MdM ma się dobrze

MdM łapie wiatr w żagle. Czy na długo?

Po pierwszym kwartale br. poziom wykorzystanego limitu środków przeznaczonych na dopłaty w ramach MdM  w 2015 roku wyniósł ponad 220 mln zł, czyli z górą 30 proc. przewidzianej puli. Jest to wynik godny uznania w zestawieniu z danymi roku ubiegłego, w którym całkowita suma dopłat wyniosła zaledwie 207 mln zł.  Natomiast najlepszym miesiącem od początku funkcjonowania programu okazał się tegoroczny marzec, w którym wartość wniosków o rządowe subwencje mieszkaniowe, jakie zostały złożone w Banku Gospodarstwa Krajowego, osiągnęła rekordowy pułap blisko 47 mln zł.       

Metropolie na celowniku deweloperów

Oferta mieszkań kwalifikujących się do programu licząc rok do roku bardzo wyraźnie wzrosła w trzech głównych krajowych metropoliach, czyli w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu – mówi Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. W pozostałych czterech największych miastach zanotowano umiarkowane spadki, w dalszym ciągu jednak dostępność mieszkań z limitami MdM pozostaje tam największa.

Tego typu zmiany były po części efektem popytu generowanego przez MdM w poszczególnych lokalizacjach, zmiany limitów od początku działania programu, czy wreszcie preferencji deweloperów w dostosowywaniu oferty do limitów programu dopłat.

I tak Warszawa, Kraków oraz Wrocław to miasta, które są głównymi beneficjentami systematycznych i istotnych statystycznie zwyżek limitów od początku trwania misji MdM, a także jednymi z aktualnych liderów pod względem wolumenu składanych wniosków. Dla odmiany Gdańsk oraz Łódź to lokalizacje, w których limity cenowe programu dopłat w sposób permanentny maleją, co z czasem może mieć destrukcyjny wpływ na zmiany w dostępności lokali kwalifikujących się do programu.

Z kolei z udostępnionych ostatnio przez firmę REAS danych wynika, że w pierwszym kwartale br. udział kredytów udzielonych w ramach MdM w sprzedaży na rynku pierwotnym wynosił dla Warszawy 13%, Krakowa 11%, Wrocławia 13%, Gdańska 28%, Poznania 27%, i Łodzi 26%. Jak się okazuje, udział transakcji na pierwotnym rynku mieszkaniowym finansowanych kredytami z rządową subwencją jest bardzo silnie skorelowany z zaprezentowanym odsetkiem oferty deweloperskiej, która w poszczególnych miastach kwalifikuje się do MdM.   

Czytaj również: Działki rekreacyjne

Nowela ustawy nadzieją na dalszy progres?

Tymczasem na początku marca Rada Ministrów przyjęła projekt nowelizacji ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez ludzi młodych. Na razie trudno jest ocenić, czy zmiana przepisów zdecydowanie poprawi rażąco niedostateczne efekty MdM-u z pierwszego roku jego funkcjonowania.

Meritum zmian zaproponowanych przez Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju (MIR) koncentruje się przede wszystkim na dalszym poszerzeniu katalogu preferencji rządowych subwencji mieszkaniowych dla rodzin wielodzietnych, tzn. posiadających trójkę lub większą ilość dzieci – tłumaczy ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Dla takich rodzin przede wszystkim zniesiony ma zostać tytułowy warunek „pierwszego mieszkania” oraz limitu wieku 35 lat dla co najmniej jednego z małżonków. Wynika stąd, że beneficjentami programu będą mogły zostać rodziny wielodzietne posiadające już własne lokum, ale w ramach dopłaty MdM skłonne do skorzystania z okazji zakupu większego mieszkania w celu poprawy warunków mieszkaniowych.

Rodziny posiadające dzieci będą mogły liczyć też na zwiększenia kwoty dofinansowania z 15 do 20 proc. w przypadku dwójki potomstwa, a przy trójce i większej liczbie dzieci dopłata wzrośnie z 15 do 30 proc. wartości odtworzeniowej mieszkania. Jednocześnie dla rodzin wychowujących co najmniej troje dzieci wzrośnie także metraż mieszkania podlegający subwencji z 50 do 65 mkw. W ramach wszystkich planowanych w noweli zmian kwoty wsparcia mogą pójść w górę nawet o 160%.

Ustawodawca zaplanował też dalsze kroki w celu ułatwienia wejścia do programu osobom czy rodzinom z dochodami poniżej progu zdolności kredytowej. Po wejściu w życie zmian przepisów do kredytu w ramach MdM będą mogły przystąpić dowolne osoby, a nie wyłącznie spokrewnione z kredytobiorcą tak jak było dotychczas. Nowela ma także rozwiązać od dawna dyskutowany problem zakupu w ramach MdM mieszkań spółdzielczych. Po dacie wejścia w życie znowelizowanych przepisów do grona beneficjentów MdM-u dołączą członkowie spółdzielni mieszkaniowych, którzy podpiszą stosowną umowę na wybudowanie mieszkania i na tej podstawie wniosą wkład budowlany.

I wreszcie w ofercie MdM-u po „liftingu” znajdą się także lokale mieszkalne powstałe w wyniku adaptacji lub przebudowy już istniejących nieruchomości. Przykładowo chodzi o adaptację strychów, rewitalizację starych kamienic, czy przebudowę obiektów przemysłowych na budynki mieszkalne.

Czytaj również: Czym się kierować przy wyborze odpowiedniego mieszkania?

Koronny warunek do lamusa

W planowanych w MdM zmianach najwyraźniej widać zdecydowaną determinację ustawodawcy w dążeniu do zwiększenia popularności programu dopłat – tłumaczy Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. W ich wyniku w roku bieżącym odsetek wykorzystanych środków miałby wzrosnąć do poziomu nie budzącego tak jak w roku poprzednim sporego rozczarowania. Czy jednak metodyka poprawy efektywności programu dopłat została dobrana w sposób optymalny? To oczywiście pokaże przyszłość, ale już teraz rodzi się szereg wątpliwości.

Autorzy noweli położyli dalszy szczególny nacisk na misję prodemograficzną MdM-u poprzez dalsze faworyzowanie rodzin z co najmniej trójką dzieci. Do tego stopnia, że zamierzają wycofać się w przypadku takich gospodarstw domowych z koronnego, bo zapisanego nawet w tytule ustawy, warunku pierwszego mieszkania. Co więcej, w zależności od lokalizacji dopłaty dla takich rodzin mogą osiągać lub nawet wyraźnie przekraczać poziom 100 tys. zł.

W tej sytuacji jedno wydaje się pewne. Nowe regulacje, określające metodykę współfinansowania przez rodzimych podatników zakupu kolejnego mieszkania przez rodziny będące już właścicielami własnego lokum, będą bardzo ciekawą lekturą nie tylko dla osób bezpośrednio zainteresowanych tego typu „dilem”.

Problemów z emigracją cd.

MIR zapowiada wejście w życie nowej wersji ustawy w drugiej połowie roku. Z pewnością znajdzie się jakieś grono chętnych do skorzystania z dobrodziejstw znowelizowanych przepisów, co w mniejszym lub większym stopniu może utrwalić poprawę statystyk MdM-u z pierwszego kwartału tego roku. Na pewno na ich poziom pozytywnie też wpłynie, być może nawet w dużo poważniejszym zakresie niż sama nowelizacja, podniesiony w roku bieżącym do 10 proc. wkład własny kredytów mieszkaniowych.

Jednak w dłuższym terminie prawdziwym wyzwaniem dla zwyżkujących statystyk MdM-u mogą okazać się wciąż przybierające na sile ambicje emigracyjne Polaków. Jak bowiem wynika z najnowszego raportu Work Service - "Migracje zarobkowe Polaków", jeszcze w roku bieżącym Polskę zamierza opuścić – bagatela - 1,275 mln jej obywateli.

Co gorsza, dokładnie trzy czwarte tegorocznych zdeklarowanych emigrantów to osoby w wieku do 35 lat, a więc potencjalni beneficjenci MdM-u. Jako główne źródło motywacji do wyjazdu podają dużo łatwiejszy dostęp do pracy na obczyźnie oraz zarobki nieporównywalnie wyższe niż w Polsce.

Na tym przykładzie widać wyraźnie, że rządowe programy typu MdM, ułatwiające młodym rodakom zakup mieszkania, nie sprawdzają się za bardzo w roli tamy powstrzymującej falę rodzimej emigracji. Co jednak najbardziej niepokojące, wg. badań Work Service ta fala powoli zdaje się przybierać postać tsunami. Na szczęście liczba bliska półtora miliona Polaków siedzących „na walizkach” z zamiarem wyjazdu tylko w ciągu bieżącego roku wydaje się tak wielka, że aż nierealna. Na wszelki wypadek jednak gremia rządowe z MIR-em na czele mogłyby powoli zacząć pracować nad nowym programem mieszkaniowym. Tym razem powinien być on dedykowany imigrantom, którzy na szczęście coraz liczniej napływają do Polski ze Wschodu. Ich rola w zasypywaniu dziury populacyjnej i zapobieganiu katastrofie demograficznej Polski już dziś wydaje się trudna do przecenienia.   

 Jarosław Jędrzyński – RynekPierwotny.pl