Poprawa na rynku nieruchomości

Lepsze dane z Japonii i brak większych zmian w Polsce - RICS Global Commercial Property Monitor Q3 2014

Najnowsze badanie RICS Global Commercial Property Monitor podsumowujące wyniki trzeciego kwartału 2014 roku wskazuje na utrzymujący się wzrost aktywności na rynku nieruchomości komercyjnych w Japonii oraz zwiastuje pogorszenie się wyników w Brazylii i Rosji.

Komentuje Łukasz Maciak MRICS, Chartered Valuation Surveyor, Dyrektor w Zespole Rynków Kapitałowych DTZ Polska.

Podstawą tych oczekiwań są najlepsze odczyty danych zarówno dla indeksu nastrojów na rynku inwestycyjnym (Investment Sentiment Index) jak i dla indeksu nastrojów na rynku najmu (Occupier Sentiment Index). Odpowiedzi uczestników badania RICS sugerują także, że kolejne 12 miesięcy powinny być dla Japonii pozytywne także pod względem wzrostu wartości nieruchomości jak i rentowności poczynionych inwestycji.

Równie dobrze prezentują się prognozy dla Wielkiej Brytanii i Nowej Zelandii. W stosunku do obu tych krajów, po dobrych danych odnotowanych w poprzednim kwartale, odczytujemy silne pozytywne oczekiwana.

Czytaj również: Ile kosztuje nowe mieszkanie?

 
Wyraźne oznaki ożywienia odczuwane są także w Stanach Zjednoczonych i Zjednoczonych Emiratach Arabskich głównie po stronie najmu, stymulowanego poprawiającą się sytuacją na rynku pracy i presją na wzrost stawek czynszu w najbliższym roku.

 
Nastroje inwestorów pozostają niepokonanie pozytywne w Niemczech. Większą aktywność obserwujemy także w ościennych krajach strefy euro najsilniej dotkniętych przez globalny kryzys finansowy w 2008 roku. Pozytywne przekonanie o tych rynkach umacniają dane płynące z Portugalii, Hiszpanii oraz Irlandii, w których stopniowo od drugiej połowy 2013 roku powraca zaufanie na rynkach najmu i inwestycji. Stanowią o nim m.in. wysokie notowania oczekiwań zgłaszanego popytu najemców oraz zapytań inwestycyjnych, co w średnim terminie może pozytywnie wpłynąć na umacnianie się poziomów stawek czynszów i wartości nieruchomości komercyjnych.

 
Słaba kondycja gospodarek Francji i Włoch znajduje swoje odzwierciedlenie w odpowiedziach ankietowanych, którzy negatywnie ocenili perspektywy dla rynku najmu w tych krajach. Wyniki badania wskazują na stabilizację we Francji, w której wskaźnik zapytań inwestycyjnych zdaje się wzrastać szybciej niż w innych krajach europejskich. Na ile rzeczywisty jest to wzrost potwierdzają odpowiedzi dotyczące spodziewanych wzrostów wartości kapitałowych nieruchomości. Niemniej jednak jest to pozytywna informacja zwłaszcza, że ostatnie trzy lata mogły budzić rozczarowanie odnośnie do francuskiego rynku.

 
Odczyty wskaźników nastrojów w krajach z bloku BRICS nie są jednoznaczne. Zachęcające są średniookresowe perspektywy dla Indii, gdzie oczekiwane są dalsze wzrosty czynszów i wartości kapitałowych nieruchomości na poziomie 10% rocznie przez kolejne 3 lata. Wzrost optymizmu co do wyników lokalnej gospodarki oraz zatwierdzenie przez rząd funduszy REIT usankcjonowanych w poprzednim budżecie powodują, że uczestnicy rynku oczekują polepszenia się sytuacji finansowania w sektorze nieruchomości komercyjnych.

Czytaj również: Rynek nieruchomości w Gdańsku

 
W Chinach wzrost podaży przewyższający narastający popyt zarówno na rynku najmu jak i na rynku inwestycyjnym wskazuje, że w najbliższej perspektywie czynsze i ceny nieruchomości pozostaną bez zmian. Oba indeksy obliczane w ramach badania RICS Global Commercial Property Monitor mają negatywne odczyty dla dwóch poprzedzających kwartałów, co zdarzyło się po raz pierwszy od 2009 roku.

 
Podobny trend wykazuje Afryka Południowa choć w ostatnim kwartale wyraźnie wzrosło zainteresowanie inwestorów lokalnym rynkiem.

 
W Rosji około 75% ankietowanych zauważa, że sankcje nałożone przez światowe i międzynarodowe organizacje już dotykają tamtejszy biznes i gospodarkę, a połowa respondentów spodziewa się gorszych informacji w przyszłości.

„Polska gospodarka w drugim kwartale 2014 roku straciła część ze swojego tempa głównie za sprawą zmniejszającego się eksportu do Rosji i na Ukrainę. W dalszym ciągu roku spowolnienie widoczne będzie głównie za sprawą sankcji nałożonych na Rosję przez UE. Średni wskaźnik wzrostu PKB może być mniejszy niż 3% rok do roku. Tym niemniej wraz z poluźniającą się polityką fiskalną rodzimy popyt powinien utrzymać się na stabilnym poziomie”, komentuje Łukasz Maciak MRICS – Chartered Valuation Surveyor, Dyrektor w Zespole Rynków Kapitałowych DTZ Polska.

Rozczarowanie wynikami polskiej gospodarki oraz stanowisko Europejskiego Banku Centralnego dadzą w najbliższym czasie Narodowemu Bankowi Polskiemu przestrzeń do znacznego złagodzenia polityki fiskalnej. Na koniec roku spodziewane są obniżki stóp o 50 punktów bazowych i o kolejne 50 punktów bazowych do końca pierwszego kwartału 2015 roku.

 
Podsumowując odczyty wskaźników dla Polski – indeks nastrojów najemców wynosi -9 i pozostaje negatywny od 2012 roku. Od ponad roku popyt na powierzchnie komercyjne rośnie ale nie jest się w stanie wybić ponad dominującą podaż.

 
„Warszawa, jako rynek dominujący, nadal przyciąga największą uwagę inwestorów. Nie przeszkadza jej nadmierna podaż, a specyfika i skala tego rynku pozwalają na realizację największych transakcji. Od 2013 roku obserwuje się jednak również rosnące zainteresowanie inwestorów największymi aglomeracjami poza stolicą. To zainteresowanie zmaterializowało się w tegorocznych transakcjach zrealizowanych w Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu, Łodzi czy Katowicach. Inwestorzy wybierają rynki poza Warszawą, gdyż stolica jest coraz droższa, a po transakcjach na flagowych nieruchomościach (Atrium 1, WFC, Rondo 1, Metropolitan) do kupienia jest coraz mniej produktów. Większa dojrzałość rynków biurowych poza Warszawą i zaufanie, jakim się one cieszą pośród inwestorów powoduje wzrost wolumenu transakcji na lokalnych rynkach nieruchomości komercyjnych szczególnie w sektorze typu prime. Najbardziej atrakcyjne są rynki najbezpieczniejsze, czyli takie, gdzie od wielu lat popyt na nieruchomości komercyjne jest stabilny, gdzie podaż nowej powierzchni jest utrudniona oraz gdzie wolumen rynku jest na tyle duży, aby zainteresować inwestorów zagranicznych i dać im poczucie łatwości wyjścia z inwestycji w przyszłości. Takim rynkiem jest np. Kraków”, podsumowuje Łukasz Maciak MRICS.

 
Ankietowani spodziewają się, że stawki czynszów na rynku pierwotnym spadną o 1% w ciągu najbliższych 12 miesięcy i średnio 1% rocznie w ciągu najbliższych 3 lat. Sytuacja na rynku wtórnym jest bardziej dramatyczna - respondenci oczekują spadku czynszów o 3% w ciągu 12 miesięcy i o 1,5% rocznie w ciągu nadchodzących 36 miesięcy.

 
Indeks nastrojów na polskim rynku inwestycyjnym wykazuje tendencję negatywną choć wciąż daje pozytywne odczyty. W porównaniu z poprzednim kwartałem polepszyły się warunki finansowania nieruchomości oraz wzrosła ilość zapytań dotyczących inwestycji głównie ze strony obcego kapitału. Oczekuje się, że wartości kapitałowe nieruchomości na rynku pierwotnym wzrosną o 2% w ciągu nadchodzących 12 miesięcy oraz średnio o 3.5% rocznie w ciągu najbliższych 3 lat. Oczekiwania odnośnie do wartości kapitałowych na rynku wtórnym pozostają na stałym poziomie zarówno w rocznej jak i trzyletniej perspektywie.