Koniec podażowego kryzysu na biurowce

Tematyką tej edycji „IwN” były możliwe scenariusze rozwoju sytuacji na rynku nieruchomości biurowych w najbliższych latach w kontekście możliwego kryzysu nadpodaży. Wśród uczestników debaty dominował pogląd, że „nie taki diabeł straszny, jak go malują” - choć na rynek w ciągu nadchodzących 24 miesięcy trafią setki tysięcy metrów kwadratowych nowych biur, popyt powinien się utrzymać na wysokim poziomie i powody do niepokoju będą mieli tylko nieliczni deweloperzy.

Czytaj również: Raport dotyczący emigracji Polaków

Niech się biura pną do góry

 W ciągu ubiegłego 1,5 roku w centrum Warszawy rozpoczęto kilka spektakularnych inwestycji biurowych, które trafią na rynek w niewielkim odstępie czasowym. Ich deweloperzy są jednak spokojni o zainteresowanie klientów. – Trzeba pamiętać, że w ostatnich latach w Śródmieściu Warszawy nie powstawały żadne nowe projekty o dużej skali, ostatni taki oddano do użytku w latach 2005 -2006 – mówił Arkadiusz Rudzki, dyrektor ds. leasingu i zarządzania wartością budynków w firmie Skanska Property Poland, budującej w pobliżu Ronda ONZ biurowiec Atrium 1. - Najemcy oczekują dziś czegoś więcej niż kantyna i „coffee point”, a deweloperzy wychodzą im naprzeciw i prześcigają się w oferowaniu różnych udogodnień i najwyższego standardu – twierdzi dyrektor działu powierzchni biurowych w Colliers Paweł Skałba. – Wabikiem dla najemców mogą być również niższe koszty eksploatacyjne dzięki zastosowaniu w nowych budynkach nowoczesnych technologii – wtórowała mu Julita Spychalska, dyrektor w Jones Lang LaSalle komentując inne nowoczesne projekty biurowe powstające w tym regionie, biurowe wieże Q22 firmy Echo Investment oraz Warsaw Spire firmy Ghelamco. – Właściwym problemem jest nie to, czy nowe projekty znajdą najemców, bo deweloperzy mając finalny produkt najwyższej jakości będą w stanie zachęcić nim klienta. Pytanie, jak w tej sytuacji o najemców będą walczyć starsze biurowce o niższym standardzie – kontynuował Skałba. – Starsze budynki mogą powalczyć o najemców rządowych, którzy według różnych szacunków mogą zajmować dziś nawet 1 mln m kw. Oczywiście trzeba spełnić pewne warunki – potrzebna będzie niższa cena, odpowiednie wykończenie powierzchni czy czynsz naliczany w złotówkach, ale moim zdaniem rynek będzie się rozwijał właśnie w tym kierunku – przewiduje Daniel Bienias, dyrektor działu powierzchni biurowych w firmie doradczej CBRE.

Czytaj również: Wraca trend na mieszkanie w mieście

Deweloperzy nie spodziewają się, żeby nadmiar powierzchni biurowej w niedalekiej przyszłości miał nabrać znamion kryzysu. - Warszawa jest postrzegana jako najbardziej dojrzały, stabilny i przewidywalny rynek w tej części Europy. Nigdy nie będzie drugim Londynem, ale wskaźnik pustostanów na poziomie 10-12 proc. to jest zupełnie zdrowa sytuacja, świadcząca o dojrzałości i zrównoważeniu naszego rynku – mówił Arkadiusz Rudzki ze Skanska Property Poland.

Czytaj również: Wszystko o Mieszkaniu dla Młodych

Z optymizmem w przyszłość patrzy też Rafał Mazurczak, dyrektor działu projektów biurowych w firmie Echo Investment: – Jeśli starannie podliczymy sobie metry, które do końca 2015 r. mają faktycznie trafić na rynek, to ich podaż nie będzie wcale taka duża. Pamiętajmy o tym, że część tej przestrzeni biurowej już jest wynajęta, wiele zapowiadanych inwestycji nigdy nie wyszło poza fazę projektową. Dwucyfrowy poziom pustostanów w centrum może być dla laików mylący - składają się na niego głównie niewynajęte „końcówki” biur. Gdyby duży najemca chciał dziś w Śródmieściu od ręki wynająć 7-8 tys. m kw., miałby z tym poważny problem. Nieco bardziej pesymistyczne stanowisko zajęli przedstawiciele agencji doradczych. – Nie ma złych budynków, są tylko złe stawki. Jednak założenia, że w momencie oddania budynku do użytku będzie on w całości wynajęty, jak to było kiedyś możemy sobie schować do szuflady. 50-60 proc. skomercjalizowanej powierzchni to obecnie bardzo dobry rezultat – mówił Daniel Bienias z CBRE.

Czytaj również: Przyszłość węglowego ogrzewania

Poszukiwani specjaliści, dobre działki i… przyjazne władze lokalne

Nic nie wskazuje na to, aby inwestycje biurowe w stolicy miały w najbliższym czasie zwolnić, choć specyfika lokalnego rynku powoduje, że deweloperzy biurowi w trakcie przygotowywania inwestycji muszą uwzględniać wiele wyjątkowych czynników. – W obecnych warunkach rynkowych nie ma już miejsca dla oportunistów. W złotych latach 2005-2006 zdarzało się, że dwóch producentów np. skuwek i papeterii skrzykiwało się i budowało biurowiec, bo na tym nie można było stracić, wskutek czego powstawały tzw. gargamele. Dziś na rynku jest ogromne zapotrzebowanie na osoby z know-how deweloperskim, marketingowym czy prawnym. Niestety na rynku brakuje takich ludzi – mówił dyrektor handlowy i rozwoju w Ghelamco Jarosław Zagórski. – Wyburzanie hotelu Mercure pod naszą inwestycję Q22 było wyzwaniem z kilku powodów - należało to zrobić w określonym czasie i przy zachowaniu jak najmniejszego wpływu na sąsiedztwo. Przepisy dotyczące zacieniania sąsiednich budynków są w naszym prawie bardzo restrykcyjne i być może powinny się zmienić w lokalizacjach śródmiejskich, bo architektura na tym cierpi – dodawał Rafał Mazurczak z Echo Investment. Na inne problemy wskazywał mecenas Artur Michalski, partner w kancelarii Spaczyński, Szczepaniak i Wspólnicy: – W Warszawie dużym problem niestety pozostają wciąż nieuregulowane kwestie prawne dotyczące wielu działek. Dużo do życzenia pozostawia też zachowanie władz miejskich, nie tylko w stolicy - często uzależniają one wydanie zgody na realizację inwestycji od przekazania gruntów pod budowę drogi dojazdowej, którą samo miasto musiałoby zapewnić w ramach obsługi komunikacyjnej. Wśród innych problemów wskazywano m.in. na niewydolność komunikacji miejskiej, szczególnie w okolicach „zagłębia biurowego” na Służewcu Przemysłowym.

Czytaj również: Analiza rynku handlowego w Polsce

Wystarczy nie przeszkadzać

Druga część debaty dotyczyła sytuacji na regionalnych rynkach biurowych. Sporo kontrowersji wzbudziła kwestia zatrzymywania najemców z sektora BPO, którym wygasają pierwsze 5-letnie umowy najmu i którzy mogą myśleć o wyprowadzce do lokalizacji konkurencyjnych, jak Indie, Turcja czy nawet Irlandia. – Jesteśmy trzecim najszybciej rozwijającym się rynkiem pod względem zainteresowania sektora BPO/SSC, jako jedyny kraj w regionie mamy 7-8 dużych ośrodków akademickich, regularnie dostarczających wykwalifikowanych pracowników. Nasi klienci podkreślają, że Polscy mają duże zdolności językowe, za pracą przyjeżdżają do nas nie tylko Hiszpanie, Włosi czy Portugalczycy, ale nawet Niemcy czy Brytyjczycy – mówił Arkadiusz Rudzki. O przedłużanie umów z tymi najemcami spokojny jest też Rafał Mazurczak z Echo Investment: – Te firmy zamierzają pozostać w Polsce i już teraz podpisują przedłużenia umów najmu, choć nie dostają już takich zachęt, jak na początku. Mazurczak poruszył też kwestię wspierania tego typu inwestycji przez władze samorządowe, co w wielu dużych ośrodkach miejskich może pozostawiać wiele do życzenia. – Jako deweloperzy nie oczekujemy aktywnego wsparcia ze strony władz samorządowych, wystarczy, że nikt nam nie przeszkadza. Zdarzają się jednak pozytywne wyjątki - Wrocław na tym polu zawiesił poprzeczkę bardzo wysoko, w ostatnich latach dużo pozytywnych opinii pojawiło się również o Katowicach.

Czytaj również: Dotacje z UE

Które mniejsze aglomeracje mają szansę zaistnieć w przyszłych latach na krajowej mapie BPO?

– Wskazałabym na takie miasta jak Radom, Toruń, Bygoszcz, Opole, Rzeszów czy Lublin – wyliczała Julita Spychalska z JLL. – Jestem jednak zdania, że lokalizacje te będą raczej pełnić rolę uzupełniającą dla większych sąsiadów. Opole jest na przykład rynkiem satelitarnym wobec takich aglomeracji jak Kraków czy Katowice. Prostsze funkcje, takie jak call-centers będą przenoszone właśnie do takich miejsc.