MdM lepszy od RnS?

Półrocze MdM-u: sukces czy porażka?

Oceny wyników programu „Mieszkanie dla młodych” w pierwszych sześciu miesiącach jego działania są podzielone. Z jednej strony Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju (MIiR) w podsumowaniu półrocza misji MdM-u wyraża  pełne zadowolenie z jego osiągnięć. Niestety nie znajduje to równie pełnego potwierdzenia w zawartych w tym samym opracowaniu statystykach – pisze Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl.

Koronnym argumentem przedstawicieli MIiR za dotychczasowym sukcesem MdM-u jest ponad trzykrotnie lepszy rezultat nowego programu w porównaniu do jego poprzednika – „Rodziny na swoim” w analogicznym okresie czasu. Tego typu potwierdzenie półrocznego sukcesu MdM nie jest niestety do końca przekonywujące. RnS jak wiadomo ruszył w styczniu 2007 roku, a więc praktycznie w szczycie nieruchomościowego boomu. Po pierwsze program subsydiowania kredytów hipotecznych był wówczas absolutnym novum, działającym trochę na zasadzie eksperymentu, po drugie praktycznie wszystko było wówczas inne niż obecnie - przede wszystkim ceny rynkowe mieszkań i cenowe limity, a także ich wzajemna relacja, o uwarunkowaniach rynkowych nie wspominając – pisze Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl.  Stąd też z perspektywy czasu trudno jest dziś jednoznacznie ocenić co było bardziej efektywnym osiągnięciem – 1,9 tys. kredytów w ramach RnS w I-VI 2007, czy też ponad 6 tys. kredytów MdM przyznanych w pierwszym półroczu roku bieżącego.

Czytaj również: Sytuacja na polskim rynku nieruchomości biurowych

Jak wiadomo RnS ruszył na dobre od momentu wprowadzenia w nim zmian w 2008 roku. Czy zatem planowane przez MIiR na 2015 rok korekty MdM przyniosą podobnie pozytywny skutek?Kulejący MdMNa pierwszy rzut oka większość zaprezentowanych przez MIiR statystyk dotyczących MdM w okresie styczeń – czerwiec br. nie budzi większych zastrzeżeń. Wartość udzielonych kredytów w ramach programu wyniosła w omawianym czasie 1,1 mld zł. Bank Gospodarstwa Krajowego zaakceptował 8237 wniosków na łączną kwotę ponad 187 mln zł. Umów kredytowych zawarto w tym okresie 6319 na łączną kwotę 142 mln zł, z której 120 mln zł dotyczy wypłat zaplanowanych na rok bieżący – pisze Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl.  I właśnie ta ostatnia pozycja budzi najwięcej kontrowersji. Jak bowiem wiadomo, ustawowa suma dopłat przeznaczonych do realizacji w 2014 roku wynosi 600 mln zł. Kwota ta jeszcze kilka miesięcy temu budziła szereg zastrzeżeń, będąc często określana choćby w środowisku deweloperskim jako niewystarczająca. Pojawiały się nawet obawy, że program dopłat w części dotyczącej tegorocznych realizacji może  już w trzecim lub najdalej na początku czwartego kwartału br. dopiąć swego celu przez osiągnięcie maksymalnego rocznego limitu.  Tymczasem okazało się, że na półmetku rocznego okresu odpowiadający sumie umów stopień wykorzystania środków osiągnął zaledwie jedną piątą całorocznej puli. Z grubsza można to zobrazować w ten sposób, że od stycznia do czerwca na pięciu oczekiwanych przez deweloperów klientów MdM zgłosiło się do deweloperskich biur sprzedaży zaledwie dwóch.  Jeżeli sytuacja w drugim półroczu nie odmieni obrazu kulejącego MdM-u, to grubo ponad 300 mln zł z konta dedykowanego tegorocznym subwencjom bezpowrotnie przepadnie dla programu dopłat wspierając aspiracje oszczędnościowe budżetu państwa. Tego typu okoliczność byłaby nieoczekiwanym despektem dla autorów ustawy, a MIiR w rocznym podsumowaniu MdM-u miałoby niemały kłopot z redakcją jego optymistycznej wymowy. 

Zapowiedź zmian w MdMZapowiedziane już oficjalnie przez MIiR propozycje zmian w programie dopłat mają dotyczyć przede wszystkim podwyżki wysokości wsparcia dla małżeństw i osób posiadających co najmniej dwójkę lub trójkę i więcej dzieci odpowiednio do 20 i 25 proc. Pozostałe regulacje mają już mniejszą wagę i odnoszą się do ułatwienia członkom spółdzielni mieszkaniowych dostępu do programu, rozszerzenia katalogu osób, które w ramach wsparcia zdolności kredytowej beneficjenta mogą przystąpić do kredytu, i wreszcie doprecyzowania definicji nowo wybudowanego mieszkania. Czy planowane zmiany będą w stanie wpłynąć na radykalną poprawę popularności MdM-u? Trudno na dziś dzień to przewidzieć. Ponieważ jednak ich wprowadzenie ma nastąpić w drugim kwartale przyszłego roku, istnieje ryzyko okresowego spadku zainteresowania umowami MdM ze strony części osób, których dotyczy przyszłoroczna perspektywa 5-procentowej podwyżki kwoty wsparcia. Źródła niedomagań MdM   Określenie przyczyn słabej dotychczas popularności MdM na pewno nie jest najłatwiejszym zadaniem. Przez 6 miesięcy trwania programu sporo mówiło się o zbyt niskich limitach cenowych mieszkań, które można nabyć w ramach kredytów z państwową subwencją, pociągających za sobą niedostateczną ich dostępność – tłumaczy analityk portalu RynekPierwotny.pl. W tym punkcie MIiR nie przewiduje korekt w pakiecie przygotowywanych zmian, uzasadniając to działaniem w interesie nabywców oraz „optymalną” metodyką wyznaczania limitów. Z danych portalu RynekPierwotny.com wynika, że badana okresowo dostępność lokali w ramach MdM-u w głównych miastach nie jest może w każdym przypadku w pełni satysfakcjonująca, ale ogólny jej obraz trudno uznać za główną przyczynę statystycznych niedomagań programu.   





                                                 

  Zestawienie oferty MDM w największych miastach kraju w lipcu 2014 

W trzech największych polskich ośrodkach miejskich z Warszawą na czele może nieco razić utrzymujący się jednocyfrowy procentowo udział mieszkań kwalifikujących się do MdM w całkowitej ofercie. Zwłaszcza Kraków pod tym względem wydaje się mocno odstawać od konkurencji. Jednak już w wartościach nominalnych sytuacja nie wygląda na dramatyczną. Liczba 1,1 tys. lokali w Warszawie i mniej więcej połowa tego we Wrocławiu to ilości, które na bieżąco powinny zaspokajać potrzeby i zainteresowanie amatorów zakupów mieszkaniowych w ramach programu MdM. Zresztą jak pokazuje ranking popularności MdM-u, ilość zawartych umów w poszczególnych województwach nie zależy bezpośrednio od procentowej dostępności lokali z limitami MdM w ich stolicach. W pierwszej piątce klasyfikacji pod względem ilości zawartych umów kredytowych znalazły się bowiem województwa: mazowieckie, dolnośląskie i małopolskie.Niezwykle trudno jest więc obronić tezę, jakoby to za  niskie limity cenowe generujące zaniżoną dostępność lokali dedykowanych programowi MdM były główną przyczyna jego dotychczasowej niewydolności. Zresztą jak zbadał NBP, deweloperzy na bieżąco dostosowują część swojej oferty do MdM dbając o to, by potencjalnym beneficjentom kredytów preferencyjnych nie zabrakło wyboru.  Propozycja MIiR 5-procentowej podwyżki sumy dopłat dla rodzin z dwójką lub większą liczbą dzieci może z kolei sugerować, że to za niskie dopłaty do kredytów są zbyt słabym magnesem dla kupujących. Ta teoria także raczej nie znajduje racji bytu, a podniesienie kwot dopłat ma na celu raczej bardziej efektywne wykorzystanie przeznaczonych na MdM środków, aniżeli zwiększenie jego popularności – puentuje Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl.

Czytaj również: Rekordowa wielkość powierzchni w budowie

  „Drugie dno” słabości MdM?Jeżeli więc przyczyną niskiej efektywności MdM nie są czynniki bezpośrednio związane z konstrukcją programu, to w takim razie co może być powodem dość marnego nim zainteresowania ze strony potencjalnych beneficjentów w pierwszych sześciu miesiącach działania? Swoistym „drugim dnem” niewydolności programu dopłat mogą być dość liczne badania przeprowadzane na różnych grupach wiekowych młodego pokolenia Polaków, a dotyczące ich planów życiowych czy też  sytuacji społeczno-ekonomicznej. I tak z przeprowadzonych pod koniec 2013 roku przez CBOS badań wśród Polaków w wieku 18-24 lata wynika, że aż dwie trzecie osób z tej grupy wiekowej zdecydowanie deklaruje zamiar emigracji zarobkowej z kraju jako wybór swojej przyszłości. Z kolei na zlecenie firmy Work Service, zajmującej się pośrednictwem zatrudnienia, Instytut Millward Brown przeprowadził niedawno badania z których z kolei wynika, że aż 79 proc. Polaków rozważa możliwość emigracji z Polski „za chlebem”. Zaledwie 17 proc. jest pewnych, że pozostanie w kraju, a 4 proc. nie ma opinii na ten temat. Z badań tych można wyciągnąć taki wniosek, że nawet trzy czwarte Polaków w grupie wiekowej odpowiadającej wymogom MdM,  pozostaje całkowicie poza rynkiem nieruchomości jako potencjalni klienci deweloperskich biur sprzedaży, nie planując w najbliższych latach, a najprawdopodobniej w dużej części w ogóle, zakupu mieszkania w Polsce – pisze Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl.

 Natomiast badania, jakie kilka miesięcy temu przeprowadzono na zlecenie Deutsche Bank PBC wykazały, że aż 40 proc. Polaków w przedziale wiekowym 20-35 lat, a więc dość dokładnie korespondującym z parametrami MdM,  nie ma żadnej pracy, a połowa z pozostałych, a więc gdzieś pracujących głównie na umowach śmieciowych, zarabia nie więcej niż 2 tys. zł netto bez jakichkolwiek perspektyw poprawy. Jeszcze  inne badania ujawniły, że wśród młodych Polaków posiadających pracę systematycznie rośnie obawa o jej utratę, grożąc już wkrótce osiągnięciem stanu jaki obowiązuje w Hiszpanii czy Portugalii.W tej sytuacji zgodną opinię przedstawicieli MIiR oraz BGK, klasyfikująca akceptację 8237 wniosków MdM w pierwszym półroczu tego roku jako bezsporny sukces, można uznać za całkiem zasadną. Tyle tylko, że pozytywny wpływ tego „sukcesu” na dalsze losy programu dopłat, ale także na rozwój koniunktury w ramach rodzimej mieszkaniówki jako całości w bliższej i dalszej perspektywie, wydaje się dość wątpliwy.