Jak wyglądał rynek nieruchomości w 2013 roku

„Beznadziejne” perspektywy początku „starego” roku

Dokładnie rok temu bardzo trudno było doszukać się gdziekolwiek optymistycznych przesłanek rozwoju koniunktury w krajowej mieszkaniówce. Sami deweloperzy, znani dotąd raczej z „dyżurnego” optymizmu, tym razem powszechnie wyrażali swoje poważne obawy o losy pierwotnego rynku mieszkaniowego i kondycję swojej branży w 2013 roku. „Rodzina na swoim”, dziś już niemal kultowy rządowy program hipotecznych kredytów preferencyjnych, właśnie kończył swoją misję podtrzymującą zwłaszcza w ostatnich kwartałach swojego życia rynkowy puls. Z kolei start następcy RnS-u – „Mieszkania dla młodych” został pechowo przesunięty dopiero na początek 2014 roku.

Tego typu sytuacja miała spowodować swoistą hibernację istotnej części i tak już mocno kulejącego mieszkaniowego popytu, co w połączeniu z niepokojąco wysokim, liczącym w ośmiu największych polskich miastach grubo ponad 60 tys. lokali nawisem podażowym, stanowiło bardziej niż niebezpieczną mieszankę.

Czytaj również: Roczna analiza rynku nieruchomości

Dane Głównego Urzędu Statystycznego dotyczące budownictwa mieszkaniowego tylko potwierdzały postępujące spowolnienie, a statystyki sprzedaży większości deweloperów, pomimo wyraźnie rosnącego w pod koniec 2012 roku powodzenia RnS-u,  wciąż pozostawały na typowo „kryzysowych” poziomach. Podobnie zresztą jak ceny mieszkań, których powolnej acz systematycznej przeceny nie było widać końca.

Niestety, kolejne obniżki stawek przez deweloperów, a także wszechobecne promocje i zachęty nie przynosiły pożądanego efektu, czyli jakiegokolwiek widocznego pobudzenia strony popytowej krajowej mieszkaniówki. Sytuacji nie ułatwiała spadająca dostępność kredytów hipotecznych i deweloperskich. Taki stan rzeczy był klasycznym potwierdzeniem starannie utrwalonej sytuacji kryzysowej, nie posiadającej perspektyw szybkiego zakończenia – pisze Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.

Jakby tego było mało, jeszcze wiosną wciąż pod dużym znakiem zapytania pozostawały szanse na zażegnanie europejskiego kryzysu zadłużenia, o końcu recesyjnych wskazań PKB gospodarek eurolandu nie wspominając. Kolejne silne turbulencje w eurostrefie, wywołane wczesną wiosną zagrożeniem niewypłacalnością  Cypru, ponownie silnie zachwiały notowaniami złotego, na nowo budząc obawy o bezpieczną przyszłość tysięcy polskich gospodarstw domowych, spłacających kredyty hipoteczne denominowane w obcych walutach, głównie franku szwajcarskim.

W sumie cały pierwszy i spora część drugiego kwartału „starego” roku upłynęły pod znakiem braku większych nadziei na poprawę sytuacji zarówno w skali całej gospodarki jak i jednego z głównych jej segmentów – rynku nieruchomości.

Czytaj również: Jak wyglądał rok u deweloperów?

Rada Polityki Pieniężnej z odsieczą

Światełko w tunelu pojawiło się w okresie wakacyjnym, kiedy to RPP spiesząc słabnącej polskiej gospodarce z pomocą obniżyła serią kolejnych tegorocznych cięć główną stopę procentową NBP w lipcu do historycznie niskiego poziomu 2,5 proc. Spowodowało to nie tylko obniżkę oprocentowania kredytów hipotecznych poniżej 4 proc., ale także dotkliwy dla deponentów spadek rentowności bankowych lokat, co skłoniło gros ich posiadaczy do przesuwania posiadanych kapitałów w kierunku akcyjnych funduszy inwestycyjnych oraz rynku nieruchomości.

\W efekcie zaczęły wreszcie  rosnąć nie tylko indeksy warszawskiej GPW ale też grono klientów deweloperskich biur sprzedaży, w tym niespotykana od co najmniej kilku lat ilość klientów gotówkowych, a więc inwestycyjnych.  Ci ostatni najwyraźniej uznali ceny mieszkań na rynku pierwotnym za docelowo atrakcyjne z punktu widzenia strony popytowej, co stanowi  bardzo wiarygodny sygnał w metodyce określania punktu cyklu koniunkturalnego dla rynku nieruchomości. Wskutek tego od połowy roku mamy więc tendencję spadkową podaży mieszkań z pierwszej ręki oraz stabilizację cen ze wskazaniem na lekkie odbicie, przy wciąż bardzo ograniczonej aktywności deweloperów na polu nowo uruchamianych inwestycji.

Czytaj również: Jak kształtowała się branża deweloperska

Rosnące słupki sprzedaży deweloperów w połączeniu z zatrzymaniem trwającej już pięć lat korekty cen mieszkań nie są może ostatecznym, ale z pewnością bardzo prawdopodobnym argumentem dokonanego przesilenia koniunktury na polskim rynku nieruchomości mieszkaniowych w drugiej połowie 2013 roku. Potwierdzeniem tego rodzaju tezy jest równoległa istotna poprawa podstawowych wskaźników polskiej gospodarki, przede wszystkim PKB, który w trzecim kwartale wzrósł o 1,9 proc. w ujęciu rocznym wobec zaledwie 0,8 proc. wzrostu w poprzednim kwartale. Jeszcze lepiej prezentuje się wskaźnik PMI polskiego sektora przemysłowego, który w listopadzie br. wyniósł 54,4 pkt., najwięcej od kwietnia 2011 roku. Dobre perspektywy sygnalizują też rosnące wskaźniki produkcji przemysłowej. Do pełni szczęścia brakuje jednak najważniejszych z punktu widzenia rynku nieruchomości wyraźnych sygnałów poprawy na rynku pracy, które zazwyczaj pojawiają się z pewnym opóźnieniem.    

Giełdowy znak zapytania

W przeddzień ostatnich notowań 2013 roku na warszawskiej giełdzie indeks WIG-deweloperzy zyskiwał symboliczne niespełna 2 proc. w skali całego roku. Dla porównania indeks szerokiego rynku WIG wzrósł w tym samym czasie o ok. 8 proc., a wskaźnik polskich blue chips WIG20 zniżkował w podobnym zakresie.  Bardzo mizerny średnioroczny zysk akcjonariuszy spółek deweloperskich wynika więc raczej w głównym stopniu z generalnie bardzo przeciętnej, by nie powiedzieć chimerycznej koniunktury na warszawskiej GPW w mijającym roku, aniżeli z kiepskiej oceny perspektyw branży deweloperskiej przez inwestorów giełdowych.

Czytaj również: Kawalerki najdroższe we Wrocławiu

Z drugiej strony po takich wynikach trudno jednak dopatrywać się zdecydowanie pozytywnych przesłanek rozwoju koniunktury na szeroko pojętym krajowym rynku nieruchomości, wynikających z wyprzedzających sygnałów jakie zazwyczaj generuje rynek giełdowy. Ten tymczasem postawił duży znak zapytania nad perspektywami zbliżającej się kolejnej prosperity na polskim rynku nieruchomości nie tylko mieszkaniowych – podkreśla Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.