Specustawa mieszkaniowa „lex deweloper” a tzw. ustawa deregulacyjna

Przyjęta w 2018 roku specustawa mieszkaniowa, potocznie nazywana „lex deweloper”, miała z założenia ułatwić pozyskiwanie terenów pod zabudowę i usprawnić proces wydawania decyzji administracyjnych, aby przyspieszyć rozwój inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji im towarzyszących, takich jak m.in. drogi publiczne, obiekty kulturalne, przedszkola czy szkoły.

– Ustawa „lex deweloper” w założeniach rządu miała być sposobem na zminimalizowanie w Polsce kryzysu mieszkaniowego, przełamywanie barier administracyjnych w procesie inwestycyjnym. Cechowały ją trzy elementy: po pierwsze – konieczność uzgodnienia planu inwestycji z radą gminy, po drugie – dość szczególny pomysł, jakim jest inwestycja towarzysząca, czyli koncepcja, za pomocą której inwestor powinien przekonać radę gminy do realizacji swojego pomysłu, i po trzecie – i chyba najważniejsze – ta ustawa pozwalała przełamywać bariery w postaci dość sztywnych planów zagospodarowania przestrzennego – mówi agencji Newseria Biznes Marek Wojnar, adwokat i partner zarządzający w kancelarii act BSWW legal & tax.

Czytaj również: Czy wspólnota mieszkaniowa ma prawo odciąć wodę zadłużonemu lokatorowi?

Realizacja inwestycji mieszkaniowej powinna być zgodna z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Tworzenie MPZP to jednak żmudny proces, który potrafi ciągnąć się latami. Dlatego też największą zmianą wprowadzoną w „lex deweloper” była możliwość zrealizowania takiej inwestycji niezależnie od ustaleń MPZP bądź w przypadku jego braku – pod warunkiem jednak, że nie jest ona sprzeczna ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Ustawodawca przewidział też istotny wyjątek, tzn. inwestycja może być niezgodna ze studium, o ile jest realizowana na terenach poprzemysłowych, powojskowych, kolejowych, pocztowych. Słowem: na terenach zdegradowanych, możliwych do zrewitalizowania.

– Możliwość realizacji inwestycji niezależnie od MPZP była wielkim atutem, ale jednocześnie okazała się też wielką słabością tej ustawy, ponieważ wzbudziło to obawy o rozwój patodeweloperki, stawianie inwestycji w miejscach do tego nieprzeznaczonych, inwestycji niepodobających się sąsiadom i ludziom dookoła – mówi adwokat.

Nowe przepisy wzbudziły niechęć samorządów, zwłaszcza dużych miast. Wiele gmin zdecydowało się na przyjęcie uchwał o lokalnych standardach lokalizacyjnych dla inwestycji mieszkaniowych, żeby nałożyć na deweloperów bardziej rygorystyczne wymagania aniżeli te zawarte w specustawie mieszkaniowej.

– To spowodowało, że w niektórych lokalizacjach ta ustawa w zasadzie przestała działać, np. w Krakowie w ogóle nie było takich projektów. Niektóre z nich budziły też protesty i sprzeciw sąsiadów – znane są dwa takie przykłady inwestycji w Łodzi, które zostały zastopowane właśnie z tego powodu. Jednym słowem: to, co miało stanowić o sile tej ustawy, jednocześnie budziło obawy i w efekcie spowodowało, że ma ona zastosowanie w dość ograniczonym stopniu – mówi Marek Wojnar.

Dlatego specustawa mieszkaniowa jak dotąd nie wpłynęła znacząco na przyspieszenie takich inwestycji. Dopiero teraz, po kilku latach jej obowiązywania, zarówno inwestorzy, jak i samorządy zaczęły się do niej powoli przekonywać. „Lex deweloper” jest z założenia aktem tymczasowym, który w założeniu ma obowiązywać przez 10 lat i wygaśnie z końcem grudnia 2028 roku.

– „Lex deweloper” zyskuje na znaczeniu i budzi coraz większe zainteresowanie, a powód jest prosty – dość ograniczona podaż gruntów nadających się pod inwestycje mieszkaniowe. Dlatego deweloperzy w coraz większym stopniu próbują korzystać z dobrodziejstw tej ustawy. Znamy już pozytywnie zakończone procesy na południu Polski, w Katowicach, Chorzowie, gdzie rady gminy podjęły odpowiednie uchwały. Deweloper uzgodnił z radą gminy takie warunki, które przekonały radnych do tego, aby podjąć uchwałę, „przełamać” miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i stworzyć inwestycję mieszkaniową tam, gdzie – zgodnie z wcześniej obowiązującymi przepisami – taka inwestycja nie mogłaby powstać – mówi partner zarządzający w kancelarii act BSWW legal & tax.

W Chorzowie na mocy „lex deweloper” powstanie inwestycja mieszkaniowa w sąsiedztwie Parku Śląskiego, na zaniedbanym terenie po byłym Ośrodku Postępu Technicznego. Oprócz mieszkań będą tam również punkty usługowe, szkoła podstawowa, a także strefy zieleni. Z kolei w Katowicach radni zgodzili się niedawno na budowę osiedla mieszkaniowego na gruntach dawnej Huty Baildon przy ulicy Brackiej.

– Teraz o „lex deweloper” znowu jest głośno z powodu innej ustawy, która jest procedowana w Sejmie. To tzw. ustawa deregulacyjna, która ingeruje w wiele innych aktów prawnych pod hasłem zmniejszenia obciążeń administracyjnych. W zamyśle ma ona rozszerzyć zastosowanie „lex deweloper” zgodnie ze światowymi trendami, które dotyczą m.in. zielonych miast – wyjaśnia partner zarządzający w kancelarii ekspert.

W tzw. ustawie deregulacyjnej ustawodawca proponuje m.in. rozszerzenie „lex deweloper” tak, aby umożliwić realizację inwestycji mieszkaniowych – wbrew zapisom studium zagospodarowania – także na zdegradowanych terenach po centrach handlowych bądź kompleksach biurowych. W myśl nowych przepisów osiedla będzie można też stawiać na niezabudowanych działkach, które w studium są przeznaczone pod handel wielkopowierzchniowy. Ten pomysł podoba się zwłaszcza deweloperom, dla których jedną z największych bolączek jest w tej chwili brak gruntów pod zabudowę.

– To jest trend, który zaczął się w Londynie i Rotterdamie, gdzie zaczęto przerabiać centra handlowe na apartamenty mieszkaniowe. Ze względu na to, że zmienianie MPZP w takich miejscach jak np. warszawski „Mordor” idzie bardzo powoli, pomyślano o rozwiązaniu, które pozwoli w przyspieszonym trybie realizować inwestycje deweloperskie na terenach, które pozostały właśnie po centrach handlowych i starych biurowcach – mówi Marek Wojnar.

Jednocześnie tzw. ustawa deregulacyjna ma wprowadzić inne rozwiązanie, które jest mocno krytykowane przez rynek. Chodzi o minimalną liczbę miejsc parkingowych w inwestycji mieszkaniowej – ma ona wynosić co najmniej 1,5 miejsca parkingowego na jeden lokal.

Czytaj również: Wsparcie prawne przedsiębiorców z branży TSL - kiedy warto z niego skorzystać?

– Takie kryterium jest powszechnie krytykowane, ponieważ nie jest zgodne z trendami proekologicznymi, które polegają na tym, że ograniczamy liczbę samochodów wjeżdżających do centrów miast. Stąd też naturalne jest raczej zmniejszanie liczby miejsc parkingowych – mówi Marek Wojnar. – Z drugiej strony trzeba pamiętać, że to minimum miejsc parkingowych spowoduje wzrost kosztów inwestycji. Według różnych wyliczeń będzie to pomiędzy 70 a 100 tys. zł w przeliczeniu na jedno mieszkanie, czyli dość sporo, uwzględniwszy to, że ustawa miała umożliwić tworzenie mieszkań dla grup społecznych o umiarkowanych dochodach. Tymczasem w tym trybie obronią się raczej inwestycje butikowe, a nie te bardziej powszechne, z większą liczbą mieszkań, adresowane właśnie do grup o umiarkowanych dochodach. Dlatego też trwa dyskusja, czy ta proponowana zmiana jest zasadna w świetle celów tej ustawy.

Przyszłość proponowanych zmian stoi jednak pod znakiem zapytania. 22 lutego br. Senat zagłosował bowiem za odrzuceniem w całości ustawy deregulacyjnej, która wprowadzała szereg istotnych zmian w wielu różnych obszarach, m.in. zmiany w podatku od spadku i darowizn. Kolejny etap to powrót do Sejmu, ale nie wiadomo, czy i kiedy to nastąpi.