Jak wygląda rynek mieszkaniowy w ostatnich chwilach roku?

Comiesięczne publikacje GUS dotyczące wstępnych danych budownictwa mieszkaniowego w swoich kolejnych tegorocznych odsłonach sygnalizowały przechodzenie krajowej mieszkaniówki od stanu utrwalonego spowolnienia do stopniowej, systematycznej poprawy aktywności gospodarczej. Niestety umiarkowanie pozytywne trendy, dotyczące zwłaszcza nowo uruchamianych inwestycji, w ostatnim miesiącu uległy widocznemu osłabieniu. Co gorsza, oczekiwana i bardzo ważna z punktu widzenia perspektyw rozwojowych rynku liczba pozwoleń na budowę nowych lokali, zamiast odbić od niepokojąco niskich tegorocznych wskazań, uległa dalszemu spadkowi. Tendencje te są najwyraźniej zarysowane wśród przedsiębiorców budujących na sprzedaż, a więc deweloperów, co nie jest zjawiskiem najbardziej pożądanym z punktu widzenia perspektyw koniunkturalnego ożywienia szeroko pojętej gospodarki.

Czytaj również: Podsumowanie polskiej gospodarki

Październikowe osiągnięcie deweloperów w kwestii mieszkań rozpoczętych w liczbie bez mała 7 tys., a więc ilości zbliżonej do miesięcznych maksimów osiąganych w przeszłości, nie tylko budziło respekt, ale też dawało podstawy do oceny obecnej sytuacji rynkowej, jako prawdopodobnego punktu przesilenia koniunktury. Niestety dane za listopad w dużym stopniu zanegowały rozwijający się od początku bieżącego roku trend wzrostowy. Spadek nowych deweloperskich inwestycji mieszkaniowych w ubiegłym miesiącu poniżej 5 tys. lokali, a więc o 30 proc. mdm oznacza powrót wskazań statystycznych dotyczących nowych inwestycji do poziomów poniżej średniej miesięcznej dla kilkunastu poprzednich kwartałów.   

Jeszcze bardziej niepokojącym elementem gusowskich statystyk jest też listopadowy wynik deweloperów w kwestii mieszkań, na które uzyskali oni pozwolenia. Ich liczba na poziomie zaledwie 3,4 tys. była niższa mdm dokładnie o jedną trzecią i aż o 40 proc. rdr. Co gorsza, jest to najgorszy wynik miesięczny od 2008 roku, a więc praktycznie od końca boomu na krajowym rynku mieszkaniowym – zauważa Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.

Czytaj również: Co się zmieni w kwestii kredytów?

Pozwolenia są danymi wyprzedzającymi w stosunku do nowo rozpoczynanych budów, dlatego też ich wzrost czy też utrzymujący się wysoki poziom stanowi potwierdzenie umacniającego się ożywienia koniunktury na krajowym rynku mieszkaniowym. Niestety od kwietnia 2012 roku, a więc dokładnie od momentu wejścia w życie ustawy deweloperskiej, mamy do czynienia z regularnym trendem spadkowym w kwestii pozwoleń na budowę deweloperskich lokali mieszkalnych.

Z jednej strony może to wskazywać na wciąż dominującą w branży deweloperskiej postawę asekuracyjną w obliczu wciąż nie do końca rozwiązanej i silnie problematycznej sytuacji krajowej gospodarki, z drugiej jednak coraz bardziej widoczny i uciążliwy staje się destrukcyjny wpływ ustawy deweloperskiej na aktywność inwestycyjną deweloperów.

W tej sytuacji tylko niewielkim pocieszeniem może być liczba mieszkań deweloperskich, które w listopadzie zostały oddane do użytku w liczbie 5,7 tys. jednostek. Jest to ilość o około jedną piątą mniejsza zarówno rdr jak i mdm, jednak wciąż utrzymująca się na poziomie średniej z minionych okresów. Można jednak oczekiwać, że i ten parametr działalności gospodarczej deweloperów w perspektywie jednego-dwóch kwartałów powinien zacząć się stopniowo kurczyć.   

Czytaj również: Kredyty hipoteczne w 2013 roku

W sumie dla wszystkich form budownictwa mieszkaniowego w jedenastu zakończonych miesiącach br. w odniesieniu do analogicznego okresu 2012 roku liczba mieszkań oddanych do użytku była mniejsza o 4,6 proc., liczba pozwoleń na budowę o 17,6 proc., a mieszkań rozpoczętych o 11,2 proc.

W tym stanie rzeczy trudno jest jednoznacznie przesądzać o utrwalającym się procesie przesilenia koniunktury na krajowym rynku nieruchomości mieszkaniowych. Widoczny jeszcze niedawno powracający umiarkowany optymizm inwestorów, w tym głównie deweloperów, wynikający z coraz lepszych wyników sprzedażowych dużych firm deweloperskich, obecnie zaczyna ponownie ustępować miejsca postawie zachowawczo-asekuracyjnej.

Już w średnim terminie może to doprowadzić do sytuacji znanej z przeszłości, będącej odwrotnością obecnych warunków rynkowych, a więc znaczącego upośledzenia podaży i wyboru na pierwotnym rynku nieruchomości mieszkaniowych. Jak wiadomo jedną z głównych przyczyn niedoskonałości rynku nieruchomości jest praktycznie permanentny brak równowagi rynkowej. Od dłuższego czasu mamy rynek kupującego z utrzymującą się nadpodażą lokali. Oczekiwanie, że obecnie rynek dąży do względnej równowagi, która z kolei utrzyma się w długim okresie jest raczej mało realne. W związku z obecnie ograniczoną aktywnością firm deweloperskich już w ciągu roku może stać się odczuwalny dyskomfort wyboru u osób poszukujących lokum z pierwszej ręki, natomiast najdalej w przeciągu dwóch lat rynek najprawdopodobniej wejdzie w kolejną fazę niedoboru nowych mieszkań, zwłaszcza tych ukończonych, oddanych do użytku.