Nieruchomości komercyjne w Europie Środkowo-Wschodniej

Najlepsze wyniki na przestrzeni całego roku odnotowano w Polsce i Rosji. To właśnie te dwa kraje są motorem napędowym inwestycji w Europie Środkowo-Wschodniej i to pomimo, iż na obydwu rynkach wyniki rok do roku były niższe o 20%. Łączny wolumen transakcji na polskim rynku nieruchomości komercyjnych wyniósł w 2012 roku 2,7 miliarda euro. Warto zauważyć, że w ostatnim kwartale odnotowano tu najwyższy od 2006 roku kwartalny wolumen transakcji inwestycyjnych – o łącznej wartości 1,6 miliarda euro. 

Zdaniem ekspertów CBRE, dużym zainteresowaniem cieszą się inwestycje w nieruchomości handlowe i magazynowe, podczas gdy inwestorzy podchodzą z rosnącą ostrożnością do transakcji w sektorze biurowym. Niewielka podaż wysokiej jakości powierzchni handlowych sprawia, że to w sektorze biurowym, gdzie przeprowadzono transakcje warte 1,053 miliarda euro stanowiące 39% wartości wszystkich transakcji inwestycyjnych, panuje największa płynność. 

Czytaj również: Zainteresowanie nieruchomościami biurowymi

W 2012 roku właściciela zmieniło piętnaście budynków biurowych, w większości ulokowanych w Warszawie. Największą transakcją ubiegłego roku był zakup biurowca Warsaw Financial Centre za kwotę 210 milionów euro. Pokazuje to, że najlepsze aktywa w doskonałych lokalizacjach, posiadające długoterminowe umowy najmu, utrzymują swoją wartość. Rynek stołeczny pozostaje największym i najbardziej prężnym rynkiem w Polsce, skupiającym zainteresowanie większości funduszy inwestycyjnych. Jednak inwestorzy zaczynają także brać pod uwagę ryzyko wzrostu odsetka niewynajętych powierzchni na przestrzeni najbliższych 12-18 miesięcy. Widać wyraźny podział na najwyższej jakości aktywa w najlepszych lokalizacjach, nadal poszukiwane przez inwestorów, i pozostałą część rynku, której trudniej zdobyć zainteresowanie kupujących.

“Mimo, że inwestorzy skupiają się głównie na rynku warszawskim, są też tacy, którzy uważnie przyglądają się ośrodkom regionalnym. Wynika to z faktu, że najlepsze aktywa biurowe w dużych miastach poza Warszawą osiągają kapitalizację na poziomie około 7,5%. Uwaga inwestorów skupia się jednak przede wszystkim na wiodących miastach, takich jak Kraków czy Wrocław. Napływ firm z sektora BPO, które właśnie tam lokują swoje biura, może oznaczać pojawienie się na tych rynkach aktywów poszukiwanych przez inwestorów. Jednak aby zaspokoić ich wymagania, umowy najmu w takich biurowcach muszą być długoterminowe – przynajmniej na pięć lub nawet dziesięć lat. Jakość najemców i odsetek wynajętych powierzchni mają pierwszorzędne znaczenie. Inwestorzy oczekują stabilnych długoterminowych umów najmu oraz odpowiedniego poziomu czynszu” – powiedział Mike Atwell, dyrektor Działu Rynków Kapitałowych CBRE na Europę Środkowo-Wschodnią.

Czytaj również: Między RnS a MdM

Podczas gdy ceny najwyższej jakości aktywów w najlepszych lokalizacjach utrzymują się na relatywnie stałym poziomie we wszystkich segmentach i rynkach, ceny budynków biurowych w niższym segmencie spadły o co najmniej 75 – 100 punktów bazowych, nawet w miastach odnotowujących największą płynność. Niektórzy inwestorzy zaczynają natomiast interesować się wyróżniającymi się nieruchomościami biurowymi w najlepszych lokalizacjach, aby w ten sposób aktywnie przygotować się na okres, w którym wzrośnie odsetek niewynajętych powierzchni. Różnica w kapitalizacji pomiędzy najlepszymi aktywami biurowymi w stolicy i tymi ulokowanymi w pozostałych dużych miastach wynosi ok. 150 punktów bazowych. Eksperci CBRE uważają, że różnica pomiędzy aktywami „z najwyższej póki” i pozostałymi będzie się powiększała przez cały 2013 rok.

“W związku ze spowolnieniem w niektórych segmentach rynku najmu powierzchni biurowej, a także wzrostem odsetka wolnej powierzchni, inwestorzy coraz częściej kierują swoją uwagę na rynek powierzchni handlowych. Ten sektor jest nadal oceniany bardzo dobrze, choć w związku z jego dojrzewaniem transakcje wymagają dogłębnej analizy konkurencji i wyników osiąganych przez najemców. Obecnie inwestorzy skupiają się na dwóch rodzajach aktywów. Dominująca grupa inwestorów poszukuje najlepszych centrów handlowych zlokalizowanych w rejonach śródmiejskich – dla takich aktywów kapitalizacja utrzymuje się na stałym poziomie i wynosi ok. 6%. Tak było np. w przypadku łódzkiej Manufaktury.

Czytaj również: Ile może trwać sprzedaż mieszkania

Są też inwestorzy poszukujący tzw. dobrych okazji, którzy chcą kupować aktywa wymagające bardziej aktywnego podejścia do zarządzania, ale oferujące jednocześnie dobre perspektywy wzrostu. Takie aktywa wyceniane są przez rynek około 150 punktów bazowych niżej niż najlepsze centra. Inwestorzy skupiają swoją uwagę na tego typu nieruchomościach, gdy dostrzegają okazje do wdrożenia nowej strategii zarządzania obiektem oraz dokonania skutecznej redukcji ryzyka. Wtedy mogą liczyć na wzrost przychodów z najmu, a także niższą, a więc lepszą dla nich kapitalizację przy sprzedaży aktywa” - dodał Mike Atwell.

Wzrost wolumenu transakcji inwestycyjnych w sektorze magazynowym potwierdza rosnące zainteresowanie tym segmentem rynku. Zakup obiektów magazynowych o łącznej wartości  467 milionów euro pokazuje, że fundusze inwestycyjne dążą do dywersyfikacji swoich portfeli, oraz że deweloperzy rozwijają swoją działalność na polskim rynku i poszukują funduszy na nowe projekty.