Kiepskie perspektywy dla zadłużonych we franku?

Spadające bez perspektyw końca ceny nieruchomości mieszkaniowych przy wciąż wysokim, pomimo poważnego ostatnio umocnienia złotego, kursie szwajcarskiego franka (CHF), powodują utrzymywanie się zadłużenia niepokojąco dużej części  hipotecznych kredytów walutowych z parametrem LTV przekraczającym w różnym zakresie poziom 100%. - Liczbę takich przypadków szacuje się na ponad ćwierć miliona, a więc około jedną trzecią wszystkich kredytów hipotecznych nominowanych w obcych walutach. Rekordziści, którzy pomysł zakupu nieruchomości dość niefortunnie zrealizowali latem 2008 roku, czyli w okresie ostatniej odsłony boomu, przy minimalnym kursie franka i maksimum cen mieszkań, mogą dziś szacować swoje zadłużenie wyrażone w złotych nawet na podwójną aktualną wartość kredytowanej nieruchomości – podkreśla Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com. Interwencja bankowców dotyczy na dzień dzisiejszy tych przypadków, gdzie LTV osiąga lub przekracza pułap  130 procent.

Jest to część działań, jakie banki podjęły w celu zahamowania rosnącego w coraz bardziej niepokojącym tempie udziału złych kredytów mieszkaniowych w swoich portfelach. Kredyty hipoteczne z LTV istotnie wyższym od 100%, nawet jeśli są terminowo spłacane, stanowią dla banków niebagatelne zagrożenie z uwagi na oczekiwaną wysoką trudność odzyskania pożyczonego kapitału w przypadku zaprzestania spłat przez dłużnika hipotecznego.Innym wartym odnotowania pomysłem na  uzdrowienie jakości portfela kredytów hipotecznych jest ich sprzedaż firmom windykacyjnym. - Z szacunku BIG Info Monitora wynika, że w tym roku bankowcy sprzedadzą około 7 mld zł złych długów mieszkaniowych.

Czytaj również: Obligacje Mieszkaniowe

Efektem tego fragmentu polityki banków są rosnące w tempie 40-50 procent rok do roku statystyki publikowane przez Krajową Radę Komorniczą, a dotyczące zajmowanych i licytowanych przez komorników nieruchomości – mówi Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com. W ten sposób komornicy zajęli  w 2010 roku około 100 tys. mieszkań i domów, w ubiegłym prawie 160 tys., a w tym prawdopodobnie przekroczą sumę 200 tys. nieruchomości, czyli aż dwukrotnie więcej niż przed dwoma laty. Tego typu dane, a zwłaszcza ich dynamika, z pewnością nie są zapowiedzią zbliżającego się dużymi krokami przesilenia w krajowej mieszkaniówce, wręcz przeciwnie, zwiastują raczej dalsze pogłębienie spowolnienia i dekoniunktury.

 Nagły wzrost determinacji banków w dążeniu do maksymalizacji bezpieczeństwa portfeli kredytów hipotecznych akurat w tym czasie może wynikać z kłopotów, jakie przysporzyła bankowcom w ostatnich miesiącach sypiąca się w gruzy rodzima budowlanka. Właśnie teraz bilanse banków zapełniają się zapisami opiewającymi na setki milionów złotych rezerw tworzonych na udzielone firmom budowlanym kredyty, których odzyskanie w przeważającej części już na dziś dzień jest nierealne.

Czytaj również: Czego możemy spodziewać się w kredytach mieszkaniowych?

- W tej sytuacji dążenie do eliminacji kolejnych zagrożeń i konieczności zawiązywania następnych wielomilionowych rezerw na zagrożone kredyty jest zwyczajnym odruchem samozachowawczym banków, którym niestety specjalnie nie grzeszyły one jeszcze 3-4 lata temu w trakcie pożyczania pieniędzy na zakup nieruchomości – podkreśla Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com. 

Na dzień dzisiejszy akcja dodatkowego ubezpieczania „frankowych” kredytów mieszkaniowych według dostępnych informacji ma dotyczyć zaledwie kilkuset przypadków, w których wartość zadłużenia przekracza o co najmniej 30 proc. zaktualizowaną wycenę nieruchomości. Pytanie, jakie samo nasuwa się w tym momencie, to czy przypadkiem liczba ta, podobnie jak w przypadku statystyk  Krajowej Rady Komorniczej, nie zacznie z miesiąca na miesiąc przyrastać w przyśpieszonym tempie. Jest to istotna kwestia z uwagi na niebagatelny koszt takiej polisy, wynoszący średnio 2-3 proc. ubezpieczanej sumy w stosunku rocznym. Oznacza to, że gospodarstwo domowe, dotknięte tym problemem, oprócz comiesięcznej spłaty raty zadłużenia, musiałoby co roku, aż do skutku, czyli spadku zadłużenia do bezpiecznego dla banku poziomu, wygospodarować, bagatela, dodatkowe kilka tysięcy złotych. Dopóki kwestia ta dotyczy kilkuset przypadków, nie ma problemu. Jeśli jednak sytuacja obejmie tysiące kredytobiorców, pojawi się poważny problem, choćby z tej przyczyny, że wiele rodzin spłacających kredyty nominowane w CHF może nie sprostać dodatkowemu obciążeniu. Czy tego typu czarny scenariusz jest prawdopodobny?

Czytaj również: Kredyt na dom trudnodostępny

- Wartość LTV przy kredytach walutowych jak wiadomo zależy od dwóch czynników: aktualnej wartości nieruchomości oraz kursu walutowego. Najmniej pożądana sytuacja występuje przy spadkowym trendzie cen mieszkań połączonym ze słabnącą rodzima walutą. Z tego typu tendencją mieliśmy praktycznie do czynienia bez przerwy od początku 2010 roku. Dopiero ostatnie umocnienie złotego przywróciło nieco oddech spłacających kredyty nominowane w CHF – mówi Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com. 

Na pytanie, czy istnieje sposób na trwałe rozwiązanie problemu kilkuset tysięcy rodzimych „frankowców”, odpowiedź twierdząca jest tylko jedna. Warunkiem koniecznym jest powstrzymanie, a najlepiej odwrócenie spadkowego trendu cen mieszkań, przy jednoczesnym odwróceniu długoterminowej tendencji spadkowej złotego względem CHF.   Oczekiwanie na zakończenie przeceny w krajowej mieszkaniówce przynajmniej przez najbliższe kilka kwartałów wydaje się raczej nierealne. Co więcej, spadki do końca bieżącego roku  mogą jeszcze przyśpieszyć, choćby za sprawą dostosowywania cenników firm deweloperskich do limitów wygasającej RnS.  W tej sytuacji jedyną nadzieją kredytobiorców walutowych jest utrwalenie zapoczątkowanej w czerwcu tego roku tendencji umacniania złotego, zwłaszcza w odniesieniu do franka. Czy jest to możliwe?

- Kluczowy poziom kursu CHF/PLN, który być może dla zadłużonych w  helweckiej walucie jest „być albo nie być”, to 3,33 zł. Jest to kulminacyjny pozom osłabienia złotego z przełomu lat 2008/2009. Umocnienie rodzimej waluty poniżej tej wartości byłoby wstępnym sygnałem odwrócenia długoterminowego trendu wzrostowego franka, co stwarzałoby szansę w dłuższym okresie nawet na zejście poniżej 3 zł. Niestety obserwowane ostatnio dwuipółmiesięczne umocnienie złotego na razie zostało powstrzymane na poziomie 3,35 zł. , a więc zaledwie 2 grosze powyżej „górki” notowań CHF/PLN z lutego 2009 r., potwierdzając duże znaczenie techniczne tego poziomu. Co to znaczy dla spłacających kredyty nominowane w CHF? Niestety, o ile nie nastąpi już w najbliższej perspektywie kolejna próba przełamania przez złotego poziomu 3,33, to powrót notowań CHF/PLN do poziomu 3,70 może okazać się tylko kwestią czasu. A to oznaczałoby kolejny trudny okres „wzrostowy” dla kredytów walutowych. Rosnąć będą raty kredytów, wysokość zadłużenia w złotych, poziom LTV, wreszcie suma kredytów podlegających obowiązkowi dodatkowego ubezpieczenia – podsumowuje Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.