Jakie są regulacje prawne dotyczące sąsiedztwa/sąsiadów?

Artykuł 140 kodeksu cywilnego mówi nam, że: "W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą."
Wynika z niego, że na własnym terenie mamy prawo do korzystania z rzeczy zgodnie z ich przeznaczeniem, o ile nie utrudnia to przebywania sąsiadów na ich terenie.

Artykuł 142 stanowi, że: "Właściciel nie może się sprzeciwić użyciu a nawet uszkodzeniu lub zniszczeniu rzeczy przez inną osobę, jeżeli to jest konieczne do odwrócenia niebezpieczeństwa grożącego bezpośrednio dobrom osobistym tej osoby lub osoby trzeciej. Może jednak żądać naprawienia wynikłej stąd szkody.
Przepis powyższy stosuje się także w razie niebezpieczeństwa grożącego dobrom majątkowym, chyba że grożąca szkoda jest oczywiście i niewspółmiernie mniejsza aniżeli uszczerbek, który mógłby ponieść właściciel wskutek użycia, uszkodzenia lub zniszczenia rzeczy."

Kolejnym artykułem, który ma zastosowanie w większości sporów sąsiedzkich jest art. 144: "Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych."
Tutaj kluczowa jest interpretacja pojęcia "przeciętna miara", która pozostaje w kwestii sądów.

Czytaj również: Czy osoba niewidoma może podpisać u notariusza umowę kupna mieszkania?

Artykuł 145 reguluje sytuacje, w których pojawia się problem z drogą dojazdową do naszej posesji, a brzmi następująco:
"§ 1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).
§ 2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.
§ 3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy."

Ważnym artykułem, który zapewnia nam stabilność podłoża na naszej działce jest ten o numerze 147, którego treść jest następująca: "Właścicielowi nie wolno dokonywać robót ziemnych w taki sposób, żeby to groziło nieruchomościom sąsiednim utratą oparcia."

Nawet opadłe owoce mają konkretny przepis co do ich własności, jest to artykuł 148: "Owoce opadłe z drzewa lub krzewu na grunt sąsiedni stanowią jego pożytki. Przepisu tego nie stosuje się, gdy grunt sąsiedni jest przeznaczony na użytek publiczny."
Jego uzupełnieniem jest artykuł 149: "Właściciel gruntu może wejść na grunt sąsiedni w celu usunięcia zwieszających się z jego drzew gałęzi lub owoców. Właściciel sąsiedniego gruntu może jednak żądać naprawienia wynikłej stąd szkody." oraz 150: "Właściciel gruntu może obciąć i zachować dla siebie korzenie przechodzące z sąsiedniego gruntu. To samo dotyczy gałęzi i owoców zwieszających się z sąsiedniego gruntu; jednakże w wypadku takim właściciel powinien uprzednio wyznaczyć sąsiadowi odpowiedni termin do ich usunięcia."
 
Przepisem, który reguluje sprawy granic sąsiadujących gruntów jest ten o numerze 151 i treści: "Jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może żądać przy-wrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Może on żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze."

Sąsiadujące ze sobą działki wymagają wyznaczenia swoich granic, w tym celu stosujemy rozgraniczenia, o których mowa w artykułach 152: "Właściciele gruntów sąsiadujących obowiązani są do współdziałania przy rozgraniczeniu gruntów oraz przy utrzymywaniu stałych znaków granicznych; koszty rozgraniczenia oraz koszty urządzenia i utrzymywania stałych znaków granicznych ponoszą po połowie." oraz 153: "Jeżeli granice gruntów stały się sporne, a stanu prawnego nie można stwierdzić, usta-la się granice według ostatniego spokojnego stanu posiadania. Gdyby również takie-go stanu nie można było stwierdzić, a postępowanie rozgraniczeniowe nie doprowadziło do ugody między interesowanymi, sąd ustali granice z uwzględnieniem wszelkich okoliczności; może przy tym przyznać jednemu z właścicieli odpowiednią dopłatę pieniężną.".

Prawo, a umowy ustne

Rozwiązania prawne są oczywiście ostatecznością, jeśli nie widzimy szans na porozumienie sąsiedzkie możemy skorzystać powinniśmy przeanalizować wyżej wymienione przepisy, aby dowiedzieć się czego nie możemy zrobić, a na co prawo nam zezwala. Przepisy prawne mogą się okazać niejasne. W takiej sytuacji powinniśmy skorzystać z pomocy specjalisty, który przeanalizuje problem i doradzi nam optymalne rozwiązanie. Powinniśmy jednak unikać drogi prawnej jeśli istnieje szansa porozumienia na drodze kompromisu. Warto również nadmienić, że takie przepisy dotyczą także wzajemnego oddziaływania budynków i terenów, nawet jeśli nie mają one fizycznego połączenia miedzy sobą, na przykład poprzez wydzielanie nieprzyjemnych zapachów.

Czytaj również: ‬Kiedy sąsiad ma prawo zaskarżyć pozwolenie na budowę?