„Mieszkanie dla młodych” bez rynku wtórnego

Założenia programu Mieszkanie dla Młodych w skrócieProgram, który ma szansę wejść w życie w połowie 2013 lub w 2014 r. przeznaczony jest dla rodzin i singli do 35 roku życia. W przypadku małżeństw jeden ze współmałżonków nie może mieć ukończonych 35-ciu lat. Osoby korzystające z dopłat nie mogą być posiadaczami innego mieszkania – musi być to ich pierwszy zakup nieruchomości. Dopłatami objęte będą tylko mieszkania z rynku pierwotnego, do 75 m kw., z tym, że dopłata będzie obowiązywać jedynie do 50 m kw.  Podobnie jak w przypadku Rodziny na swoim, obowiązywać będzie także limit ceny m kw. (użyty będzie wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m kw. metra pow. użytkowej budynków mieszkalnych ogłaszany przez wojewodów). Wskaźnik przeliczeniowy dla programu wynosi 1,0 – czyli w praktyce limity będą równoznaczne ze wskaźnikami odtworzenia. 

W odróżnieniu od Rodziny na swoim program posiada wyraźny walor prorodzinny. Podstawowa dopłata do kredytu (do wartości proporcjonalnej dla 50 m kw. mieszkania) wynosi 10 proc. Natomiast jeśli rodzina posiada już jedno dziecko będzie to 15 proc., a posiadanie trzeciego w ciągu 5-ciu lat od podpisania umowy kredytowej będzie się wiązać z kolejnymi pięcioma procentami dopłat. W sumie  będzie możliwe uzyskanie 20 proc. dopłat do kredytu. Program najbardziej opłacać się więc będzie rodzinom z dzieckiem, które w bliskiej perspektywie czasowej myślą o kolejnym potomku.Nie przewidziano natomiast dopłat do domów – zarówno nabywanych od deweloperów, jak i budowanych metodą gospodarczą przez kredytobiorcę. Zakupy tylko u deweloperaProjekt nowego programu zakłada, że na dopłaty będą mogli liczyć tylko nabywcy mieszkań od deweloperów.

Czytaj również: Zalety budowy loftów

To jedno z głównych zastrzeżeń, które może budzić wątpliwości przy analizie założeń Mieszkania dla młodych. W naturalny sposób odcina się nabywców zainteresowanych rynkiem wtórnym od wsparcia przy zakupie pierwszego mieszkania. Z danych Banku Gospodarstwa Krajowego z pierwszego półrocza br. wynika, że 46 proc. kredytów udzielonych w ramach programu Rodzina na swoim dotyczy transakcji przeprowadzanych na rynku wtórnym. Należy zauważyć, że taki wynik był możliwy do uzyskania nawet przy niższych limitach cenowych niż w przypadku rynku pierwotnego. W ubiegłym roku dopłaty do zakupów na rynku wtórnym wyniosły 53,8 proc. wszystkich udzielonych kredytów w ramach RNS. To świadczy o zainteresowaniu  programem w kontekście używanych mieszkań, ale jest też odzwierciedleniem specyfiki rodzimego rynku mieszkaniowego, gdzie większość transakcji ma miejsce właśnie na rynku wtórnym. Ograniczenie dopłat tylko do nowych mieszkań wyeliminuje z ich uzyskania osoby, które nabywają mieszkania na rynkach ubogich w działalność deweloperską. W mniejszych miastach zazwyczaj nabywcy mieszkań zdani są zwykle na rynek wtórny. Przy obecnym kształcie projektu zostaną pozbawieni możliwości wsparcia. 

Rodzina na swoim bardziej opłacalna dla kredytobiorcy

Jeżeli beneficjentami programu Mieszkanie dla młodych będzie rodzina nabywająca mieszkanie w stolicy spełniające warunki programu (285 tys. zł, 50 m kw., 5700 zł za m kw.) przy założeniu, że w ciągu kolejnych pięciu lat ich trzeci potomek pojawi się na świecie (dofinansowanie 20 proc.) mogą liczyć na dopłatę w wysokości 57 tys. zł. Ta sama rodzina kupując obecnie takie mieszkanie w ciągu 8 lat dopłat do odsetek kredytu zaciągniętego na 30 lat może zyskać 76 tys. zł Różnica nominalna wynosi 19 tys. zł na korzyć obecnego programu. W symulacji zakładamy skorzystanie z najwyższych możliwych dopłat do kredytu, choć liczba rodzin, która je otrzyma będzie stanowić znikomy odsetek. Większość dopłat będzie ograniczona do 10-15 proc. co czyni nowy program znacznie mniej atrakcyjnym w stosunku do Rodziny na swoim. 

Czytaj również: Jesienne promocje deweloperów

Element prorodzinny

Na największe dopłaty mogą liczyć rodziny, które w perspektywie pięciu lat od zawarcia umowy kredytu będą mieć trójkę lub więcej dzieci. Podejście prorodzinne opiera się jednak w istocie na zwiększeniu do 20 proc. wsparcia przy zakupie mieszkania pozostawiając bez zmian inne warunki programu. Idealnym rozwiązaniem prorodzinnym powinno być umożliwienie rodzinom wielodzietnym dopłaty do metrażu większego niż proponowane 50 m kw. W obecnej sytuacji rodziny z trójką dzieci stawia się w tej kategorii np. na równi z singlami, choć potrzeby względem wielkości nabywanego mieszkania dla wspomnianych dwóch grup kupujących są zupełnie inne. 2013 rok – zagrożeniem dla deweloperów?

Po zakończeniu programu Rodzina na swoim, który stanowił istotne wsparcie dla tempa sprzedaży w inwestycjach deweloperów nastąpi pół roku lub nawet rok, w którym nie będzie można liczyć na pomoc przy zakupie pierwszego M. Taka sytuacja nie wpłynie mobilizująco na klientów, którzy będą wstrzymywać decyzję o zakupie mieszkania z rynku pierwotnego w oczekiwania na rozpoczęcie Mieszkania dla młodych. Dzięki cierpliwości będą mogli zyskać kilkadziesiąt tysięcy złotych. Taki przestój może niekorzystnie wpłynąć na przedstawicieli branży deweloperskiej. Dlatego nieuniknione będzie zintensyfikowanie polityki sprzedażowej i dostarczenie klientom nowych zachęt do zakupu, które zrównoważą brak rządowego wsparcia. Tylko od deweloperów zależy, czy zachęty te wygrają z niewątpliwie opłacalną pokusą opóźnienia zakupu o kilka, czy kilkanaście miesięcy.