Skutki ograniczenia rządowych dopłat do kredytów hipotecznych

Od początku roku banki systematycznie obniżały marże kredytów hipotecznych, zarówno w złotych, jak i walutach obcych. Niestabilna sytuacja na rynkach europejskich w połowie roku wpłynęła jednak niekorzystnie, szczególnie na rynek pożyczek walutowych, które stanowią ok. 20 proc. wolumenu kredytów hipotecznych. Na polskim rynku kredytów mieszkaniowych królują bowiem dziś niepodzielnie pożyczki złotówkowe. W II kwartale tego roku wg danych Związku Banków Polskich udzielonych zostało 7,5 proc. kredytów w CHF, ponad 14 proc. pożyczek w euro, a w złotych aż 78,4 proc.

Marże promocyjne średnio 1,25 proc.
Zepchnięcie na margines, niegdyś bardzo opłacalnych kredytów walutowych to skutek działalności Komisji Nadzoru Finansowego, której udało się ograniczyć aktywność banków w tej dziedzinie. Zdominowanie rynku przez kredyty w PLN było możliwe dzięki regularnym obniżkom ich marż. Ta tendencja została jednak w ostatnim czasie zahamowana, a marże pożyczek hipotecznych w ofertach promocyjnych banków ustabilizowały się na poziomie 1,25 proc. (dane Expander). Raczej nie należy oczekiwać ich dalszych spadków, bo w tej chwili ich wartość zbliża się już poziomu z czasu boomu na rynku. Niestety niedawno wzrosła kolejny raz stawka WIBOR, co spowodowało wzrost oprocentowania pożyczek w PLN.  

Standardem w bankach stały się oferty promocyjne z zastosowaniem tzw. cross-sellingu, w którym oprocentowanie uzależnione jest od wykupienia dodatkowych produktów banku. Może być to konto osobiste, karta kredytowa lub debetowa, czy ubezpieczenie finansowanej  nieruchomości.

Banki praktycznie zaprzestały już udzielenia kredytów we frankach szwajcarskich i powoli wycofują się z pożyczek w euro. Robią to m.in. poprzez podnoszenie marży na kredyty w walucie Eurolandu i wydłużanie czasu potrzebnego na rozpatrzenie wniosku.    

Czytaj również: Coraz mniej mieszkań z rządową dopłatą

Ograniczenie programu rządowych dopłat
Dużym powodzeniem kredytobiorców cieszyły się dotąd pożyczki w programie Rodzina na Swoim oferujące państwowe dopłaty do około połowy odsetek przez osiem pierwszych lat spłaty. W 2010 roku z popularnego programu Rodzina na Swoim skorzystało ponad 43 tys. kupujących mieszkania. Do września tego roku już 41,8 tys. (dane Banku Gospodarstwa Krajowego).

Niestety wprowadzone przez rząd pod koniec sierpnia tego roku zmiany ograniczyły w ogromnym stopniu dostępność mieszkań, które kwalifikowałyby się do zaciągnięcia tych  kredytów. Stało się tak za sprawą obniżenia dopuszczalnego poziomu cen metra kwadratowego, tak na mieszkania nowe, jak i używane, które obejmował program. Poza tym wprowadzone zostało górne kryterium wieku kredytobiorcy i teraz z dopłat mogą skorzystać tylko osoby do 35 roku życia.

W związku z tymi ograniczeniami osoby kupujące mieszkania zmuszone są do zaciągnięcia zwykłych, droższych kredytów. Żeby uniknąć zbyt dużego obciążenia comiesięczną ratą poszukują tańszych nieruchomości, które można znaleźć np. na obrzeżach miast. Pewna część potencjalnych nabywców w tej sytuacji zapewne zrezygnuje z zakupu mieszkania lub przesunie go w czasie.

Czytaj również: Zdolność kredytowa spadnie nawet o 40%

Tylko 2 proc. stołecznych mieszkań z dopłatą
Według Home Broker w Warszawie tylko w przypadku ok. 2 proc. nowych mieszkań można liczyć na rządowe wsparcie w programie Rodzina na swoim. Deweloperzy uruchamiają w związku z tym własne systemy promocyjne mające skłonić klientów do podjęcia decyzji o zakupie. Niektórzy inwestorzy oferują spłatę za klienta odsetek kredytowych w czasie budowy mieszkania do momentu przekazania kluczy, albo zwrot odsetek naliczonych przez bank przez jakiś czas po zakupie gotowego mieszkania.

Inny sposób na przyciągnięcie klientów to obniżenie ceny na niektóre mieszkania znajdujące się w ofercie, tak by obejmował je program dopłat. - W związku z nowymi zasadami przyznawania kredytów w programie RnS na wybrane ostatnie, gotowe mieszkania dostępne jeszcze w sprzedaży na Osiedlu Lazurowa w Bemowie obniżyliśmy ceny. Młodzi ludzie, którzy chcą zaciągnąć pożyczki z dopłatą znajdą jeszcze w naszej specjalnej ofercie kilka mieszkań o powierzchni 54 – 74 mkw. w cenach 5 800 - 6300 zł/mkw. – tłumaczy Andrzej Ołdakowski, prezes PBM Południe Development.         

Czytaj również: Rok 2012 przyniesie utrudnienia przy uzyskaniu pożyczki

Uwaga: Zdolność kredytowa zmaleje o 40 proc.
Końcówka bieżącego roku to być może dla wielu osób ostatnia szansa na zaciągnięcie kredytu w walucie obcej. Od nowego roku zdolność kredytowa wnioskujących o pożyczki walutowe może spaść nawet o 40 proc., oceniają analitycy firmy doradczej Expander. Wszystko za sprawą wprowadzenia do końca tego roku przez banki postanowień rekomendacji S.

Według nowych przepisów przy wyliczaniu zdolności kredytowej banki będą przyjmować 25 letni okres spłaty dla wszystkich kredytów. W przypadku pożyczek walutowych miesięczne obciążenie spłatą nie będzie mogło przekraczać 42 proc. dochodów netto kredytobiorcy. Zmiany dotyczyć będą ok. 70 proc. pożyczających na mieszkanie. Z danych Związku Banków Polskich wynika bowiem, że w drugim kwartale tego roku na kredyty na okres dłuższy niż 25 lat zdecydowało się 69 proc. zaciągających pożyczki.