Klauzule niedozwolone

Klauzule niedozwolone – czy chronią klientów firm deweloperskich?

Umieszczenie klauzuli pochodzącej z umowy w rejestrze następuje na podstawie decyzji sądu i oznacza, że nie może być ona stosowana przez innych deweloperów. Tym sposobem rejestr ma eliminować niekorzystne zapisy umowne z obrotu gospodarczego, a konsumentów informować, jakie klauzule są niezgodne z prawem i w dodatku godzą w ich interesy. To wciąż spory problem.  Podczas ostatniej kontroli branży deweloperskiej prowadzonej przez UOKiK, aż 470 klauzul stosowanych w umowach uznano za tożsame z wpisanymi do rejestru, czyli za bezprawne. Jakie prawa klientów firm deweloperskich były najczęściej naruszane w umowach? Czy klauzule niedozwolone rzeczywiście chronią nabywców?

Odstąpienie od umowy – kiedy bez odstępnego?

Klauzule, do których urząd zgłaszał zastrzeżenia, najczęściej mają na celu pozbawienie konsumenta należnego mu prawa odstąpienia od umowy. Dotyczy to sytuacji, kiedy zmianie ulegają istotne warunki umowy, np. powierzchnia mieszkania czy cena nieruchomości. Zgodnie z prawem, wszelkie zmiany treści umowy deweloperskiej powinny następować za zgodą stron, a jeśli nabywca takiej zgody nie wyrazi, powinien mieć możliwość odstąpienia od umowy. Takie klauzule łatwo wychwycić we wzorze umowy.

Natomiast przypadki, w których kupujący ma ustawowe prawo odstąpienia od umowy określa art. 29 Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Niedopuszczalne jest uzależnianie ustawowego prawa do odstąpienia od umowy deweloperskiej od zapłaty przez kupującego określonej sumy, tzw. odstępnego. W takiej sytuacji umowa jest uznawana za niezawartą, a kupujący nie powinien ponosić żadnych kosztów związanych z odstąpieniem, dotyczy to także kar umownych. To korzystne dla kupujących rozwiązania.

Czytaj również: 5 lat rękojmi za wady budynku

Uwaga na siłę wyższą!

Ponadto niedozwolone są zapisy w umowie wyłączające lub ograniczające odpowiedzialność deweloperów np. za nieterminowe oddanie lokalu, wady w wykonaniu czy wprowadzenie zmian w projekcie. W rejestrze klauzul niedozwolonych jest sporo pozycji dotyczących sytuacji, w których deweloper rości sobie prawo do przesunięcia terminu oddania inwestycji do użytkowania (przeniesienia prawa własności) z opóźnieniem w wyniku działania siły wyższej, np. niesprzyjającej pogody. To nie zawsze dozwolone zapisy, bo nie każde zjawisko może być uznane za się wyższą. Jeśli rzeczywiście prace budowlane wstrzymuje pogoda i deweloper nie ma wpływu na opóźnienia, to należy te okoliczności wpisać do dziennika budowy i uzyskać potwierdzenie nadzoru budowlanego.

Deweloper nie ma także prawa stosować klauzul nakładających na kupującego dodatkowe obowiązki np. ubezpieczenia nabywanej nieruchomości przez firmę wskazaną przez dewelopera, wykończenia lokalu we wskazanym terminie. Takie klauzule w rejestrze niedozwolonych, to również zapisy chroniące interesy kupujących.

Reklama na budynku – decydują właściciele

Deweloper nie może zastrzec sobie w umowie prawa do bezpłatnej i bezterminowej reklamy na budynku, który stał się współwłasnością jego klientów. Dotyczy to zarówno działalności dewelopera, jak i firm, które są najemcami lokali użytkowych we wspólnej nieruchomości. Klauzule zawierające takie postanowienia są niezgodne z prawem i widnieją na „czarnej liście” UOKiK. Dlaczego? Wszystkim współwłaścicielom nieruchomości przysługuje prawo do decydowania o rozporządzaniu częścią wspólną nieruchomości (należy do niej np. elewacja, dach) i czerpania z tego korzyści finansowych.

Czytaj również: Prawo zamówień publicznych po nowelizacji

Rejestr czeka na zmiany

Rejestr klauzul niedozwolonych znajduje się na stronie www.uokik.gov.pl i można go przeglądać według kilku kryteriów: daty, sądowej sygnatury akt, branży oraz pozwanych firm. W planach są zmiany w zasadach funkcjonowania rejestru, a szczególnie w sposobie wyszukiwania potrzebnych informacji.

- Zmiany proponowane przez Ministerstwo Sprawiedliwości powinny przyczynić się do ułatwień w korzystaniu z rejestru – informuje Maciej Chmielowski z biura prasowego UOKiK. – Szczególnie ważne może być zamieszczanie uzasadnień do orzeczeń Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, zamieszczanie wzorców zapisów umownych oraz możliwość wyszukiwania postanowień według branży i rodzaju zagadnienia, którego dotyczy postanowienie.