Prospekt emisyjny MLP Group S.A.

Zapisy w Transzy Inwestorów Indywidualnych będą prowadzone od 8 do 15 października br. Debiut akcji MLP Group S.A. na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie jest planowany pod koniec października.

Na podstawie opublikowanego prospektu emisyjnego deweloper powierzchni magazynowych oraz jego wiodący akcjonariusz (Cajamarca Holland B.V.) oferują łącznie 3 773 595 akcji,
w tym: Spółka oferuje 3 018 876 nowo emitowanych akcji serii C, a akcjonariusz oferuje 754 719 akcji serii A. Na potrzeby przyjmowania zapisów w transzy Inwestorów Indywidualnych, została ustalona Cena Maksymalna na poziomie 26 zł za jedną Akcję Oferowaną. Funkcję oferującego pełni UniCredit CAIB Poland.

Zarząd Spółki szacuje, że wartość całej oferty publicznej wyniesie około 98 mln zł, z czego wpływy netto z emisji akcji serii C sięgną około 73,5 mln zł. „Środki pozyskane ze sprzedaży akcji w ramach oferty publicznej będziemy chcieli wykorzystać na sfinansowanie dalszego rozwoju istniejących parków logistycznych oraz rozbudowę posiadanych gruntów.”
– podkreślił Radosław T. Krochta, Wiceprezes MLP Group S.A.

Czytaj również: Jones Lang LaSalle służył pomocą PHN

MLP Group S.A. prowadzi obecnie w naszym kraju cztery operacyjne parki logistyczne:
w okolicach Warszawy (MLP Pruszków I i MLP Pruszków II), Poznania (MLP Poznań) i na Górnym Śląsku (MLP Tychy). W celu odpowiedzi na rosnący popyt na powierzchnię magazynową na Górnym Śląsku, Grupa postanowiła uruchomić tam nowy park (MLP Bieruń).

MLP Group planuje przeznaczyć środki z emisji akcji serii C na sfinansowanie rozbudowy istniejących parków oraz rozbudowę posiadanych gruntów. Na sfinansowanie rozbudowy istniejących parków Spółka zamierza przeznaczyć około 50 mln zł. Z tego około 15 mln zł będzie wykorzystane na realizację inwestycji w parku MLP Bieruń, kolejne 25 mln zł na rozbudowę parku MLP Pruszków II, a 10 mln zł na rozbudowę parku MLP Poznań. Z kolei na budowę banku ziemi przeznaczonego pod przyszłe parki logistyczne planowane jest wykorzystanie około 23,5 mln zł.

Strategia rozwoju

Celem strategicznym MLP Group S.A. jest stałe zwiększanie powierzchni magazynowo-produkcyjnej i rozwój obecności na rynku Europy Środkowo-Wschodniej. „Zakładamy podwojenie aktualnie posiadanej powierzchni magazynowej w ciągu najbliższych czterech lat. W przyszłości nie wykluczamy rozszerzenia działalności na inne kraje Europy Środkowej i Wschodniej.” – stwierdził Wiceprezes MLP Group S.A. Na koniec czerwca 2013 r. wybudowane oraz obecnie budowane obiekty miały łączną powierzchnię blisko 356 tys. mkw., przy całkowitej powierzchni posiadanych gruntów wynoszących 159 hektarów.

Podstawowym elementem strategii jest realizacja inwestycji w systemie built-to-suit, czyli budowanie magazynów dopasowanych do indywidualnych potrzeb najemców. Obiekty wykonywane w systemie built-to-suit będą powstawały także poza obecnie posiadanymi parkami logistycznymi - „Celem strategicznym jest realizacja co najmniej 30 tys. mkw. takich obiektów rocznie.” – dodał Radosław T. Krochta.

Grupa MLP S.A. systematycznie będzie rozbudowywała także posiadany bank ziemi. „Perspektywy rozwoju polskiego rynku powierzchni magazynowych są bardzo dobre. Cały czas występuje dość niskie nasycenie w tym segmencie. Aktualna powierzchnia magazynowa w Polsce w przeliczeniu na 1000 mieszkańców stanowi 26% średniej
w Europie Zachodniej, podczas gdy nasycenie powierzchnią centrów handlowych jest na porównywalnym poziomie. Sprzyja atrakcyjne położenie Polski oraz systematycznie rozwijana infrastruktura drogowa. W odpowiedzi na zainteresowanie najemców Grupa rozważa inwestycje na Górnym Śląsku oraz na Dolnym Śląsku.” – podkreślił
Radosław T. Krochta.

Czytaj również: Nowy najemca w Pasażu Wiślanym w Grudziądzu

Profil działalności MLP Group

Od 1998 roku MLP Group prowadzi działalność na rynku nieruchomości komercyjnych, specjalizując się w budowie nowoczesnych centrów magazynowo-produkcyjnych, oferując swoim najemcom powierzchnię magazynową. Działając na rynku w roli dewelopera, konsultanta i zarządcy nieruchomości, Grupa dostarcza wszechstronnych rozwiązań wielu międzynarodowym i krajowym przedsiębiorstwom produkcyjnym oraz dystrybucyjnym
w zakresie optymalizacji powierzchni magazynowo-produkcyjnej.

W celu zapewnienia wysokiej jakości świadczonych usług, wszystkie projekty realizowane przez Grupę wyróżnia atrakcyjna lokalizacja parków logistycznych, stosowanie rozwiązania typu built-to-suit oraz wsparcie najemcy w trakcie trwania umowy najmu.

Grupa ma bardzo zrównoważoną strukturę najemców w każdym z zarządzanych przez nią parków przemysłowych, z odpowiednią równowagą pomiędzy klientami z sektora logistycznego, jak  i klientami z sektora lekkiej produkcji. Na koniec czerwca 2013 r. powierzchnie magazynowe stanowiły 55%, a produkcyjne 36% łącznej wynajętej powierzchni. Pozostała powierzchnia była wykorzystywana głównie na cele biurowe.

Na koniec I połowy 2013 roku MLP Group S.A. miała podpisanych 75 umów najmu. Największymi najemcami Grupy są: AWECO Polska Appliance, Cargo Partner Spedycja, Dedra-Exim, DHL Express, Electrolux Poland, FIAT Auto Poland, HAVI Logistics, Kongsberg Automotive Poland, Pro-Log Jarmiński oraz Sarantis.

Zdecydowana większość najemców przedłuża posiadane umowy najmu. W dotychczasowej praktyce MLP Group S.A. odnowienie umów dotyczyło ok. 94% najemców. 

Wartość posiadanych nieruchomości MLP Group S.A. dynamicznie rośnie. Na koniec I połowy 2013 r. wynosiła 924 mln zł, i odnotowała zdecydowany wzrost w porównaniu do 240 mln zł odnotowanych na koniec 2006 roku. Wzrost wartości posiadanych nieruchomości jest ściśle związany ze wzrostem wielkości wynajmowanej powierzchni magazynowo-produkcyjnej.

Wartość przedstawiona na koniec I połowy 2013 nie obejmuje kwoty 81,4 mln zł wartości nieruchomości stanowiącej park logistyczny MLP Bukareszt, ponieważ Grupa zaprzestała konsolidacji tego parku w I połowie 2013 roku.

Czytaj również: Zmiany w zarządzie DTZ

Potencjał do dalszego wzrostu organicznego na aktualnie posiadanych gruntach

Grupa posiada duży potencjał dalszego organicznego rozwoju – powierzchnia możliwa dodatkowo do wybudowania w ramach posiadanego już banku ziemi w parkach należących do Grupy wynosi 363 tys. mkw., z czego na terenie parku MLP Pruszków II może zostać wybudowanych jeszcze ponad 243 tys. mkw. magazynów, na terenie parku MLP Poznań ponad 83 tys. mkw., a na terenie parku MLP Bieruń ponad 32 tys. mkw. 

Wyniki finansowe

Grupa osiąga systematyczny wzrost skali prowadzonej działalności i w 2012 r. skonsolidowane przychody wyniosły 86,1 mln zł, co oznacza wzrost o 15,8% względem 2011 r. i o 26,7% w porównaniu do 2010 r. W I półroczu 2013 r. MLP Group S.A. osiągnęła przychody na poziomie 45,4 mln zł, czyli o 8,4% więcej niż w analogicznym okresie 2012 r. Przepływy pieniężne z działalności operacyjnej wyniosły 51,9 mln zł w 2012 r. oraz 26,7 mln zł w I półroczu 2013 r.

Na koniec I półrocza 2013 r. wartość portfela nieruchomości inwestycyjnych Grupy wyniosła 923,6 mln zł, a wartość aktywów netto 435,8 mln zł. W przeliczeniu na 1 akcję wartość aktywów netto wyniosła 28,87 PLN  na koniec I półrocza 2013 r.

Głównym źródłem przychodów jest wynajem powierzchni magazynowo-produkcyjnych i wzrost tych przychodów jest ściśle skorelowany ze wzrostem wynajmowanej powierzchni magazynowo-produkcyjnej w parkach Grupy. Na poziom osiąganego zysku operacyjnego, poza rozwojem skali działalności, duży wpływ ma również zmiana wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych. W minionych latach w wyniku aktualizacji wyceny Grupa odnotowywała wzrost wartości nieruchomości, co pozytywnie przekładało się na wynik operacyjny. 

Akcjonariat

Spółka posiada obecnie czterech akcjonariuszy: Cajamarca Holland B.V., Thesinger Limited, Gracecup Trading Limited, MIRO B.V. Kapitał zakładowy Spółki przed przeprowadzeniem Oferty Publicznej dzieli się na 15 094 379 akcji.

Największym akcjonariuszem MLP Group S.A., posiadającym 73,37% udziału w kapitale zakładowym oraz liczbie głosów na WZA jest Cajamarca Holland B.V. z siedzibą w Holandii, kontrolowana przez Israel Land Development Company Ltd, której akcje są notowane na Giełdzie Papierów Wartościowych w Tel Awiwie.

W ramach oferty publicznej oferowane jest 3 773 595 akcji, w tym: Spółka oferuje  3 018 876 nowo emitowanych akcji serii C, a Cajamarca Holland B.V.  oferuje 754 719 akcji serii A. Przy założeniu, że zostaną sprzedane wszystkie oferowane akcje serii A i C, nowi akcjonariusze obejmą 20,83% akcji MLP Group S.A.

Otoczenie rynkowe

Polska stała się atrakcyjnym krajem dla lokalizacji parków logistycznych, m.in. w wyniku rozbudowy infrastruktury drogowej oraz względnie niskiego nasycenia powierzchnią magazynową. w konsekwencji polski rynek nowoczesnych powierzchni magazynowych pomimo spowolnienia gospodarczego, notuje w ostatnich latach stabilny wzrost. Między 2005 a 2012 rokiem, średnioroczny wzrost wyniósł ok. 20%. Na koniec 2012 r. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce wynosiły 7 534 577 mkw. W tym roku oddano do użytku 535 945 mkw. powierzchni magazynowo-produkcyjnej, odnotowując wzrost z poziomu 6 998 612 mkw. w 2011 r. oraz 6 521 761 mkw. w 2010 r. Na rynku nowoczesnych powierzchni magazynowych w I półroczu 2013 r. w Polsce odczuwalna była stabilizacja i na dzień 30 czerwca 2013 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej wynosiły 7 667 100 mkw. i odnotowały lekki wzrost o 132 523 mkw. w porównaniu do poziomu na koniec roku 2012.

Zmiany stopy niewynajętej powierzchni magazynowej w Polsce w okresie od 2005 do pierwszego półrocza 2013 roku (w %) prezentuje poniższy wykres:

Średnia stawka czynszów powierzchni magazynowych w Polsce na przestrzeni ostatnich lat oscyluje na poziomie około 4 euro/mkw.

Czytaj również: Nowe oblicze Skanska Commercial Development

Pozycja konkurencyjna

MLP Group zajmuje obecnie czwartą pozycję, z udziałem rynkowym wynoszącym 4%, na rynku powierzchni magazynowo-produkcyjnych w Polsce, pod względem wielkości oferowanej powierzchni magazynowej na koniec pierwszego półrocza 2013 r., oferując najemcom łącznie 344 tys. mkw. powierzchni magazynowej (Źródło: Cushman&Wakefield, Sierpień 2013). Jest to pozycja ugruntowana, poparta wieloletnim doświadczeniem w realizacji i zarządzaniu parkami logistycznymi.

Obecnie największymi graczami na rynku powierzchni magazynowych w Polsce są spółki ProLogis oraz Panattoni, które dysponują udziałem rynkowym w wysokości odpowiednio: 25% oraz 22%.

Rynek powierzchni magazynowej jest dość mocno rozproszony. Dwóch największych graczy (ProLogis, Panattoni) zajmują łącznie ok. 47% udziału w rynku, podczas gdy dwaj kolejni gracze (Segro, MLP Group) zajmują ok. 13%.