Mniejsze ceny i akcja kredytowa na rynku nieruchomości

Sprzedaż mieszkań związana jest ściśle z możliwościami finansowymi potencjalnych nabywców. Popyt na nieruchomości uzależniony jest przede wszystkim od sytuacji na rynku kredytowym. Niestety, ten nie wykazuje w ostatnim czasie pozytywnych tendencji. Jak pokazuje raport AMRON – SARFiN, ograniczanie dostępu do kredytów walutowych i rządowych dopłat do pożyczek w ramach programu Rodzina na Swoim, przyniosło w III kwartale bieżącego roku negatywne efekty. Nastąpiły niewielkie spadki wartości i liczby udzielanych kredytów hipotecznych. W porównaniu z II kwartałem tego roku wyniki okazały się słabsze o 4 proc. Od lipca do września 2011 roku udzielonych zostało 59 571 pożyczek na wartość 12,8 miliarda złotych. Osiągnięty rezultat jest też słabszy od zanotowanego w analogicznym okresie ubiegłego roku.

Czytaj również: Finalny etap prac na warszawskim osiedlu domów jednorodzinnych Saskie Zacisze

Wychodzenie z kredytów walutowych i programu dopłat

Mniejsza ilość udzielonych kredytów jest konsekwencją wprowadzania przez banki niekorzystnych dla klientów regulacji związanych z rekomendacją S i wycofywaniem się instytucji finansowych z udzielania kredytów walutowych. To także wynik likwidacji w praktyce programu Rodzina na Swoim. Poza tym, mniejsza liczba udzielonych kredytów na mieszkania to także efekt spadku zainteresowania nimi ze strony samych potencjalnych nabywców. Wiele osób odkłada bowiem decyzję o zakupie ze względu na brak poczucia bezpieczeństwa w związku z sytuacją gospodarczą w naszym kraju i regionie.

Rekordowa liczba aktywnych kredytów

Optymistyczną informacją jest odnotowana na koniec września br. rekordowa ogólna liczba i wartość kredytów  hipotecznych. Po raz pierwszy w historii ilość aktywnych kredytów mieszkaniowych osiągnęła poziom 1,6 miliona sztuk. W portfelach polskich banków łączny wolumen zadłużenia Polaków z tytułu wydatków na nieruchomości przekroczył wartość 300 miliardów złotych.

Przeważająca ilość zaciąganych zobowiązań to pożyczki w złotówkach. W III kwartale kredyty udzielone w krajowej walucie stanowiły ponad 78 proc. Poza tym, przyznanych zostało ponad 11 proc. kredytów w euro i przeszło 9 proc. we franku szwajcarskim.  

Czytaj również: Obiekty naukowo-badawcze w Europie Centralnej

Od 50 zł do 300 zł za metr taniej

Do podejmowania decyzji o zakupie mogą zachęcać kupujących niższe ceny mieszkań. W okresie od lipca do września 2011 roku nastąpiła bowiem nieznaczna obniżka średnich cen transakcyjnych mieszkań. Trzeba jednak zaznaczyć, że dynamika spadku stawek transakcyjnych w ostatnich miesiącach zdecydowanie się zmniejszyła.

Trzeci kwartał br. przyniósł niewielką korektę - od 50 do 100 zł/mkw. - w największych ośrodkach miejskich w kraju. Dane zawarte w raporcie Związku Banków Polskich pokazują, że największy spadek cen, sięgający 300 zł za metr kwadratowy miał miejsce we Wrocławiu. Z kolei w Gdańsku i Białymstoku odnotowane zostały niewielkie wzrosty średnich cen transakcyjnych.

W Warszawie średnio 8,2 tys. zł

Jak podaje redNet Consulting, w Warszawie deweloperzy oferują obecnie mieszkania w średniej cenie 8,2 tys. zł, we Wrocławiu – 6,8 tys. zł, a w Krakowie – 7,1 tys. zł za mkw. Najmniej zapłacimy w Łodzi, bo za 5,1 tys. zł/mkw. i w Katowicach, gdzie 1 mkw. nowego mieszkania kupimy za niespełna 5 tys. zł/mkw.

Najtańsze mieszkania deweloperskie znajdziemy w nowo wprowadzanych na rynek projektach. Taniej można kupić je też z atrakcyjnym rabatem w ukończonych już inwestycjach, w których zostały już tylko nieliczne lokale, przeważnie o większych metrażach. W niektórych miastach takie mieszkania stanowią znaczny odsetek podaży rynku pierwotnego.

Najtaniej za metr w projektach sprzed 2009 roku

Najgorzej pod tym względem wypada  Łódź, gdzie aż 41 proc. oferty stanowią lokale budowane przed 2009 rokiem. W Szczecinie jest ich na rynku deweloperskim 24 proc., a w Trójmieście 20 proc. W Warszawie i Wrocławiu niemal co piąty nowy lokal został zaprojektowany przed kryzysem (19 proc.). W najlepsza sytuacja jest w Krakowie i Poznaniu, gdzie mieszkania realizowane przed 2009 rokiem stanowią 14 proc. oferty rynku pierwotnego (dane Rynekpierwotny.com).

W inwestycjach realizowanych w tym okresie w sprzedaży są często mieszkania w znacznie niższych cenach za metr kwadratowy niż wynoszą średnie stawki dla miasta, czy dzielnicy. To dobra okazja dla osób chcących przeprowadzić się do większego lokum. Na warszawskim Osiedlu Lazurowa można na przykład kupić gotowe mieszkanie w cenie 5500 zł/mkw. Taką stawkę można było znaleźć dotąd wyłącznie w odległej od centrum miasta, Białołęce. W ofercie najnowszej promocyjnej ofercie firmy PBM Południe Development, która zrealizowała inwestycję dostępne są jeszcze mieszkania o powierzchni od 58 do 94 mkw. Dla przykładu cena całkowita 70 metrowego mieszkania, które kosztuje teraz 386 430 zł brutto obniżona została o ponad 49 000 zł.

Czytaj również: Rośnie liczba nowych mieszkań

Brakuje 1 mln mieszkań

Mniejsza sprzedaż mieszkań i kredytów hipotecznych w ostatnim czasie, podyktowana ograniczającymi Polaków względami finansowymi, nie zmienia faktu, że naszym kraju brakuje ponad milion mieszkań. Zgodnie z danymi Głównego Urzędu Statystycznego liczba gospodarstw domowych w ubiegłym roku wyniosła w Polsce 14,49 mln, a mieszkań 13,42 mln. Wynika z tego, że deficyt mieszkaniowy utrzymuje się na poziomie ponad 1 mln jednostek mieszkaniowych.

Jak obliczają analitycy Emmerson, przy założeniu, że przyrost mieszkań utrzymałby się na zeszłorocznym poziomie, proces produkcji mieszkań trwający ok. 9 lat wypełniłby tą lukę. Zauważają też, że pomimo prognozowanego zmniejszania się populacji w Polsce, jednocześnie wzrastać będzie liczba gospodarstw domowych, szczególnie jedno i dwuosobowych. A to może jeszcze wydłużyć ten proces.