Lokum za 10 000 zł/mkw. ?

Dla osoby, która finansuje lokal pożyczonym kapitałem, analogiczna stawka może być nawet dwa razy większa. Po doliczeniu wydatków związanych z kredytem do ceny lokalu okazuje się, że wynik przekraczający 10 000 zł/mkw. nie jest czymś wyjątkowym.

W perspektywie 30 lat odsetki są znacznie większe od kredytu

Zdecydowana większość nabywców mieszkań podejmuje decyzję kredytową, biorąc pod uwagę tylko cenę mieszkania oraz wysokość kilku pierwszych rat. Tę perspektywę można rozszerzyć na cały okres kredytowania. W takim przypadku konieczne jest uwzględnienie wpływu inflacji – tłumaczy Andrzej Prajsnar, analityk portalu RynekPierwotny.pl. Kredyty oferowane w Polsce cechują się zmiennym oprocentowaniem. W związku z tym trzeba również przyjąć uśredniony poziom stopy referencyjnej (np. WIBOR-u 3M). Założenia dotyczące inflacji oraz stóp procentowych uwzględniono w poniższych przykładach.

Czytaj również: Jakie są największe bolączki Polaków na rynku nieruchomości?

Przykład numer 1

Warszawskie małżeństwo kupuje nowy lokal o powierzchni 55 mkw. Cena tego mieszkania wynosi 385 000 zł (7000 zł/mkw.). Małżonkowie wnoszą wkład własny o wartości 40 000 zł. Mieszkanie jest finansowane trzydziestoletnim kredytem z marżą 2,40%. Kredyt będzie spłacany w ratach równych, a prowizja przygotowawcza (płatna w gotówce) wynosi 2,50%. W całym okresie spłaty uśredniony poziom stopy referencyjnej (WIBOR 3M) to 5,00%, a inflacja jest zgodna z obecnym celem NBP (2,50%).   

Przykład numer 2

Krakowscy kredytobiorcy kupują nowy lokal o powierzchni 50 mkw. Cena tego mieszkania wynosi 300 000 zł (6000 zł/mkw.). Małżonkowie wnoszą wkład własny o wartości 80 000 zł. Mieszkanie jest finansowane trzydziestoletnim kredytem z marżą 2,30%. Kredyt będzie spłacany w ratach równych, a prowizja przygotowawcza (płatna w gotówce) wynosi 3,00%. W całym okresie spłaty uśredniony poziom stopy referencyjnej (WIBOR 3M) to 5,00%, a inflacja jest zgodna z obecnym celem NBP (2,50%).   

Poniższa tabela przedstawia wyniki obliczone na podstawie założeń z przykładów numer 1 i 2. Jak widać, uwzględniona inflacja skutecznie zmniejsza wysokość łącznych kosztów kredytu (kapitału, odsetek i prowizji). Mimo tego suma wydatków kredytobiorcy jest znacznie większa od ceny zakupu mieszkania. Różnica między wspomnianymi wartościami wynosi 59% (przykład numer 1) oraz 29% (przykład numer 2). Uzyskane wyniki dobrze pokazują, jak duże znaczenie w perspektywie trzydziestu lat ma procent składany. Skutki jego działania na szczęście są łagodzone przez malejące saldo zadłużenia. Gdyby comiesięczne spłaty nie pomniejszały zaciągniętego długu, to już po dziesięciu latach zobowiązanie przykładowych kredytobiorców wzrosłoby dwukrotnie. 

Na szczególną uwagę zasługują informacje z przedostatniego wiersza tabeli (patrz poniżej). Po przeliczeniu zdyskontowanych kosztów kredytowania na 1 mkw. lokalu okazuje się, że taka stawka wynosi 11 143 zł (przykład numer 1) oraz 7762 zł (przykład numer 2). Oczywiście jest to czysto teoretyczny wskaźnik – dodaje analityk portalu RynekPierwotny.pl. Jego wysoki poziom odzwierciedla jednak ogrom kosztów, które kredytobiorca będzie musiał ponieść przez kolejne 30 lat.

Warto pamiętać, że nabywcy przykładowych mieszkań angażują również własne oszczędności. Po doliczeniu wydatków związanych z wkładem własnym, analizowany wskaźnik kosztów wzrasta do 11 870 zł/mkw. (przykład numer 1) i 9362 zł/mkw. (przykład numer 2). Te wyniki pokazują już całkowity koszt zakupu i kredytowania w przeliczeniu na 1 mkw. lokalu.

Czytaj również: Mieszkanie w ponad stuletniej kamienicy

Wkład własny to najlepszy sposób na kredytowe oszczędności

Obciążenia finansowe związane z „hipotekami” nie zniechęcają większości osób do zaciągania takich długoletnich zobowiązań. Kredytobiorcy powinni jednak maksymalnie ograniczać koszty naliczane przez bank. Prócz stawek marży, prowizji oraz składek ubezpieczeniowych, trzeba wziąć pod uwagę długość okresu spłaty. Zmniejszenie liczby rat zawsze skutkuje obniżką kosztów odsetkowych. W praktyce jeszcze większe znaczenie ma wnoszony wkład własny. Można się o tym przekonać, analizując przykładowe kredyty.  

Poniższy wykres przedstawia różnicę pomiędzy „hipotekami” z przykładu numer 1 i 2. W drugim przypadku relacja między kosztami kredytu i ceną zakupu 1 mkw. mieszkania jest znacznie lepsza. To wynika z faktu, że w przykładzie numer 2, kredytobiorcy wnieśli o wiele wyższy wkład własny (27% zamiast 10% wartości lokalu). 

Dysproporcja pomiędzy analizowanymi kredytami maleje jeśli uwzględnimy fakt, że nabywcy mieszkań ponieśli również koszt wkładu własnego (patrz powyższy wykres). Mimo tego przedstawione wyniki powinny zachęcić do samodzielnego sfinansowania, jak największej części kupowanego lokum. Taka decyzja lepiej zabezpiecza budżet domowy przed dodatkowymi zagrożeniami (np. znacznym wzrostem stóp procentowych NBP). 

Andrzej Prajsnar – portal RynekPierwotny.pl