Jaki będzie los powierzchni biurowych?

Koronawirus przyspieszył również transformację cyfrową np. wzrost znaczenia pracy zdalnej, ale zarówno digitalizację nieruchomości, jak i innych procesów biznesowych oraz zarządczych. Procesy pracy zdalnej to najistotniejszy czynnik, który wpłynął na wyznaczenie nowych potrzeb konsumenckich widocznych nie tylko w sektorze komercyjnym, ale też na pierwotnym i wtórnym rynku mieszkaniowym. Czas „narodowej kwarantanny” wpłynął na wzrost popytu na domy i duże mieszkania w zielonych rejonach miast oddalonych od centrum. Będące w trakcie budowy biurowce zostaną dokończone, ale inwestorzy analizują nowe przeznaczenie planowanych do budowy jednostek w budynki mieszkaniowe.

Pandemia zmieniła rynek wynajmu powierzchni biurowych

Zwolnienia, praca zdalna, która na pewno się utrzyma w jakimś zakresie powodują, że część wynajętej powierzchni biurowej stoi pusta, a niepotrzebne już metraże firmy próbują podnajmować. Mniej chętnie wybierane będą przestrzenie typu „open space". Wiele firm na pewno powróci do układu gabinetowego. Zamknięte ścianami pomieszczenia są bezpieczniejsze. Zwiększy się też średnia powierzchnia przypadająca na jednego pracownika. Dziś jest to 7 mkw., a może być 10 – 15 mkw.

Według najnowszych danych REDD, największej bazy danych o rynku biurowym w Polsce, w ofercie wynajmu jest obecnie w całym kraju ponad 2,52 mln m kw. powierzchni biurowej, co stanowi nowe maksimum tego wskaźnika dla roku 2020. Rynek jednak nie daje za wygraną, a najemcy podpisują umowy na nową powierzchnię. W okresie od 14 sierpnia do 14 września 2020 roku najwięcej nowych umów podpisano w Warszawie – w sumie sfinalizowano 212 transakcji. Drugi na liście liderów jest Wrocław z 45 transakcjami, a trzecie Katowice, gdzie podpisano 33 umowy. Tylko 12 transakcji w ostatnim miesiącu sfinalizowano w Gdańsku, tam również wolna powierzchnia czeka na najemcę najdłużej, bo aż 291 dni. Najszybciej wolna powierzchnia znajduje zbyt w Katowicach, gdzie moduły czekają na nowego najemcę jedynie przez 174 dni. W Krakowie to 214 dni, we Wrocławiu 227, w Poznaniu 268, a w Warszawie 285 dni. W Warszawie mamy dokładnie 51 481 m2, a w Polsce 113 179 m2 powierzchni do podnajmu.

Jak model pracy zdalnej wpływa na rynek wynajmu powierzchni biurowych?

Pandemia niewątpliwie zmieniła trendy panujące na rynku biurowym. W krótkim czasie standardem może okazać się zawieranie najmów na 3 lata, a nie jak obecnie na 10, z ewentualną opcją wyjścia lub zmiany w połowie okresu najmu. To z kolei spowoduje, że deweloperzy będą musieli wypracować pewien mechanizm pozwalający im zachować płynność wobec wierzycieli, a jednocześnie pozyskiwać najemców. Wynajmujący mogą również dążyć do precyzyjnego określenia definicji siły wyższej w umowie najmu, jeżeli wcześniej tego nie zrobili. Część z nowo powstających biurowców ma już komplet najemców. Biorąc pod uwagę obiekty budowane w Warszawie już ponad 60 proc. powierzchni jest zabezpieczona umowami "przednajmu" czy listami intencyjnymi.

Jak informuje raport Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych (PINK) „Biura i magazyny 2020 – nowa rzeczywistość?”, którego źródłem danych są firmy doradcze działające na rynku nieruchomości komercyjnych (BNP Paribas Real Estate, CBRE, Colliers International, Cresa, Cushman&Wakefield, JLL, Knight Frank, Savills) - wolumen transakcji inwestycyjnych na rynku biur w I połowie roku osiągnął poziom ponad 1,3 mld euro. Sfinalizowano łącznie 21 transakcji kupna/sprzedaży 38 budynków biurowych. Do największych należały: sprzedaż przez Skanska High Five 4&5 do Credit Suisse (Kraków), Wola Center przez Develię do Hines (Warszawa) oraz Equal Business Park przez Cavatinę do Apollo Rida (Kraków). Duży wpływ na ten doskonały wynik dla sektora biurowego miała transakcja zakupu większości udziałów w GTC przez węgierski Optimum Ventures Private Equity Fund, która w Polsce obejmowała zarówno portfel budynków biurowych, jak i centra handlowe.

Czytaj również: Jak rozwija się rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce po pandemii?

W transakcjach dotyczących powierzchni powyżej 5,000 mkw. widoczne są oczekiwania firm co do gwarancji elastyczności najmu, zarówno pod kątem ekspansji, jak i redukcji zajmowanej powierzchni. Niemniej jednak takie zapisy w umowach nie są nowością – istniały już dużo wcześniej, przed pojawieniem się wirusa. Ponadto, niemal połowa wolumenu powierzchni w budowie planowanego do oddania w tym roku jest już wynajęta, dlatego wskaźnik pustostanów nie powinien znacząco wzrosnąć. Prognozuje się, że nie przekroczy 12%. Firmy, które mogą sobie na to pozwolić, odkładają w czasie decyzje co do finalizacji najmu lub decydują się na rozwiązania hybrydowe.

W II kwartale 2020 roku na stołeczny rynek dostarczono około 100,1 tys. m2 nowoczesnej powierzchni biurowej w czterech projektach. Popyt w tym czasie osiągnął prawie 334,8 tys. m2, w tym szczególnie wysoką aktywność najemców zaobserwowano w II kw. tego roku — ponad 195,9 tys. m2 wynajętej powierzchni biurowej. Na koniec II kwartału br. w Warszawie wskaźnik pustostanów osiągnął wartość 7,9 proc. (wzrost o 0,4 pkt proc. w porównaniu z poprzednim kwartałem i spadek o 0,6 pkt proc. w odniesieniu do porównywalnego okresu w 2019 roku). Dostępność powierzchni biurowej wynosiła prawie 448 tys. m2. W strefach centralnych współczynnik pustostanów wyniósł 5 proc., poza centrum miasta sięgnął 9,8 proc.

Nowe potrzeby i oczekiwania konsumentów

Prewencja oraz bezpieczeństwo zdrowotne w biurach stały się jedną z głównych funkcji w projektowaniu i zarządzaniu nieruchomościami, a dystans społeczny stał się jednym z najważniejszych kryteriów organizacji funkcji w budynkach.

Obecnie już co trzeci pracodawca deklaruje zamiar przejścia na pracę zdalną, a ponad połowa organizacji rozważa utworzenie w przyszłości rozproszonych zespołów. Wzrasta również zainteresowanie hybrydowym modelem najmu, polegającym na połączeniu tradycyjnego biura i przestrzeni coworkingowej. Wszystko to powoduje, że część najemców nie potrzebuje już tak dużych powierzchni biurowych i decyduje się na podnajem dotychczasowego biura lub jego części, renegocjacje warunków, lub nawet rezygnację z posiadania większej liczby placówek i wypowiadanie umów najmu, potwierdzają badania Hays Poland.

Natomiast, jak dowiadujemy się z raportu CBRE Research Gateway „Rynek powierzchni biurowych w miastach regionalnych” - w drugim kwartale roku odnotowano wzrost pustostanu o niemal 54 tys. mkw. CBRE to największa na świecie firma doradcza i inwestycyjna działająca w sektorze nieruchomości komercyjnych. Spadek stopy pustostanu nastąpił jedynie we Wrocławiu, Katowicach i Szczecinie. Największy wzrost poziomu pustostanu odnotowano w Lublinie (2,8 p.p.) oraz Trójmieście (2 p.p.), które mimo to utrzymuje najniższy poziom pustostanu ze wszystkich miast regionalnych.

W miastach regionalnych nie uwidocznił się ogólno-rynkowy trend w zmianach stawek czynszowych. Nieznaczny spadek poziomu czynszu w najlepszych budynkach odnotowano w Katowicach oraz Łodzi, gdzie wynoszą one obecnie odpowiednio EUR 13,8/ mkw. i EUR 13,3/ mkw. W części miast zauważono bardziej elastyczne podejście wynajmujących, w szczególności w przypadku projektów, które zostały dopiero dostarczone na rynek lub mają zostać dostarczone w najbliższym czasie, a nie mają osiągniętego założonego poziomu komercjalizacji, co może skutkować spadkiem poziomu czynszu efektywnego.

Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce wróci do poziomu inwestycji sprzed pandemii za 1,5 roku, tj. o ok. 6 miesięcy wcześniej niż inne rynki w Europie, wynika z raportu CBRE "Real Estate Market Mid-Year Outlook 2020".

Czytaj również: Czy wielkie, szklane biurowce powrócą do normalności?

^{Autorem komentarza jest Adam Białas, ekspert rynku nieruchomości / dyrektor Core PR / dziennikarz.}