Mieszkania na wynajem

Drugi raz z rzędu wzrosła przeciętna oczekiwana rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem. Co ważne, nie są to nieznaczące wzrosty ułamkowe, od wakacji wskaźnik ten wzrósł z 3,87 proc. do 4,33 proc. Tak wysokiej rentowności najmu nie notowaliśmy od listopada 2012 r.

Od kilku miesięcy obserwujemy wzrost atrakcyjności inwestycji w mieszkanie na wynajem w największych miastach Polski. Z analizy danych o stawkach najmu pochodzących z serwisu Domiporta.pl i cenach transakcyjnych z Home Broker i Open Finance wynika, że w chwili obecnej największy potencjał ma zakup mieszkania na wynajem w Gdańsku, gdzie oczekiwana rentowność takiej operacji w ujęciu netto wynosi obecnie 4,82 proc. w skali roku. Warto pamiętać, że ujęcie netto oznacza uwzględnienie w obliczeniach nie tylko podatku i kosztów związanych z prowadzeniem tego rodzaju działalności, ale i ryzyko związane z poszukiwaniami najemców (zakładamy, że mieszkanie ma najemców przez 10,5 mies. w roku).

Zwrot z mieszkania po 21 lub 29 latach

 

Najdroższe mieszkania (zarówno jeśli chodzi o stawki najmu jak i ceny zakupu) są w Warszawie. Średnio za wynajem metra kwadratowego nieruchomości trzeba w stolicy zapłacić prawie 43 zł, a za jego zakup niemal 7,2 tys. zł. Po uwzględnieniu kosztów, podatku oraz przy 10,5-miesięcznym okresie najmu w roku oznacza, że zysk z zakupu mieszkania na wynajem w Warszawie wynosi przeciętnie 4,47 proc. w skali roku. Z obliczeń Home Brokera wynika, że przy niezmienionych warunkach najmu inwestycja taka zwróciłaby się po 22 latach i czterech miesiącach (w przypadku najsłabszego w zestawieniu Poznania jest to aktualnie prawie 29 lat). Na chwilę obecną najlepiej rokuje zakup mieszkania w Gdańsku, gdzie przeciętnie za metr zapłacić trzeba 5103 zł, a z jego najmu dostaniemy 31,84 zł, co przekłada się na rentowność netto na poziomie 4,82 proc. i zwrot z inwestycji po 20 latach i 9 miesiącach.

Czytaj również: Najtańsze i najdroższe mieszkania w Polsce

Zysk wyższy od lokaty i obligacji

 

4,33 proc. netto zysku w skali roku nie jest imponującym wynikiem, trzeba jednak zauważyć, że mówimy tu o przeciętnym wyniku, co oznacza, że na rynku nie brakuje inwestorów, którzy osiągają niższe stopy zwrotu, ale są i tacy, którzy zarabiają znacznie więcej. Trzeba jednak zwrócić uwagę, że na rocznej lokacie w banku uzyskanie choćby 3 proc. w ujęciu netto jest dziś niemożliwe, a 10-letnie obligacje skarbowe dają w pierwszym roku 2,43 proc. netto. Porównując do bezpiecznych lokat i obligacji zyski z inwestycji w mieszkanie na wynajem prezentują się nieźle. Należy jednak pamiętać, że kosztem wyższych zysków jest potrzeba większego zaangażowania. Już sam zakup mieszkania wymaga zachodu, a to przecież nie koniec. Nieruchomość trzeba jeszcze przygotować do najmu, a przede wszystkim znaleźć na nie chętnych. Gdy poszukiwania nie przyniosą szybkiego efektu, rentowność z inwestycji zacznie spadać.

Zainteresowani rynkiem mieszkań na wynajem muszą brać pod uwagę zwierającą szyki konkurencję w postaci firmowanego przez skarb państwa Funduszu Mieszkań na Wynajem. Ma on kupować mieszkania w największych miastach (łącznie za 5 mld zł) i wynajmować je w cenach niższych niż rynkowe. Owszem, może to w tych miastach doprowadzić do lekkiej obniżki cen czynszów, ale z drugiej strony działanie funduszu powinno wprowadzić na rynek wyższe standardy działania i zwiększyć zainteresowanie nim. Na tle innych krajów Unii Europejskiej, w Polsce nadal bardzo mało osób mieszka w wynajmowanych mieszkaniach. W sumie korzyści będzie więc więcej niż strat.
Małe mieszkanie bezpiecznym rozwiązaniem

Czytaj również: We Wrocławiu ceny ofertowe wciąż bez zmian

- W dużych miastach rośnie zainteresowanie mieszkaniami do wynajęcia z powodu coraz większej liczby ludności napływowej oraz niepewnej sytuacji finansowej, utrudniającej zakup własnej nieruchomości - mówi Maciej Górka z Domiporta.pl. Według niego taki stan rzeczy zachęca inwestorów do lokowania kapitału na rynku nieruchomości. Największym zainteresowaniem inwestorów cieszą się mieszkania tanie i małe, ale w dobrej lokalizacji, bo to ona (obok ceny) gwarantuje popyt. Zainteresowanie w tym segmencie potwierdzają dane analityczne z serwisu Domiporta.pl, gdzie ruch użytkowników wzrósł o prawie 12 proc. w stosunku do roku poprzedniego.

Maciej Górka zauważa jeszcze jedno zjawisko. - Na rynku pojawiły się firmy, które w samej Warszawie posiadają do wynajęcia prawie 250 mieszkań jedno- i dwupokojowych, a w całej Polsce liczba lokali w portfelu sięga kilku tysięcy - wskazuje ekspert z Domiporta.pl. - Małe mieszkania są uważane za względnie bezpieczną inwestycję, gdyż kwota nabycia jest jedną z najniższych, a płynność jest wysoka, więc w razie kłopotu można najszybciej sprzedać - dodaje Górka.