Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego a zagospodarowanie działki

Proces uchwalenia planu trwa w gminie aż około roku. Dzieje się tak dlatego, bowiem przeprowadzić trzeba ekspertyzy, oszacować prognozy dotyczące sytuacji gospodarczej i społecznej miasta/gminy, przewidzieć jej kierunek rozwoju. Należy pamiętać że ustawodawca nie nałożył na gminę obowiązku sporządzenia takiego planu w określonym terminie. Nałożony jest taki obowiązek tylko dla terenów górniczych, obszarów użyteczności publicznej, handlowych terenów wielkoobszarowych, terenów związanych ze scalaniem i podziałem gruntów.

Ważność planu, zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 45, poz.319 z 2006 roku), zależy od tego kiedy został uchwalony, i tak:

- plany uchwalone po 1 stycznia 1995 roku nadal zachowują moc prawną (oczywiście o ile gmina nie uchwaliła np. w 2003 roku nowego);

- plany uchwalone przed 1 stycznia 1995 roku są już nieważne. W tej sytuacji gmina albo uchwaliła nowy plan bądź posiłkuje się Warunkami Zabudowy i Zagospodarowania Terenu.

Czytaj również: O czym nie można zapomnieć przed zakupem działki pod budowę domu?

W urzędzie można zapoznać się z planem, otrzymać wypisy (komputerowy wydruk z ewidencji) i wyrysy (niestety ich cena w zależności od gminy waha się od kilkunastu do stu złotych). Z planu można  dowiedzieć się:

- jakie jest przeznaczenie gruntu (czy działka jest budowlana, rolna, rekreacyjna). Tylko na działce budowlanej można pobudować dom. Dokonać przekwalifikowania działki np. rolnej na budowlaną lepiej pozostawić jej dotychczasowemu właścicielowi – możemy pozostać bowiem z działką rolną. Owszem można wystąpić do rady gminy z wnioskiem o zmianę miejscowego planu, ale to trwa bardzo długo i efekt może być żaden. Rada nie jest zobowiązana ustosunkować się pozytywnie do tego wniosku.

- jakie są zamierzenia gminy/miasta w odniesieniu do przyległych terenów. Czy nie będzie tamtędy za 10 lat biegła trasa szybkiego ruchu czy planowana jest budowa oczyszczalni ścieków. Istniejące wąskie dróżki mogą być przewidziane do poszerzenia i to z części naszej posesji (bez odszkodowania czy pieniężnej rekompensaty, chyba że właściciel wykaże spadek wartości nieruchomości). Dowiemy się czy na pobliskich terenach nie przewiduje się budowy stadionu, cmentarza czy targowiska. Często trudno przewidzieć jak uciążliwe będzie sąsiedztwo za 10 lat.

- działka może leżeć w strefie ochronnej, czyli w pasie terenu, na którym obowiązuje całkowity lub częściowy zakaz zabudowy. Strefy takie najczęściej ustanawia się wokół parków krajobrazowych, rezerwatów przyrody, ujęć wody pitnej, linii wysokiego napięcia, oczyszczalni ścieków, zakładów produkcyjnych, cmentarzy, torów kolejowych. W pobliżu dużych kompleksów leśnych, parków narodowych, krajobrazowych, terenach uzdrowiskowych może zostać narzucona minimalna powierzchnia działki (np. 5000 m²) co oznacza ze nawet w przyszłości nie będzie można jej podzielić.

Czytaj również: Na co uważać przy zakupie działki

Jeśli jest obowiązujący plan zagospodarowania przestrzennego, należy sprawdzić czy jest wypis z planu dla tej działki. Jakie są szczegółowe ograniczenia dotyczące ewentualnej zabudowy (np. procent powierzchni utwardzonej i zabudowanej, liczba kondygnacji domu jednorodzinnego, wysokość takiego domu, linia zabudowy, kąt nachylenia połaci dachu (czyli formy dachu). Urząd może nałożyć obowiązek wykonania ekspertyz, opinii, uzgodnień, uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej. Jeśli nie ma – należy zwrócić uwagę, czy wydana jest dla danej działki decyzja o warunkach zabudowy. Jeśli tak, należy poprosić o kopię.

Jeśli nie ma planu i decyzji – należy zobaczyć jak wygląda sąsiedztwo. Czy działka ma dostęp do drogi publicznej oraz czy co najmniej jedna sąsiednia działka jest zabudowana budynkiem mieszkalnym, o charakterze zbliżonym do planowanej własnej budowy. Wszyscy wiedzą, że rzadko która gmina w Polsce (jest ich kilkanaście procent w skali całego kraju) posiada aktualny plan zagospodarowania terenu. Jeśli go nie ma, należy starać się o ustalenie Warunków Zabudowy i Zagospodarowania Terenu w Urzędzie Miasta/Gminy. Warunki zabudowy zostały określone w art. 61 ustawy z 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Gminy posiadają często studium lub kierunki rozwoju gminy. Należy jednak pamiętać, że uzyskanie decyzji administracyjnych, opinii, uzgodnień trwa co najmniej kilka miesięcy.

Ciekawostki:

a) Jeśli w przyszłości planowane jest na działce prowadzenie działalności gospodarczej (np. sklep spożywczy, hurtownię, zakład produkcyjny) należy upewnić się że w planie zagospodarowania będzie to możliwe.

b) Aby wystąpić o plan zagospodarowania nie trzeba być właścicielem działki. Można przekonać się w ten sposób jaki dom będzie można postawić (120 m² a nie 220 m²), jaka będzie dopuszczalna wysokość budynku, jego usytuowanie względem stron świata, kolor elewacji). Wszelkie przyszłe ograniczenia będą wykazane (posadowienie budynku, ograniczenia związane z ochroną środowiska, sieciami infrastrukturalnymi).

c) Warto być przezornym i dociekliwym. Urzędnicy wiedzą ale często nie powiedzą. Należy sprawdzić w kilku źródłach mapkę dotyczącą interesującej nas okolicy (w urzędzie miasta, u geodety, zlecić odpłatnie pośrednikowi sprawdzenie nieruchomości – najlepiej jednak samemu wszystko dokładnie sprawdzić).