Kupić mieszkanie na rynku wtórnym czy pierwotnym?

Dlatego też przed rozpoczęciem inwestycji powinniśmy odpowiedzieć sobie na kilka podstawowych pytań. Przede wszystkim, czy kupić mieszkanie na rynku wtórnym, czy pierwotnym? Panuje powszechne przekonanie, że to, co nowe jest lepsze, niż kilkuletnie i używane. Powiedzenie to jednak nie sprawdza się na rynku nieruchomości, ponieważ zakup mieszkania na rynku pierwotnym wbrew pozorom niesie za sobą mnóstwo „niespodzianek”. Obecnie, żeby dokonać zakupu mieszkania prosto od dewelopera, musimy kupić „dziurę w ziemi”, czyli zapłacić za mieszkanie, którego jeszcze nie ma. Kiedy odbierzemy klucze, może okazać się, że w naszym wymarzonym, ale kosztownym „gniazdku” właśnie zaczynają na przykład pękać ściany, ponieważ wszystko jest świeże i blok właśnie „osiada”. Mieszkanie „używane” z reguły jest tańsze, niż to z oferty dewelopera.

Co powinniśmy wiedzieć?

Bez względu na to, czy zdecydujemy się na zakup mieszkania od dewelopera, czy też mieszkania „używanego” z rynku wtórnego, musimy przygotować się na poświęcenie czasu na sprawdzenie podstawowych informacji. Kupując na rynku pierwotnym powinniśmy także pamiętać, że jeżeli budowa naszego przyszłego mieszkania nie została ukończona należy sprawdzić, czy deweloper jest właścicielem gruntu, czy ma pozwolenie na budowę oraz jakimi inwestycjami już może się pochwalić. Trzeba udać się do sądu i przejrzeć księgę wieczystą, sprawdzić w Krajowym Rejestrze Sądowym, czy firma nie jest w stanie upadłości. Zebranie tych kilku podstawowych informacji pozwoli nam na wyrobienie sobie zdania na temat dewelopera, któremu powierzamy nasze pieniądze. Jeżeli informacje są pozytywne, zwiększa to szanse na to, że nie zostaniemy oszukani.

Czytaj również: Gdzie w Krakowie kupić mieszkanie z rynku pierwotnego?

W przypadku, kiedy budynek został już wykończony powinno być pozwolenie na użytkowanie ze Starostwa Powiatowego, inwentaryzacja budowlana oraz stosowne zaświadczenie ze starostwa o samodzielności lokalu. Dokumenty te są niezbędne do wydzielenia księgi wieczystej dla mieszkania, które zamierzamy nabyć. Księga wieczysta jest istotna, ponieważ żaden bank nie udzieli nam kredytu w sytuacji, kiedy lokalu nie można wyodrębnić.

Inwestując na rynku wtórnym należy zajrzeć do księgi wieczystej i sprawdzić, czy osoba sprzedająca jest rzeczywiście właścicielem, czy lokal nie jest zadłużony, czy na przykład ktoś, oprócz nas nie ma prawa do dysponowania mieszkaniem (służebność osobista, prawo dożywotniego zamieszkania itp.). Należy sprawdzić, czy lokal nie ma zadłużeń w spółdzielni mieszkaniowej lub u dostawców mediów. Warto sprawdzić, czy nie toczy się jakaś egzekucja związana z tą nieruchomością, ponieważ po nabyciu „feralnego” mieszkania nabywca odpowiada na równi z dłużnikiem, a komornik nadal egzekwuje swoje prawa. Jeżeli mieszkanie jest starsze, należy sprawdzić, czy budynek jest wpisany do rejestru zabytków. Jest to ważne, ponieważ nawet mały remont wymaga uzyskania pozwolenia na budowę.

- Nowe lokum to lepsza jakość życia. Mieszkania z rynku pierwotnego chętnie wybierają  ludzie młodzi, ze względu na fakt, że znajdują się one w nowocześnie zaprojektowanych budynkach, na zamkniętych i strzeżonych osiedlach – tłumaczy Adrian Potoczek,  dyrektor ds. sprzedaży Wawel Service. 

Liczy się jakość 

Mieszkania od dewelopera są projektowane z uwzględnieniem najnowszych rozwiązań z zakresu budownictwa. Przestrzeń jest lepiej zagospodarowana, pomieszczenia mają  funkcjonalny rozkład, a materiały wykończeniowe są wysokiej jakości. 

Zazwyczaj takie lokale posiadają miejsce na garderobę, czy zejście do przynależącego do mieszkania ogródka. Posiadają one także gwarancję, dlatego jeśli zdarzy się usterka, to deweloper powinien ją usunąć. 

Większość nowych osiedli została wyposażona w garaże podziemne, cichobieżne windy, rowerownie. Najbardziej nowoczesne zostały wyposażone także w monitoring,  klimatyzację, a także system zarządzania nieruchomością przez smartfona. Na osiedlach z lat 90-tych raczej tego nie znajdziemy. 

Zawsze w cenie

Pogląd, że nowe mieszkania są droższe niż te z drugiej ręki odchodzi do lamusa. Okazuje się, że można znaleźć takie propozycje cenowe deweloperów, które kształtują się podobnie, jak ceny ofert z rynku wtórnego. 

- Największą różnicę między cenami za mieszkanie od dewelopera a właściciela prywatnego możemy zaobserwować w Katowicach i Łodzi. Natomiast średnia cena nowego mieszkania w Warszawie i Krakowie jest podobna do wartości lokalu z drugiej ręki – tłumaczy Adrian Potoczek z Wawel Service. 

Należy pamiętać, że do ceny mieszkania należy dodać koszty przeprowadzenia samej transakcji, czyli taksę notarialną i przeniesienie własności. Kwota waha się w zależności od wartości mieszkania. Przy kupnie lokalu z rynku wtórego ceny te są stałe, z deweloperem natomiast można je negocjować. 

Dodatkowo, przy zakupie lokum z drugiej ręki musimy liczyć się z podatkiem od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 procent ceny transakcyjnej. Przy zakupie nieruchomości od dewelopera – fiskus nie ściąga tej opłaty.  

Na tym jednak nie koniec. Bieżące koszty utrzymania mieszkania także różnią się w zależności od rodzaju inwestycji. Nowe lokum nie wiąże się z opłatami takimi jak np.: składka na fundusz remontowy i większymi wydatkami na ogrzewanie zimą. To w nowym budownictwie raczej się nie zdarza, ponieważ budynki posiadają lepszą izolację cieplna.

Jeśli decydujemy się na inwestycję, musimy wiedzieć, że nowe mieszkanie prawdopodobnie dłużej będzie utrzymywało swoją wartość. Dlatego łatwiej będzie je sprzedać. 

W guście właścicieli 

Mieszkanie w stanie deweloperskim daje możliwość dowolnej aranżacji wnętrza. Właściciel może je urządzić według własnego gustu. Jeżeli chce skorzystać z pomocy dewelopera, może zdecydować się na opcje „pod klucz”,  koszt wykończenia zaczyna się od 500 zł za metr kwadratowy. Lokum z rynku wtórnego wystarczy zazwyczaj odświeżyć przed wprowadzeniem, co wiążę się z mniejszymi kosztami, ale także z rezygnacją z własnej wizji wnętrza mieszkania. 

Czytaj również: Jak po zakupie mieszkania lub domu pozbyć się uciążliwych służebności?

TNS Polska w 2015 roku przeprowadziło badania preferencji z zakupu mieszkania. Jak się okazuje ponad połowa Polaków, którzy chcą kupić nieruchomość bierze pod uwagę wyłącznie oferty z rynku pierwotnego. Ankietowani uzasadniają to m.in. tym, że wszystko jest nowe (35%), mieszkanie można samemu urządzić (33%), a budynek jest nowoczesny (28%). Badani docenili także nowoczesną infrastrukturę, niskie koszty utrzymania i możliwość późniejszej sprzedaży mieszkania.