Optymistyczne założenia w logistyce i przemyśle

 Według najnowszego wydania raportu „Rynek magazynowo-przemysłowy w Polsce 2014” / „Poland Industrial Destinations 2014”, opracowanego przez CBRE, wiodącą na świecie firmę doradczą w sektorze nieruchomości, wynika, że podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce wyniosła na początku 2014 r. 7,9 mln mkw. W ciągu ostatniego roku zasoby powierzchni magazynowej zwiększyły się o ok. 500 tys. mkw. Popyt na nowoczesne powierzchnie magazynowe w 2013 r. wyniósł 2,1 mln mkw., co było rekordowym wynikiem w historii polskiego rynku logistycznego.

 
Najlepiej radziły sobie rynki wrocławski, na którym w ubiegłym roku wynajęto 485 tys. mkw. oraz poznański, z rezultatem 432 tys. mkw. wynajętej powierzchni. Było to w dużym stopniu zasługą firmy Amazon, która we Wrocławiu wynajęła 224 tys. mkw. przestrzeni magazynowej, czyli prawie połowę wolumenu, a w Poznaniu 100 tys. mkw., co stanowiło 25% wolumenu transakcji na tym rynku. Były to największe transakcje BTS (built-to-suit) w Polsce w ubiegłym roku. Warszawa I (miasto) i Warszawa II (region) odnotowały umiarkowany wzrost w porównaniu do poprzednich lat – 482 tys. mkw. wynajętej powierzchni magazynowej.

 
Patrick Kurowski - Dyrektor działu powierzchni magazynowych i przemysłowych CBRE w Polsce, powiedział: „Rok 2014 powinien przynieść dalsze umocnienie się popytu na powierzchnie magazynowe, do czego przyczynią się poprawiająca się sytuacja gospodarcza oraz rosnąca, z roku na rok, rola Polski, jako centrum logistycznego dla rynków Europy Środkowo-Wschodniej. Najlepiej o tym świadczy fakt, że w ostatnim roku rozpoczęto budowę obiektów magazynowych o łącznej powierzchni ok. 650 tys. mkw., czyli dwukrotnie więcej niż rok wcześniej.”

 
Współczynnik powierzchni niewynajętych obecnie kształtuje się na poziomie 10%. Jedynie w Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Szczecinie odnotowano jednocyfrowy wskaźnik pustostanów. Analitycy CBRE przewidują, że czynsze w 2014 r. pozostaną na stabilnym poziomie, szczególnie w regionach o wysokim wskaźniku powierzchni niewynajętych, do których zaliczają się przede wszystkim rynki takie jak: Warszawa I, Warszawa II oraz Polska Centralna. Nieznacznych wzrostów stawek czynszów można oczekiwać w regionach wrocławskim i poznańskim.

Czytaj również: Ogłoszono laureatów Budowlanej Marki Roku

 
Warszawa – Sektor I (do 15 km od centrum miasta)

Podaż nowoczesnej powierzchni logistycznej w granicach Warszawy z początkiem 2014 r. wyniosła 635.000 mkw., przy wskaźniku pustostanów na poziomie 19%, a popyt osiągnął 100 tys. mkw. Cechą charakterystyczną warszawskich obiektów magazynowych jest ich mniejsza powierzchnia składowania, często połączona z wysokiej jakości powierzchniami biurowymi. Jest to przestrzeń dedykowana najemcom poszukującym niewielkich powierzchni (500-1000 mkw.) uzupełnionych przestrzenią biurową. Są to głównie firmy dostarczające towary na lokalny stołeczny rynek, potrzebujące szybkiego i łatwego dostępu do klientów. Więksi najemcy, w związku z wysokimi kosztami utrzymania i kosztami pracy, coraz częściej wyprowadzają się z Warszawy, wybierając tańsze lokalizacje poza granicami miasta. Tendencja ta utrzyma się, szczególnie w związku z poprawiającą się infrastrukturą drogową (m.in. kolejnymi etapami obwodnic stolicy), która usprawni dojazd do centrum i poruszania się wokół miasta. Stawki wyjściowe czynszów w Warszawie wynoszą 4,20 – 5,00 euro/m.kw./miesiąc, a stawki efektywne to 3,60 – 4,50 euro/m.kw./miesiąc.

 
Region warszawski – Sektor II (15-80 km od centrum Warszawy)

Zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej i przemysłowej w regionie warszawskim zbliżają się do 2,2 mln mkw. przy wskaźniku pustostanów 12%. W ostatnim roku oddano do użytku 50 tys. mkw. nowej powierzchni magazynowej, a popyt wyniósł 382 tys. mkw. Ze względu na bliskość aglomeracji warszawskiej, rynek przyciąga zarówno najemców, którzy mogą wybierać spośród wysokiej jakości obiektów magazynowych, jak i deweloperów, którzy znajdą tu duży zasób gruntów pod nowe inwestycje logistyczne.

 
Stawki wyjściowe czynszów w regionie warszawskim wynoszą 2,50 – 3,60 euro/m.kw./miesiąc, a stawki efektywne to 1,90 – 3,10 euro/m.kw./miesiąc.
 
„Wraz z poprawą infrastruktury drogowej zmienia się sytuacja w regionie. Ukończenie autostrady A2 do Łodzi i Poznania przyczyniło się do deprecjacji niektórych lokalizacji (m.in. Błonia czy Nadarzyna) na rzecz nowych punktów, takich jak Pruszków czy Ożarów. Jest to jednak miecz obosieczny, ponieważ w wyniku inwestycji infrastrukturalnych, wraz z poprawą komunikacji drogowej i wzrostem zamożności nowych regionów, możemy niebawem doświadczyć przesunięć centrów logistycznych na szerszą skalę, choćby w kierunku regionu Polski Centralnej, który także jest coraz lepiej skomunikowany, a przy tym bardziej atrakcyjny kosztowo” – mówi Aleksander Kuźniewski, Zastępca Dyrektora działu powierzchni magazynowych i przemysłowych w CBRE w Polsce.

 
Rynki regionalne

 
Tradycyjnie mocna rywalizacja trwa między regionami Górnego Śląska i Wrocławia. Region górnośląski, będący drugim największym rynkiem w Polsce, dysponujący prawie 1,5 mln mkw. zasobów nowoczesnej przestrzeni magazynowej, odnotował w ubiegłym roku wzrost powierzchni niewynajętej – o ok. 5 punktów procentowych. Osiągnął tym samym wskaźnik pustostanów na poziomie 10%, podczas gdy wynik Wrocławia to 6,5%, a Krakowa 5,1%. Na niekorzyść górnośląskich lokalizacji przemawiają stosunkowo wysokie koszty pracy oraz zanieczyszczenie środowiska. Natomiast dzięki niższym stawkom czynszów, rozwiniętej infrastrukturze komunikacyjnej oraz zachętom dla inwestorów (Katowicka SSE zajęła 11. pozycję na świecie w rankingu stref ekonomicznych organizowanym przez fDi Magazine – Global Free Zones of the Future 2012/2013), przy równoczesnym wyrównywaniu różnic między miastami w regionie, ma szansę odwrócić niekorzystny trend. Na korzyść Górnego Śląska działają kłopoty Wrocławia w związku opóźnieniami w realizacji dużych projektów drogowych S3, S5 i S8, które mają dopiero połączyć stolicę Dolnego Śląska z Warszawą, Poznaniem, Polską Północną i Czechami. Problemem Wrocławia jest także częściowe niedopasowanie struktury podaży do popytu zgłaszanego przez najemców, powodujące pewne ograniczenia w dostępie wolnej powierzchni przemysłowej i magazynowej. Z kolei ograniczenia Krakowa wynikają z małej dostępności gruntów o przeznaczeniu przemysłowym, zdominowania rynku przez lokalnych deweloperów, i niechęci lokalnych firm do współpracy z dużymi deweloperami przemysłowymi, co w ostatnim roku przełożyło się na ograniczenie podaży wysokiej jakości powierzchni przemysłowej i magazynowej – w stolicy Małopolski oddano jedynie 9 tys. mkw., podczas gdy na Górnym Śląsku 56 tys. mkw., a we Wrocławiu aż 129 tys.

Czytaj również: Strategia odpowiedzialności

 
Rynkami o najniższym wskaźniku pustostanów są regiony północne kraju: Szczecin (1,3%) oraz Trójmiasto (2,5%). Szczecin od niedawna przechodzi zauważalny proces zmian, gdzie nowe technologie oraz sektor usług odgrywają coraz większą rolę, a bliskość krajów skandynawskich, granicy z Niemcami, bezpośrednie połączenie autostradowe z Berlinem oraz droga S3, która niebawem połączy Szczecin z Wrocławiem i Czechami sprawiają, że miasto ma potencjał, aby stać się znaczącym międzynarodowym ośrodkiem logistycznym. Trójmiasto oferuje obecnie niewiele nowoczesnej powierzchni przemysłowej i logistycznej, jednak dzięki planowanej rozbudowie najnowocześniejszego terminala kontenerowego w Polsce (DCT Gdańsk) i budowie drogi ekspresowej S6 w kierunku Niemiec, może stopniowo zwiększać swoją pozycję na rynku magazynowo-przemysłowym, także w regionie Obwodu Kaliningradzkiego i Państw Bałtyckich.

 
Rynki wschodzące

Wraz z polepszającym się połączeniem drogowym między Gdańskiem a Polską Centralną - dzięki autostradzie A1 - coraz wyraźniejszym punktem na mapie logistycznej staje się region kujawsko-pomorski. Rozwojowi rynku magazynowego w Bydgoszczy i Toruniu sprzyja SSE w Łysomicach, gdzie chętnie lokują się producenci z branży elektroniki i telekomunikacji oraz firmy z sektora FMCG. Obecne zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej tego regionu to nieco ponad 87 tys. mkw., podaż w ub.r. wyniosła 10 tys. mkw. Przewagą regionu wobec głównych konkurentów - Trójmiasta, Łodzi oraz Poznania - są niewątpliwie atrakcyjne koszty pracy oraz stawki czynszu.

 
Kolejnym wschodzącym rynkiem magazynowym jest region Polski Wschodniej - z głównymi miastami Lublinem i Rzeszowem. Aktualna podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej wynosi tam ok. 100 tys. mkw., a popyt w 2013 r. wyniósł 8 tys. mkw. Wartym zauważenia jest fakt, iż pierwszy park magazynowy powstanie w Lublinie - pierwsze budynki zostaną oddane do użytku najemcom na początku 2015 r. Atutem regionu wobec innych rynków są niskie koszty gruntów oraz pracy, dostęp do taniej i dobrze wykwalifikowanej siły roboczej, rozwijająca się Mielecka SSE, wzrost znaczenia lokalnych lotnisk i - w perspektywie - rozwój infrastruktury drogowej. Region pozycjonuje się jako platforma współpracy pomiędzy Europą Zachodnią i Wschodnią, ma również duże szanse korzystać ze swego położenia, w perspektywie nowych uregulowań dotyczących dotacji unijnych.

 
Rosnąca pozycja Polski na mapie logistycznej Europy

Polski rynek inwestycyjny nieruchomości komercyjnych przez ostatnie trzy lata awansował do grona najlepiej funkcjonujących rynków europejskich. Całkowity wolumen transakcji inwestycyjnych na krajowym rynku nieruchomości komercyjnych wyniósł w ubiegłym roku ponad 3,2 mld euro, wobec 2,7 mld euro w 2012 r., z czego inwestycje w sektorze logistycznym stanowiły 19%.

 
„Perspektywy dla polskiego rynku nieruchomości przemysłowych i logistycznych są bardzo dobre. Stabilna sytuacja polityczna i gospodarcza, korzystne prognozy i ratingi ekonomiczne dla Polski oraz skala rodzimego rynku w stosunku do sąsiednich państw w regionie Europy Środkowo-Wschodniej przyciągają do naszego kraju kolejnych inwestorów, a ci już obecni zwiększają skalę swojej działalności. Wraz z konsekwentnym rozwojem infrastruktury, Polska coraz pełniej zaczyna korzystać ze swojego położenia geograficznego, stając się naturalnym centrum do lokowania międzynarodowych baz logistycznych obsługujących rosnące rynki regionu CEE. Jednocześnie wzrasta zainteresowanie klientów projektami dedykowanymi typu „Built to Suit”, które stanowią obecnie znaczący procent popytu na rynku. ” – podsumowała Beata Hryniewska, Dyrektor w dziale powierzchni magazynowych i przemysłowych CBRE w Polsce.