrocławiu idzie stolica Wielkopolski. Hitem sprzedaży tu ostatnio również były mieszkania o średnim metrażu.

• najmniejsze, jednopokojowe lokum kosztowało tu w marcu średnio 238 519,00 zł

• najczęściej sprzedawane dwupokojowe lokale znalazły się na poziomie cenowym 276 980,00 zł 

• trzypokojowe mieszkania dawało się nabyć za średnio 369 525,00 zł 

• segment mieszkań o układzie od czterech pokoi przedstawiał się cenowo na poziomie zbliżającym się do około 581 597,00 zł

Katowice

Działalność deweloperska w stolicy Śląska jest ostatnimi czasy bardzo intensywna, co jest spowodowane koniecznością zaspokojenia ciągle rosnącego popytu. Cenowo katowicki rynek nieruchomości wygląda następująco: 

• za jednopokojowe mieszkanie w marcu 2020 roku płaciło się tutaj średnio 288 404,00 zł

• średnia cena dwupokojowego lokalu znalazła się na poziomie 247 397,00 zł

• trzypokojowe lokale wyceniano na średnio 325 851,00 zł

• większe mieszkania ― te składające się z czterech i więcej pokoi ― kosztowały od około 437 056,00 zł

Łódź

W centrum województwa łódzkiego nieruchomości są dość dostępne, co powodowało wzrost zainteresowania kupujących i, jako skutek, ostatnie 3-procentowe podwyższenie cen. W marcu 2020 roku mamy do czynienia z następującą polityką cenową na rynku pierwotnym:

• jednopokojowe lokale sprzedawano za średnio 198 132,00 zł

• mieszkania dwupokojowe kosztowały przeszło 230 883,00 zł

• koszt trzypokojowego mieszkania wynosił średnio 324 023,00 zł

• cena lokali o największym metrażu zaczynała się od 461 584,00 zł

Podsumowanie ― ile w marcu 2020 roku kosztuje metr kwadratowy na rynku pierwotnym różnych miast Polski (dane z portalu inwestycji mieszkaniowych w Polsce korter.com.pl)

Prowincja i przedmieścia ― wielkomiejski standard w niższej cenie

Największe polskie miasta nadal pozostają najbardziej atrakcyjnym rynkiem dla inwestorów w nieruchomości, jednak poszukujący własnego mieszkania, nie zaś źródła dochodu, coraz częściej sięgają po oferty nieruchomości na przedmieściach oraz szeroko pojętej prowincji.

Często spotykamy wzrost popytu na inwestycje w miejscowościach satelickich, które pod względem standardu nie ustępują wielkomiejskim ofertom, cenowo zaś prezentują się dużo lepiej.

Dlaczego przedmieścia cieszą się coraz większą popularnością?

Cena

Tak, przy stawce niemal 10 000 złotych za metr kwadratowy w Warszawie, mieszkanie położone w niektórym oddaleniu od stolicy da się kupić dwa razy taniej. Podwarszawskie Marki oferują możliwość kupna mieszkania 40-metrowego za około 260 000 złotych, w Mińsku Mazowieckim taki lokal kosztuje przeszło 200 000 złotych, a w oddalonym o 100 kilometrów Przasnyszu da się znaleźć oferty w cenie nawet 150 000 złotych.

Standard

W odpowiedzi na potrzeby klientów deweloperzy usiłują podwyższyć standard inwestycji i zachęcić kupujących atutami, których nie da się spotkać w wielkomiejskich lokalizacjach ― od prywatnych terenów rekreacyjnych do pełnowartościowej infrastruktury osiedlowej. Poszukujący własnego mieszkania decydują się na ewentualne komplikacje z dojazdem na rzecz przekonujących zalet podmiejskich inwestycji.

Podobną tendencję obserwujemy nie tylko w przypadku miejscowości położonych w pobliżu dużych miast, ale też w miasteczkach bardziej oddalonych od centrów wojewódzkich i posiadających własną infrastrukturę. 

Należy tu jednak zaznaczyć, że atrakcyjność cenowa nie dotyczy popularnych lokalizacji turystycznych, jak to na przykład Zakopane czy Sopot, ponieważ miejscowości te pozostają bardzo pożądanym obiektem dla inwestycji, a więc ceny na nieruchomości tu się zawsze utrzymują na dość wysokim poziomie.

Poniżej przytaczamy zestawienie danych z portalu inwestycji mieszkaniowych w Polsce korter.com.pl ― ile w marcu 2020 roku kosztowały mieszkania na rynku pierwotnym większych i mniejszych miast kraju?

Co przyniesie rok 2020 ― kryzys związany z koronawirusem a rynek nieruchomości

W obecnej sytuacji nie da się zapomnieć o czynniku, który na pewno odmieni tendencje w gospodarce ― restrykcjach związanych z pandemią koronawirusa. Rejestr BIG odnotowuje, że obecnie tylko co czwarta firma w Polsce funkcjonuje w normalnym trybie.

Większość ekspertów twierdzi, że skutki gospodarcze tego zjawiska dopiero zaczynają stawać się odczuwalne, i jak się rozwinie sytuacja w przyszłości ― zależy tylko od czasu trwania kryzysu.

Deweloperzy już zaczęli odczuwać spadek popytu ― tak, firmy Dom Development, Archicom i Marvipol mówią o obniżeniu sprzedaży w porównaniu do zeszłego roku. W niektórych przypadkach obniżenie to wyniosło nawet -63%.

Inne zaś firmy ― jak to Echo czy Bronson ― na razie nie mają powodu do zmartwienia: statystyki ich sprzedaży świadczą o wzroście ilości transakcji do 59%.

Mamy tu do czynienia z synkretycznością i niejednolitością rynku, co jest naturalnym skutkiem bezprecedensowego kryzysu o globalnym zasięgu. 

Na jakie zmiany na rynku nieruchomości należy czekać w roku 2020? 

To, że sytuacja ulegnie zmianom, jest niewątpliwe ― o tym zgodnie mówią wszyscy analitycy. 

• Część z ekspertów, zwłaszcza fachowcy z HRE Investments, zapowiada jedynie zatrzymanie wzrostu cen na nieruchomości i następną stabilizację rynku po odwołaniu ograniczeń i powrocie gospodarki do normalnego funkcjonowania.

• Inni eksperci zaś mówią o nieuniknionym spadku cenowym. To miałoby się stać naturalną reakcją deweloperów na obniżenie popytu, które jest już obserwowane od kilku miesięcy. 

O ile z kryzysem o podobnej skali jeszcze nie mieliśmy do czynienia, trudno jest o sporządzenie prognoz w oparciu o sprawdzone dane. Przykładem może być chyba że doświadczenie lokalne innych krajów ― tak, w 2013 roku po epidemii SARS mieszkania w Singapurze staniały o jedynie 2%.

Czytaj również: Ograniczenie budowy nowych inwestycji - jakie są najważniejsze przyczyny poza COVID19